买房,6招让您远离中介陷阱!

教育培训2017-01-07 08:52:46 6846
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【导读】有过买房经历的人都知道,买房的过程简直就像经历了一场战争,有朋友说买了一次房,瘦了好几斤。这确实没有夸大,毕竟房产少则上百万,多则上千万。作为买家,不仅要面对卖家,还要提防不诚信中介的陷阱。虽然房产中介行业,大多数从业人员都是好的,但是由于利益的驱使,不诚信的中介也频繁出现。笔者工作中,接到过各种当事人的咨询和诉讼代理,总结起来,少数不诚信中介的陷阱可以概括为以下6招。掌握之后,基本上可以避开中介的陷阱。


一、签合同,买卖双方不见面,不给合同正本

这种情况多发生在签订居间协议的时候。这时候中介通常会说,要等另一方签字后再将合同给你。由于居间协议多为中介预先印制的条款,空白处较多,随后中介由于某种原因,可能会擅自在合同的空白处加上一些文字。这样,一旦产生争议将难以举证添加部分非自己真实的意思表示。更有甚者,有的中介只签一份正本,保存在在中介处,这样可能方便中介随时修改或增添内容。


破解之法:签完合同后,务必让中介复印一份,并加盖中介的公章,并写明“此复印件与原件一致”。如果中介不配合,就拒绝签合同,或者将已经签字的合同拿走或撕掉。


二、中介工作人员私自收中介费却人间蒸发


部分中介从业人员,打着优惠的幌子,甚至在没有签订居间协议的情况下,就向当事人收取中介费。或者虽已签订居间协议,但给付中介费不开发票,或者只是以中介人员个人的名义打了个收条。而当这个工作人员一走了之的时候,维权的难度很大。


破解之法:实务中,确实很多中介公司收取中介费都不开具发票。如果要求开具发票确有难度,可以要求对方提供加盖有中介公司公章或财务专用章的收据,这样可以确保费用是中介公司收取的,一旦产生争议,也有助于维权。


三、约定不得通过其他中介成交


中介往往约定,签订居间之日起一定时间内,不得再通过其他中介公司与出售方签订该房屋的买卖合同,否则承担房屋总价2%的违约金。


破解之法:卖方往往会委托多家中介出售房屋。根据最高人民法院第一批指导案例确定的裁判要点:“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。”也就是说,只要房东通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,买家分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立的情况并没有利用原中介公司的信息、机会,故不构成违约,不需要承担违约责任。


四、欺瞒买卖双方,吃差价

利用第一招,不让买卖双方见面,故意向买家抬高房价,签正式买卖合同时再设法将房价写低,并告知写低点可以少缴税,其实差价进了中介的腰包。

破解之法:首先,可以向主管部门投诉,行政部门会进行处理。同时注意收集证据,协商不成的,可能向法院起诉要求退回差价。


五、催定金,揽生意


这是中介最常用的一招,毕竟买家交了定金,这笔生意就有希望达成了。通常中介会强调现在房价上涨很快,如果不支付定金,很可能其他人会捷足先登。这样,一种情况是,买家甚至没有签订定金合同和居间合同的情况下,就交付了一笔定金,只是出具了一个定金收据;另一种情况是,含有定金条款的居间协议并没有经过双方的充分沟通,最后导致合同无法继续履行。


对于第一种情况,如果在双方没有对任何条款进行磋商的情况,即交付了定金,如果双方谈不拢而反悔的情况,只需要退还金额即可,收取定金一方不需要任何赔偿;对于第二种情况,在条款没有深入了解的情况,即贸然签订合同,对于主要条款已经确定的情况下,收取定金的一方如果违约,要双倍返还定金,给付定金一方违约,定金要被没收。


破解之法:即使你真的想快速达成交易,也要对合同的主要条款进行充分的沟通,并签署书面的买卖合同或者居间协议。而不要贸然地交付定金。


六、隐瞒房屋的实际情况


实务中,有的中介登记的信息时并没有拿到房东的产证,对于房屋的面积等信息,很有可能是按照房东口述所登记的,因此,很可能由于种种原因导致与实际不符。另外,还有可能涉及房屋的抵押、司法查封以及户口迁移等情况。


破解之法:在签署买卖合同(居间协议)之前,务必要求中介或者自行前往房产登记中心调取房屋的登记信息,以了解房屋的真实状况。至于户口问题,可以与房东一起与辖区派出所查询。


【结语】以上为实务中最常见的问题,供买房的朋友参考。房屋交易程序是比较复杂的,除本文所列内容之外,还有很多方面也应予以注意。而对于交易中可能产生的其他陷阱,可以参考笔者的另一篇文章《5招让您远离二手房交易陷阱》。


/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:ad80805)

用户评论(9)

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山里人也爱妞

山里人也爱妞

杜律师,您的讲解真让我茅塞顿开!谢谢!

至上老师

至上老师

听您讲,颇有收获

可可_nmx

可可_nmx

谢谢,很不错

上海律师杜继业

上海律师杜继业

你好,请直接电话沟通吧,在网上搜我的名字,就可以找到手机号码

13662561xpi

13662561xpi

老师好,我在售楼处买了房,交了首付,但现在家里遇到因难,买不起了,怎么办?求帮助

TeresaWang_fz

TeresaWang_fz

内容可以,感谢老师。就是播音速度太慢而且音质效果太差了。听的好累