买卖动迁安置房的七大法律风险及规避之法

教育培训2018-04-03 14:54:23 1490
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文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信:ad80805)

动迁安置房由于存在较长的“限售期”,双方签订房屋买卖合同后无法及时过户,而限售期过后,几年时间,房价势必大涨,因此卖家毁约率相当高。有的卖家直接提出涨价,有的卖家想法设法阻止合同继续履行,因此产生了较多的纠纷。我们工作中遇到过各种违约形式,也接到过相当多当事人的咨询,也曾撰写多篇文章,对购买动迁安置房常见法律风险进行解析。我们将在本文中对动迁安置房买卖的常见纠纷进行汇总,供朋友们参考。

一、在限售期内所签的房屋买卖合同是否有法律效力

这个问题可以明确回答,无论从法理还是司法实践来看,限售期内所签的动迁安置房买卖合同都是有法律效力的,理由简述如下:

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押……”这一规定属于地方规范性文件,而合同法司法解释明确规定,确认合同无效,不得以地方性法规、政府规章作为依据。因此,在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的。但是,对于过户时间还是要受上述规定的约束,须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、公证能够防止动迁安置房卖方毁约吗

首先,上海市公证系统内部有文件,公证机构一般都不受理涉及动迁安置房相关的公证手续。当然,据我们了解到,极个别的公证处可以受理有关动迁安置房买卖委托手续的公证。由于大多数公证处不受理上述公证,实务中一些中介机构以有关系为名,收取几万元的费用帮助当事人办理公证。

退一步说,如果能够办理公证,到底有没有用呢?

对于房屋买卖合同而言,合同的生效与是否公证并没有必然的关系。而对于办理公证委托过户手续也不能根本有效阻止卖方违约,因为委托协议可以单方撤销的,也就是说,卖方如果反悔,即使有公证过的委托协议,卖方也可以不经买方同意单方撤销之前的公证过的委托协议。

综上,公证并不能有效防止卖方毁约。

买卖动迁安置房常见的七大法律风险及规避之法

三、限售期过后,可以过户时卖方有义务配合买方重新签订房屋买卖合同吗

卖方配合重签合同应属于其履行合同义务的一部分,卖方有义务按照房管部门的要求重新签订房屋买卖合同。但是,必须要提出的是,这里所谓的重新网签,绝不是可以任意修改合同条款,如合同的主体,即买卖双方人数以及相关已经达成的条款,均不可以随意修改。

四、卖方为毁约而刻意将已售房屋抵押或者被查封怎么办

由于限售期的动迁置房是不得进行抵押的,因此如果发现卖方有毁约的迹象,应该在限售期经过之前,尽早提起诉讼,并对房屋进行财产保全。实务中,此类抵押往往都是房东与亲朋好友虚构债务所进行的抵押,所谓的借款往往并没有真实的资金往来,一旦法院认定该基于借款产生的房屋抵押合同应认定为恶意串通,法院是可以判决抵押合同无效的。

另外,动迁安置房买卖往往买方已经支付了绝大部分房款,一旦房屋被司法查封,根据相关司法解释,可以向查封法院提出执行异议。

五、动迁安置房还没有办理“小产证”,房东反悔了,怎么办

对于没有办理小产证的房子,只要过了限售期,并符合过户的条件,则仍然可以向法院起诉,要求继续履行合同。这时,可以将开发商列为第三人,要由开发商配合办理小产证后,才能办理过户到买方的名下,相对来说比一般情况要麻烦一些。

六、卖方是不是愿意赔偿违约金,就可以不卖房子了

按照法律规定,买方作为守约方不仅可以提出违约金,还可以要求继续履行合同。也就是说,如果卖家违约,买家起诉到法院,不仅可以要求卖家继续履行合同,还可以要求其承担违约金。实务中,有些买家由于担心诉讼期较长,还需要支付维权的费用,而向卖家妥协,甚至修改了合同,最终还是没有达成交易,其实非常可惜。其实,如果积极维权,不仅可以顺利过户,还可以要求卖方支付违约金和赔偿金。

七、听说案子胜诉了,执行也很难,那法院判决后,会无法执行吗

有的朋友担心,即使官司赢了,卖方不配合过户仍然无法执行的情况。这个担心是多余的,房产过户的执行与欠款的执行有所不同,一般情况下,完全可以不经过卖方签字,通过法院的执行局即可实现过户。


 

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