为“芝士”干杯｜Startup Grind Ningbo
宁波访谈第十期
对话芝士公园总经理周蕾、教育招商负责人Sarita
此次访谈，无咖邀请到芝士公园总经理「周蕾」、教育招商负责人「Sarita」来分享她们对分时租赁、教育培训的认知。同时，芝士公园作为一个内部创业项目，又有怎样的经历可以揭示大企业内部创业的奥秘？
以下为本次访谈的内容（有删改）：
Z：周蕾
S：Sarita
W：张望（主持人）
C：现场观众
W：按照习惯，还是请两位介绍一下自己？两位是从什么时候加入“芝士公园”这个项目的？
Z：我是周蕾，在2006年万科刚进入宁波时就加入了万科团队。原先是从事行政和运营类岗位，因为不愿重复熟悉的领域，我在2013年选择进入新的岗位。在万科的11年，也算是见证了万科从单一的建筑商到城市服务商角色转化的过程。
S：大家好，我是Sarita。原先从事教育培训行业，经历过行业内绝大多数的岗位。因为缺乏新的挑战，一度萌生离开宁波去其他城市见识下教育行业发展情况的念头。有幸接触并加入了“芝士公园”，我相信芝士公园会成为一个新的教育行业现象。在努力实现目标的过程中会有满满的成就感和满足感。
W：为什么选择宁波报业集团的这栋大楼作为开展“芝士公园”的场地？为什么要开展“芝士公园”项目？“芝士公园”项目具体包含了哪些内容？
Z：报业集团在总部搬迁后，一直在思考这块场地的用途。恰巧万科集团在开展新的教育类业务，希望打造体制外“素质教育名片”，两者一拍即合，就决定通过城市学习综合体的概念来打造“芝士公园”项目。同时，报业集团也会投入一定的资金和媒体资源来帮助这个教育类的项目做得更好。
万科在尝试转型为城市服务运营商，除了教育之外，还有泊寓、养老、物流等，但都是围绕家庭生命周期不可分隔的部分。万科在教育领域已经布局100个幼儿园，并且很早就开始做户外营地和教育营地。这次是瞄准了城市学习体，所以有了“芝士公园项目”。
“芝士公园”首先是一个教育的空间提供者。在宁波有很多的教育机构，缺少好的教学空间，我们会基于万科的设计建设实力提供可租赁的教学空间，让这些教育机构更专注于教育本身。从规划上来说，“芝士公园”拥有目前国内最大的教育类商业综合体体量，总共12层，4.7万方的体量。其中会有一个3000平方米的国际幼儿园，以及配套的音乐厅。在楼层安排上，1-3层是美学商业中心，适合家长办公或者家庭消费，4-5层是分时租赁的教室，6层是教育项目的联合办公场地。7-13则是万科旗下的长租公寓－泊寓，同时大楼内部还包含了美好家的展厅和万科签约中心。
W：国内外是否有这样的案例？如何做到“芝士公园”的打造符合教育机构的需求？或者说是符合教育的需求？
S：国内外有这样的尝试，如新东方等。但他们的体量都比较小，一般在几千平，我们是目前国内体量最大的项目。
万科作为城市建筑商出身，对于建筑与空间规划非常有经验，在建筑品质和工艺上无需担心。同时，在前期的市场调研过程中我们与208家教育机构进行了沟通，获得了很多的建议作为设计的指标。比如钢琴教室，机构告诉我们35平米是最高性价比的空间大小，因为正好可以放置十一台钢琴，一台老师的，十台学生的。一个老师教学十个学生，也是教学质量比较有保证的一个数字。不只是这些细节，我们“芝士公园”整体的七大中心打造，都听取了教育机构的经验。
对教育而言，我们也解决了一些行业的痛点。对机构来说，空间上解决了他们无力独自承担高额房租、装修费用，白天教室空置率高的问题。对于家长来说，集中的教学机构也解决了他们要花大量的时间在送孩子上下学过程中的问题。
W：听说我们团队只有18位成员，面对这么大的空间体量，你们是如何保证团队的效率和凝聚力？
Z：最根本的有共同的目标。这里也要介绍下万科企业文化的转变，从KPI导向的职业经理人制度，转向奋斗者文化的事业合伙人制度。事业合伙人强调公司员工对需要的资源申请，但也需要给公司一个保底的承诺，有相应的合格指标和超额奖励。
团队也有进进出出，和Sarita不同，一个公立学校的老师进入团队一周就选择了离职，因为那周每天都在加班，他在体制里太久了不习惯这样的工作节奏。
目前团队的挑战还不大，因为项目还处于空间拆建过程中。真正的挑战在3-6个月以后，真正开业后才能知道我们运营的结果如何。最痛苦的是没有竞争对手和标杆，不知道自己的做法是否符合市场需求。
W：作为空间的运营方，为什么会设置七个中心？在教学中，怎么去协调家长和机构之间的关系？以及机构和机构间的关系，特别是恶性竞争关系？
S：设置七个中心首先是为了满足培训的全门类，从常见的学科培训到舞蹈、音乐等素质类培训（覆盖主流的培训内容需求）机构的场地需求。其次是为了满足机构的其他功能需求。我们通过调研把机构功能分解为三部分：招生宣传、教学和办公储物。为了满足这三部分功能的需求，我们在三楼建立了一个专门的展厅，帮助机构更高效地进行招生宣传，也划分出2000平方米的一个联合办公空间，方便机构办公。教学空间则是通过两个楼层的共享教室来满足。
我们的共识是，让孩子成为他应该成为的样子，做他自己。在这个过程中，我们提供更好的帮助。所以我们会去寻找和我们经营理念匹配度高的培训机构，（除了宁波本身的机构外，也会引进一些外部的机构作为补充。）
C：招生理念过于宽泛和理论化，评判机构入驻的标准是什么，是否能吸引机构入驻？怎么解决机构会打架的问题？
Z：挑选机构最重要是拥有相同的教育理念，在此基础上梳理了八个条件，每个中心会有3-4点核心要求。我们团队成员也多是为人父母，将心比心，愿意把自己的孩子送到这个机构去，是挑选机构的底线。
同时，我们对每个类别的机构都会择优选择几家，不会让同一个类别的机构大批量入驻。也会确认过他们可以互相共存。后期还有会有入驻公约。
C：依靠租金很难持续盈利？依靠哪些途径盈利？
Z：不依靠住宅业务，前期核心是租金，后期会有孵化业务。
最后，两位嘉宾也用一句话表达自己的想法：
Z：如果目标不卓越，那过程就不可能完美。我相信我们最后交出来空间成果是值得期待的
S：希望让大家看到一个更好的教育空间。
感谢支持
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感谢今晚的志愿者，是他们的帮助让本次活动如此顺利。
现场签到：石凌光 仇芳芳
现场摄影：张圣捷
现场视频：卢旭佩
现场记录：钱燕娜
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