购买动迁安置房,规避风险有妙招

教育培训2017-02-05 08:10:24 7512
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【导读】由于动迁安置房价格通常低于市场价格,但是由于存在较长“限售期”,限售期已过有可能房价已经上涨了几百万,由此产生争议非常多。以上海市为例,根据沪房管市【2010】375号文件,对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效,如何才能最大限度规避风险,以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是本文阐述的重点。


一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规,仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定,确认合同无效,不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外,该办法的内容也不属于强制性规范,仅为管理性的规定。因此,在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的,上海市的司法实践也是如此操作的。但是,对于过户时间还是要受上述规定的约束,须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。


二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险

曾经,购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是,目前这种方法已经没有意义,因为按照现行规定,未满3年的情况下,拆迁安置房不得过户交易,也不得抵押。如果能办理抵押,也意味着可以办理过户,因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下,买方担心产权人“一房二卖”,可以申请“预告登记”。这样,目前有效的办法,可以在设计房屋购买合同时,做些有效的防范:

1、尽量多留些尾款,将其支付时间迟延至产权过户后再行支付;

2、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款,而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法,要具有可操作性;

3、在合同中,设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款,减少维权成本,也给卖方一定的威慑。


三、需要澄清的三个误解

1、买卖合同经过公证就不可以违约

首先,公证并不是合同生效的条件,只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说,如果合同内容并不违法,合同确属双方当事人真实的意思表示,合同公证与否,并没有什么区别。另外,在没有取得产证的情况下,公证处也不会对买卖合同进行公证。

2、只要赔偿违约金即可毁约

通常情况下,守约方不仅可以提出违约金,还可以要求继续履行合同。也就是说,如果卖家违约,买家起诉到法院,不仅可以要求卖家继续履行合同,还可以要求其承担违约金。实务中,有些买家由于担心诉讼期较长,还需要支付维权的费用,而向卖家妥协,甚至修改了合同,最终还是没有达成交易,这样反而让维权更加困难。

3、有一种办法,能让卖家无法违约、必须履行合同

工作中,有些买家认为,合同如果写得好,就能够阻止卖家无法违约,必须按时过户。虽然,守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同,但是还是要通过法律程序,合同无论如何拟定,无论违约金有多高,卖家还是可以不配合过户。但是,买家向法院提起诉讼,作出判决后,判决结果即有了强制执行力,这时候如何卖家还是不配合过户,法院可以向房管部门发协助执行通知书,卖家不签字也可以过户。


【结语】硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”,过户时间较长,在此期间房价势必上涨,由此卖家很容易“跳价”,毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是,风险和收益总是并存的,只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权,拆迁安置房交易还是相对安全的,完全可以顺利过户。


文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:ad80805)

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山里人也爱妞

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听了3遍,这节目真是越听越觉得有用

山里人也爱妞

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论点有用,论据可靠,结论有实践意义。真是好节目!没人发现真是太可惜了

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