房屋买卖,卖方在哪些情况下应配合买方重签房屋买卖合同?

教育培训2017-05-08 15:29:44 5607
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【导读】根据上海市房管部门的要求,房产交易必须使用示范文本并通过网签备案才能顺利实现过户。因此,房屋买卖合同示范文本并不仅仅涉及到买卖双方权利、义务的约定,还关系到房管部门的行政管理。于是,实务中就会出现以下情况,即使买卖双方使用了官方的示范文本,甚至也进行了网签备案,最终去房产交易中心过户的时候,还是会被要求重新签订房屋买卖合同。

一、动迁安置房尚处于限售期时所签的房屋买卖合同

对于上海市的动迁安置房,有三年的限售期。尚在限售期内的动迁安置房,所签订的房屋买卖合同,即使使用了官方的示范文本,也进行了网签备案,则房产交易中心也不会接受此合同,也不能用该合同进行审税。

由于动迁安置房存在限售期,因此到可以过户的时候,房价一般都会增长了几百万。这时候,卖方大多不会配合重新签订房屋买卖合同,由此会产生诸多争议。因此,在最初签订动迁房买卖合同时,有经验的房产中介一般都会设置一个条款,要求卖方在限售期过后,配合买方按照房管局的要求重新签订房屋买卖合同的示范文本,这样有明确的约定,可能争议会少一些。当然,即使没有此约定,卖方也有义务配合买方重新签订房屋买卖合同,这一点在下文中将会重点解读。

二、买方尚处于限购对象时所签订的房屋买卖合同

房产交易中心审查购房资格是按照网签时间为节点的,因此如果网签备案的时候,买方的社保还没有达到要求的年限,即使房产过户的时候已经满足了购房条件,则房屋买卖合同还是要重新签订。

除了以上两种常见情况需要重新签订房屋买卖合同,实务中还出现过网签由于没有使用官方专用纸张而被交易中心拒绝过户。

三、卖方是否义务配合买方重新签订房屋买卖合同

这个问题存在争议。有观点认为:重签的合同是一份独立的新的合同,合同订立自由,卖方有权利决定是否继续签订该份合同,不愿重新签订合同无可厚非。从目前上海的司法实践来看,是倾向支持卖方有义务配合重新签订合同这个观点的。支持卖方应该配合重新网签的观点认为:买卖双方所签署的合同系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。动迁安置房存在限制销售期的因素,不属无法消除之因素,可随期间届满而消除。在系争房屋已经处于可交易的状态下,如果卖方仍然拒绝交易,属于违约行为,应当承担相应的违约责任。

我们也认为,卖方配合重签合同应属于其履行合同义务的一部分,既然房屋买卖合同约定,卖方有配合买方过户的义务,在不损害或加重卖方义务的情况下,卖方有义务按照行政机关的要求配合将房产过户到买方的名下。如《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

四、重签房屋买卖合同是有限制的

必须要提出的是,这里所谓的重新网签,绝不是可以任意修改合同条款。原则上,凡是有可能影响卖方权益的条款都不能擅自修改。

【结语】签订房屋买卖合同应该考虑周全,万一由于考虑不周,房屋过户时被要求重新签订房屋买卖合同的情况时,要具体问题具体分析,凡是属于卖方应该配合的,则买方应首先尽量协商,协商不成的,可以尽快提起诉讼。一旦诉讼请求得到法院的支持,则无需卖方配合即可完成过户,无需担心。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:ad80805)

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