2.我该买房么？内外因素帮助决策自己是否该买房
大家好，欢迎回来，我是羊迪，上一课中，我们了解了中国的房价有多高、为什么这么高、房产的特殊性，以及我们普通人该如何应对。这一节课，我们主要围绕的话题则是从我们自身出发，是否该买房。我将通过两大维度：内因与外因来展开论述，内因部分，主要是自身状况的筛查，外因部分，则是宏观环境、城市进程、区域发展的规律介绍。希望通过这一节，让你对是否买房，以及对影响房价的宏观因素，有一个基本的判断。
首先是内因。
如果接下来我的所有问题，你的回答都是肯定的，那么恭喜你，你已经算是真正的买房“刚需”了，如果有一半都是模棱两可，你依然可以买房，但我希望你更加慎重些。当然，如果某个需求极其强烈，达到了非买不可的程度，请忽略这些问题，当即前往售楼处，这个需求，就是来自丈母娘对婚房的呐喊，毕竟，“婚房”这一具有中国特色的首要考虑维度，你绝对不能忽略。而在婚房之外，以下是我的其他问题，请认真思考后，告诉我你的答案：
1.我及我的家庭，是否有资格在当地购买特定的房产？
不同地方的限购标准不同，尤其是北上广深这类一线城市，所以，需要我们百度“城市名称+最新限购政策”，以此了解自己是否符合相关资格，并提前进行准备。
2.我及我的家庭，是否有足够的资金购买房产，并支付足额首付款？
北京首套房首付比例已经上升至35%，而沈阳仍然是20%，结合当地新房房价按照最低首付比例相乘，再加5-10万，便是你需要承担的最低首付款金额了。当然，如果我们是为了户口这样的硬性指标，我们甚至可以先买一个城市边缘地区的二手一居室，只是二手房的首付比例，我们最好算在50%左右。
3.我是否已经确定以后会生活于这个城市，会围绕买房的区域选择工作？
不会出国么？不会到大城市么？不会回老家么？不会嫁鸡随鸡嫁狗随狗么？不会因为工作到钱多的地方去么？你，真的确定啦？
如果不确定，请慎重购买，毕竟你买完房子后，就需要打理它，它也会产生各种各样诸如物业费、水电费的支出，如果你未来不在这座城市，房子又出租不出去，那么它很可能会变成你的负担，而不是你的资产。
4.如果未来房价波动，5-10年都无法上涨，我是否能够承受住相应的精神压力和房贷压力？
大部分国家的经济危机都是从房地产开始，伴随着房价的下跌和工资的缩水，不过，普通的经济危机，最多也只有5-10年，只要挺过了这段时期，经济就会再度繁荣。买房之前我们要问自己的最后一个问题，就是，我们是否能够挺过最寒冷的冬季？
我的问题问完了，请再一次审视下自己的处境。如果，我们有资格又有钱购买房产，有意愿又有能力照看房产，还能够挺过万一爆发的金融危机，那我们就可以去买了。而如果有条件不满足？谨慎一点，再谨慎一点。
其次是外因。我将从四个大方向展开，分别是：人口、土地、政策、房地产的特殊性。
首先是人口。
恒大地产研究院院长任泽平说过一句话，我非常认同：长期看人口、中期看土地、短期看金融。2018年2月的数据显示，中国目前城镇化率为58.52%，而从世界的角度看，美、日、英的新建商品房数量进入下降通道，都发生在70%左右，所以中国还有很长一段路要走。人口，依然在不断流入。除此之外，中国的城镇化发展模式有别于西方国家，高度集中于超大型与大型城市，我国的三大经济圈（珠三角、长三角、京津冀）和区域中心城市，依然会是住宅市场发展的核心。我国未来十年住宅市场，也仍将受惠于1978-1994年婴儿潮的影响。未来的房地产，并不会立刻衰落，至少十年内不会，因为刚需，因为你我。而衡量一个区域是否具有投资潜力，只需要看它的人口模型、流入流出情况与素质构成即可。举一个例子，深圳有一句响当当的口号“来了就是深圳人”，在这句口号的背后我们可以看到，深圳的年龄层次非常年轻，人口政策在所有一线城市中也最为开放，而且每年深圳都在吸引，各行各业源源不断的年轻人来工作生活。所以深圳的房价，才会于2015年领涨全国。
其次是土地。
随着土地招拍挂制度推出之后，土地的出让几乎全部由国家进行调控。一个商品的价格，是由供求关系所影响的，而求主要来源于人口，是稳定的且刚性的，所以问题的关键，便出在了“供”上。重庆房价之所以可以十年不涨，主要便是源于黄奇帆前市长对于土地供应政策的灵活调控，北上广深房价之所以现在稳定了，很大一部分原因，也是土地供应政策的扭转。国土资源部在2017年出台了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，就明确地把土地供应与库存周期进行了关联，从而保证了供求关系不再失衡。想要了解关于土地政策的最新消息、城市当年土地的供应情况，我们同样可以网络检索“土地招拍挂”信息，在房天下土地网、中国土地市场网、甚至国土资源部网站看到准确与实时的资讯。
第三点是政策。
在一个高度集权的国家，没有什么是国家想管而管不好的，跟着国家走，顺着政策买，党让我们干什么就干什么。是作为一个中国居民最需要知道的常识。这绝对不是逢迎，而是如果不这样做，我们很可能会受到惨痛的财产损失，比如前段时间All in雄安新区的投资人，比如17年买入北京商住的接盘者。但如果我们顺应国家的政策，即便是惠州这个人口稀少的三四线，房价也可以搭上粤港澳大湾区的政策而一飞冲天。但是，真的就要完全顺着政策走么？政策无法预测么？并不是。记住两点：
1. 看发起端的资源调配能力，从而确定信赖程度：如果是中央规划的，是国家大计，则一定会成功，比如深圳、雄安，如果是地方规划的，即便是强二线，也可能变成“鬼城”，投资风险性便升了不止一级，比如天津的滨海新区。
2.看地方政府与中央政府的利益关系。之前一段时间，土地收入基本归地方政府所有，于是即便中央数次强调调控房价的重要性，地方政府也是投鼠忌器地操作，因此才会越限越涨。但营改增之后，地方政府和中央政府卖地收入五五开（未来甚至可能三七开），中央政府的力度就更大了，调控自然也更彻底。要注意，接下来一段时间，“维持房价的平稳”，将会是各个城市的工作要点，因为一切的地方政策，都是政府工作报告的深化与落实。
第四点是房地产的特殊性，我会在下一节课中展开，在此仅强调两点。
房产圈里有两个理论：3年冬夏理论与7年必涨理论。解释来说，无论哪个国家、哪个地区、哪个时期的房地产，在3年的时间内，一定会经历一次房地产的“季节交替”，即房地产成交量的兴衰变化。而无论你什么时间，买的什么房产，只要能够耐心地持有7年以上，则几乎是必定上涨的。所以，短期的炒房不可取，但长期的价值投资，房地产是非常不错的选择。
最后，让我们总结一下本节课的主要内容。
本节课，我们主要解决了两个问题，第一个是从内因出发，确定自己是否应该买房，第二个是从外因入手，掌握如何分析房价。同时，再推荐给大家一个经济学大牛的公众号，对于中国经济的分析，非常独到，它就是：“李迅雷金融与投资”。
我是羊迪，掌握了自身与房价的基本判断，你已经可以谈“房”了，但只是“谈”，并不是我们的目的，我们的目的是“买”，而“买房的最佳时机是什么时候”就是我们最该考虑的问题了。下一课，我将为你梳理15条买房的经验之谈，为你省钱省心又省时。我是羊迪，我们下节课再见。
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读课文哦