19.买房贷款多少年最合适？

买房贷款多少年最合适？

喜马拉雅的听友，你好，我是亲戚买房的创始人蔡照明，今天开始我们讲买房的八大纠结，今天讲第一讲买房到底是先上车再说，还是要尽可能一步到位，它引申下来的问题就是买房时要尽可能多的贷款，还是要量力而行？

这个问题如果放在以前，我们可能就没什么太多值得讨论的了，基本上我就会让你尽可能多去贷款，尽可能跳高一点，买好一点的房子，但现在不一样了。现在整个房地产的形势，包括政府政策都不一样了，所以这里面就开始要去仔细研究一下，根据你的个人状况，你的资金状况，也包括你事业发展的状况，我们一点点把这个问题来捋一下。

还是先回到我们这个纠结当中，一般在家里买房子肯定要经过一番讨论，这个讨论是夫妻双方、大人和小孩、上一代和下一代可能都会讨论。一般可能太太会希望买更好一点的房子，想一步到位，如果两代人之间呢，可能小孩子更喜欢要买好一点，更希望一步到位，老人可能会保守一点，这个问题我就觉得我们怎么来看。

所以我基本上的一个看法，就是我们要看我们整个的家庭，特别是家庭收入的主要来源，他的事业是处在上升期，还是处在平稳期，还是下滑期，这对买房决定很重要。如果事业处于上升期，我们基本上可以跳高一点，否则呢，我们还是要保守一点。

有一个很浅显的道理，大家容易理解，买房本来是一个很愉快的过程，不管是从无到有，还是从换小房子到大房子，本来是一个改变生活、很愉快的过程，是件好事，如果是我们自不量力，或者是背上一个沉重的负担，每月都为了还按揭而苦不堪言，这种愉快的结果就被痛苦的过程基本上就抵消了，那我们这个买房和换房的意义就会贬值很多。

道理估计大家能听明白。下面我们就开始讲一些稍微专业点的东西，首先我们要考虑一个巨大的背景，中国目前还基本上处在一个长期的通货膨胀这么一个背景下，就是说继续通货膨胀的概率还是很大的，在这种情况下，我们可能要尽可能多的要考虑去贷款，用未来的钱来实现我们当下的目的，这个是一个基本的原则。

我不妨以自己的亲身经历给大家说一说，大概在2002年的时候，那时候我的月收入大概就2万块钱，我就敢买深圳当时的第一豪宅叫17英里，当时售价四五百万，每个月按揭款也差不多2万。我之所以敢买这个房子，是因为我觉得，当时的四五百万在五年或者十年之后根本就不算什么钱，而且我很看好当时自己的事业发展，所以我就坚定的去买了，那这套房子现在的市场价格应该在3000万左右，所以如果是你手头有闲钱，也没有别的好投资渠道，尽可能用全款，否则你尽可能多的去贷款。

全款也有全款的好处了，就是你全款买了房子以后，拿这房子还可以做一些抵押，也可以用到一些银行资金，对普通人来说，你可能尽可能多去贷款，因为对普通人来说想拿到银行的低利息贷款，可能也就是房贷这一条途径，所以大家把这个优势尽可能的用好。

当然，这里面也分开来说，比如说对于首次置业的，我们可能会觉得就可以很确定的说要尽可能用最大杠杆，要多贷一些款。这里面有几个原因，第一个原因是，比如说我们说在北京，刚需或第一套房大概售价都在300万左右，300万左右的价格，如果我们多贷一点款，多贷哪怕20万、30万，你房子的差别就会很大的，不管是地理位置，还是环境，还是人群的差别都非常大。

我记前段时间有客户找我们去砍价，当时有两套房子供选择，其中有套房就多个30万块钱，但它一楼又带了一个20多平米的一个花园，他小孩大概三岁多，当时我就建议我说那你一定要多贷30万，把那房子买下来，因为你多那个30万这钱不算什么，但是那个花园对小孩子儿时的成长和记忆、对他生活的改变是非常大的，可以再来养些小动物，可以玩泥巴，可以做个小沙坑，差别是很大的。

所以对刚需首套房来说，差这几十万差别很大了，对豪宅来说，你说差个二三十万，差个五六十万没什么差别的。但刚需差别很大，所以我们劝你尽量是要用一些贷款。

另外刚才说了，房贷的资金成本也是比较低的，我们多贷点款降低首付的压力，这样我们的生活也不会那么紧巴，这么难受，因于刚需一般是年龄比较轻，应该多数处在事业的上升期，所以这时候你要坚定的看好你的未来，要敢于贷款，敢于付出去，因为你只要这样做了之后，你想你买房之后你生活又变得安定，可能家庭和朋友关系啊或者夫妻都会变得更好，反过来会让你的心情各方面状态会变得好，可能会升职、加薪更容易获得一些比较好的结果。

那么对于改善性的客户我们怎么去建议呢？我觉得改善性的客户这里要思考一下，用全款买房还是用贷款买房，我们要统筹去算一算。因为全款它可以作为一个筹码来帮助我们去争取一个好的价格。比如说你买个二手房，如果卖方缺钱，要求是他认为这个市场到底高价，他总有他的理由。

对于改善性的客户，我们建议其实你还可以算一笔更大的账，就你要把全款还是贷款作为一个条件来算一个总账，比如说你买二手房，全款就可以作为一个交易谈判的一个筹码，因为他如果是卖房子，特别是现在卖房子，一般都是手头钱比较紧的，需要赶快拿到钱的，如果我们给一笔全款，所以我们谈了一个很好的筹码。

买新房也一样，现在开发商资金也比较紧张，想要快速回笼资金，比如说开发商在卖房时候都有一些条件，比如说全款可能是九七折，贷款可能就变成九八折，条件是不一样的，所以我们要把这个当成一个条件来筹划。

这里面还包括税收，如果是全款，可能交易标的还可以做一些改变，在税收上可能会做一些合理的避税，不是让大家偷税漏税，这里面它可以统筹规划做一些合理避税。

所以我们这里面就可以算两笔大账。一个是银行的资金成本，另外是我们用这个谈判做的筹码，再一个就是我们在税收方面可以节约下来的钱，所以我们用这三笔再来划算的时候，就可以做一个统筹的方案，所以我们就可以叫一事一议：买一套房子我们要认真的算一算。

这里面我要特别强调，就刚才我们讲了几个问题，就是到底是先上车再说，还是一步到位，谁先上车也就是先买一套房子，不管是好坏先买套房子再说。这里面就存在一个巨大的隐患在里边，说这话前提也是中国房价会不停的涨，隐含着这个逻辑，那这个逻辑在目前状态下实际上是挺害人的。

我讲一个很极端的例子，前段时间在亲戚买房APP上有个北大的学生问我，他手头2万块钱，怎么能赶快去买套房子？当时我看了这个问题，我就觉得很很怪异，2万块钱你买什么房子？后来我和他交流一下，发现他是台湾的学生，台湾的学生，他说他身边很多人都在买房，最后我再去整理一下啊这段时间问我问题的一些人，我发现很多手里面只有10万20万的，钱不多，这些人他们也在想怎么赶快上车，往往这些人带着这种心态来买房。

结果可能他没有赶上这波车，去赶了一个黑车。什么意思？因为他们的钱不足够去买一个有价值的房子，往往会被一些不好的企业骗过去买一些没有价值的房子，比如说啊一些三四线城市的，根本没有人口净流入这些城市的房子，比如说很远郊的小产权的房子，各种各样的房子，还有一些这种很破烂的一些房子，各种各样的房子就觉得没什么价值了。

所以我特别担心这些人，这波财富分配的车没赶上，同时又把手里仅有的财富又打了水漂扔出去了。所以这里要特别提醒大家，不管是我们要急着上车，还是要怎么着，一定要买到一个有价值的房子。

至于房子什么是有价值的，什么能增值保值的，在我们买房方法论的其他讲我们会详细来讲，根据它的相关性和流动性，从如何选择城市到选择片区，从选择户型到选择时机。

最后给大家的建议三点：如果你是买首套房的，我们建议你尽可能多贷点款，因为那时候多个三五十万，你的房子品质就会涨一大截；第二点，对于置换的客户，要把你的这个付款条件，不管是全款和贷款作为一个谈判筹码，要去统筹考虑；第三点，也是最最需要提醒的，不要为了上车去买一些毫无价值的房子，我们本来想上车了，最后上了一辆黑车。

好，我们今天这一讲就讲到这里，谢谢你的收听。