首批Reits9连发，投资价值如何？

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 首批REITs九连发 必然引发抢购

今天是5月20日，星期四

本周以来，上证指数反复围绕3500点争夺，成交量的大幅萎缩说明外围增量资金观望气氛浓厚。这个时候，首批9只REITs获沪深交易所审核通过的消息吸引了投资者的眼球。

REITs这种基金类型，从国际市场历史及近阶段表现来看，都出现过跑赢美股牛市的亮眼表现，此次国内产品发行引发资金抢购的概率较大。那么，首批发行的REITs有哪些特点，与股票和其他基金相比有何不同，关于这批RETIS的投资价值等问题，我们今天和大家谈一谈。

 首先，我们先来为大家科普一下REITs是什么？他是面向普通投资者发行的“基础设置证券投资基金”。投资方向是具有持续、稳定收益的基础设施资产，包括地产、高速路、工业园区等项目。由专业机构运营，通过基金上市交易方式，将这些成熟的基础设施资产转化为流动性较强的上市金融产品，发行上市。

 REITS均运用“自下而上”的方式运作，即先盯住具体项目，再看行业调整政策与投资风向。如首批9单公募REITs就包含了3个工业园区项目、仓储物流、高速公路与绿色环保项目，也各有两个。这总共9个项目的估值规模约315亿元，分布在北上广深及江浙等重点区域，为符合国家重大战略、宏观调控政策和产业政策，可以说是具备较强示范性和代表性的重点项目。由于是首批发行，和首批公布财报的上市公司一样，暴雷概率极低。

 另外，从基金公司的角度来讲，基本上对应的基金公司管理的就是各自所在区域的基础设施REITs。像华安基金发行的是“华安张江光大园REITS”，平安基金发行的是“平安广州交投广河高速公路REITS”，中航基金发行的是“中航首钢生物质REITS”，也都是对标北上广各自的核心地段潜力资产。一个区域的基金公司发行REITs，一定提前做了大量工作，更了解这个位置的区域核心资产升值潜力。

 其次，和主动型基金一样，大家都很关心基金经理在REITs的重要性。首批REITs的招募说明书来看，这几只产品均采用了“三基金经理制”，也就是说首批每只REITS基金，均由三位基金经理来共同管理，中航首钢生物质REITs更是配备了4名基金经理管理公募REITs产品。从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务，而加入基金公司。典型的像平安广州交投广河高速公路REITs的三名拟任基金经理——韩飞、马赛、孙磊此前均从事过高速公路投资管理工作，华安基金的三名拟任基金经理也均具有多年基础设施项目投资管理从业经验。这几家基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门，也就是说，基金公司对这些基金经理的选择，不是盲目上马，而是经过一定时间考验。

资产前景清晰，基金经理具备多年行业经验，接下来我们从投资价值也就是潜在回报的角度，来计算首批REITs上市后的潜在收益空间。第一，可以从REITS的资产属性入手。通过长期来看，REITs能够为投资者带来了稳定而良好的投资体验回报。近30年，权益型REITs指数年化回报率为10.7%，高于同期道琼斯工业8.5%，尤其是在通胀环境下的表现更令人瞩目，美股市场REITs在4月份单月上涨8%，远远跑赢了标普500与纳斯达克指数5%的涨幅，并肩标普大宗商品指数。

 第二，首批9个REITs项目的底层资产均较为优质，预计现金分派率在4%-12%之间。华创证券固收团队就认为，作为首批试点的标杆项目，其初期发行及后续管理大概率都会得到较好的政策支持，从目前已披露信息的项目的IRR测算来看，个别优质项目收益率可达6%以上。

 那接下来，我们就要注意REITs认购要求与门槛设置了。不同REITs设置的认购门槛不同，仅为100元的REITs有两只，分别是沪杭甬REITs和东吴产业园REITs，其他REITs的起步门槛均为1000元。

 搞清楚了投资金额起点，投资周期我们也要搞清楚。公募REITs封闭期都非常长，首批REITs的封闭期在20年到99年不等。在上交所发行的五只REITs封闭期相对较短，其中三只在30年以内。公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

综合以上各种因素，在我们的投资组合当中，可以将REITs作为相对小众的一种配置角色，大家可以将他们看做另类的长周期封闭式地产或基建项目基金来看待，或者类债基的一个品种。适合用相当一段时间不用的闲钱去做配置。

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