【时事热点】深圳，到底怎么办？

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

几乎在周三那期节目更新的同时，深圳的调控政策落地了。我当天上午在那期节目的评论区里临时解读了几句，可能有的听众看到了，没看到的也不用回去翻了，今天就是要来详细说这个事情的，然后会延伸说一下目前楼市和楼市政策有异动的其他城市，以及目前全国性的资产价格趋势问题。

一、深圳楼市调控政策

总结起来大致就是达到了如下效果：

第一，对深户居民购房增加落户满3年并且连续缴纳36个月社保或者个税的限制，堵住了随随便便迁户口来深圳投资房产的通道。

这个对于深圳的本地刚需购房者是一种保护，深圳之前落户政策太过轻松了，一波一波地迁户口进来投资，对本地刚需购房者形成了很大的挤压。

第二，普通住宅认定标准中加回了750万的价格限制。这一点是非常合理的，去年双十一的时候，深圳把普通住宅价格认定线给去掉了，导致深圳一堆两三千万的房子被算成了普通住宅。当时就看得我一头黑线，两三千万不算豪宅，这不闹吗？

750万，对于刚需来说总体误伤不算大，首次购房超过这个总价的占比不太高，能超过的也算是比较有实力了。

第三，对于购买非普通住宅，有贷款记录无房的情况下首付从5成提高到6成，已有一套房的情况下，首付从7成提高到8成。

这一点对于换房或者增购群体来说，增加的这1成首付肯定是有压力的。尤其是深圳这个城市，财富积累比较浅，但收入比较高，所以对杠杆率非常敏感，所以不可避免地对自住改善换房会有一定误伤。

第四，离婚3年以内，按照离婚前家庭房产情况计算限购套数。这是把通过结离婚多买一套的路给堵了，主要也是在限制投资需求，给刚需减少压力。

第五，全额增值税认定年限从2年改回5年。我个人觉得这条倒是不太必要，但由此也看得出来政府是铁了心要下狠手了。

其他细枝末节的地方我就不复读了，详细政策文本大家随便一搜都能找到。

总之，这一顿爆锤下来，目前深圳的政策状态就走完了一个从放松到收紧的完整周期，严厉程度已经回到了2014年9月30号之前的水平了。这样的条件下，深圳楼市中短期的热度肯定是歇菜了，刚需购房者可以不用顶着巨大的心理压力，慌不择路地去抢房了。

二、其他热门城市的楼市异动

大家可能也有所耳闻，杭州、东莞、宁波也加强了调控政策，这三个也是房价热点城市。尤其是东莞，从去年下半年到现在，东莞临深地区涨得比深圳有过之而无不及。

再结合证监会上周严查杠杆资金进股市的措施，以及最近几天舆论对股市的降温引导，可以看出来，有了2015年楼市、股市双暴涨的前车之鉴后，监管层对于资产价格运行有了很高的警惕性，对于杠杆化和泡沫化有了坚定遏止的决心。

当下，全球资产价格泡沫化都很严重，传统的估值边界在不断被突破，美国的90后和00后们已经开始教巴菲特、库伯曼怎么炒股了。

大家习惯了低利率+高流动性不断刺激资产价格上涨，并寄希望于能够借此刺激经济和消费，但事实上，这样的做法在客观上是会进一步提高资产集中度、拉大社会贫富差距的，最终是削弱了全社会的有效需求和购买力，长期经济增长动力只会越来越差。

这一点，我们的监管层已经认识得很清楚了，所以近几年的态度都是摁住资产价格，用时间和增量来消化之前的泡沫。

由此，可以给广州和上海的朋友提个醒，这两座城市目前正好处在楼市逐步走向躁动的过程中：如果你是自住需求，那按你的计划进行就可以，不必理会这些变化；如果是长周期的投资需求，其实也无所谓；但如果你是看着市场转热想要快速投机获利的话，那就要掂量一下了——监管层的态度已经非常明确了，一旦成交放量，涨幅扩大，大概率是要跟深圳一样挨捶的，到时候市场冷却甚至冰冻，那算上持有成本和现在比较高的交易成本，未必能够如期快速看到利润。

其他城市也是一个逻辑，10%-20%的小涨一下可能还过得去，谁要是放量大涨，大概率要挨捶。即便地方政府有利用房地产进行刺激的冲动，中央层面也会让他们冷静下来的。你看，住建部的领导不就在深圳巡视工作嘛。

此前金融第10期里面我已经解释过，长周期看，未来大部分城市的房地产已经很难带来超额收益了，大家需要适当去改变一下过去的路径依赖。

 三、深圳到底应该怎么办？

讲完调控政策，我们继续上期的话题。上期我们讲了深圳房价长期单边上涨的现实情况和背后严重供需矛盾的驱动因素，那么最后一环，深圳到底应该怎么办？怎么去解决？

其实，这个问题说简单也简单，房产买卖市场一共包含四个要素：供给、需求、交易、持有。

所有调控政策基本都是针对后三个要素的：

通过限购限贷、结离婚限制压制一部分需求

通过税率、税基、计税方式来调整交易成本

通过限售、贷款利率、房产税等改变持有的代价和成本

事实证明，这些措施都可以在短期内压制房价，但也都存在一个问题——不可避免地在一定程度上影响到那些真实自住需求的刚需购房者，提高了他们的成本或者购房难度。所以我前面分析深圳调控政策的时候会提到对刚需的误伤程度。

要明白，通过政策来干预房价的初衷是为了维护房价的相对合理和稳定，从而使更多的刚需购房者能够以比较合理的成本和代价买得起自己的房子，过上一个更好的生活，房地产企业和银行也能够更加平稳地运行，而不是为了让大家都买不了房。

那么，如果调控政策会在一定程度上对他们产生误伤和压制的话，就必然是一种权宜之计，随着误伤不断积累，最终需要做出调整。这就是为什么大家会看到调控政策会在放松和收紧之间往复循环，这并不全是为了调控经济，也是为了调整对刚需购房者的影响。

真要是不考虑刚需购房者的话，那直接把房贷停掉，保证房价应声下跌，但这样毫无意义，违背了调控的初衷。

能够在不影响刚需购房者的情况下解决问题的要素，就只有供给这一端，这几乎是废话，谁都看得出来。但是这一点，深圳长期以来又几乎没有明显进展，成了一个摆在眼前但又用不了的解决方案。

为什么会这样？问题和香港非常相似，症结就在于从政府到民间，在城市建设方面的政治正确。

1.深圳城市建设方面的两个政治正确

什么叫城市建设方面的政治正确？主要有两点：

第一，发展产业大于搞房地产。我建议大家按下暂停想一下，你觉得这句话对不对？我猜大部分人都认为是对的。

那我再问你，什么叫搞房地产？无非就是政府卖地，开发商买地盖房，居民买房，对吧？

那我告诉你一个事实——深圳，是全世界搞房地产搞得最少的城市。

为什么？因为这个世界上主流国际大城市当中，住宅用地占建设用地的比例普遍在30%-50%，而深圳不到22%。有人会去指责纽约、伦敦、东京、首尔大搞房地产吗？没有吧。既然他们没有，深圳搞得更少，那肯定更没有了。

我先不往下解释，我们来看第二点政治正确。

第二，城市公园绿地、郊野绿地是居民不可侵犯的公共生活空间。同样建议大家暂停想一下，这话对不对？恐怕还是很多人会觉得是对的吧？

我再告诉你一个事实——深圳和香港，是这个地球上最保护绿地的城市。

主流国际大城市当中，建设用地占市区总面积普遍在60%-90%，深圳公布的建设用地占比大概是50%不到一点。但注意，深圳官方的这个数字里面包含了绿地、公园、高尔夫球场等等，扣除之后就不到30%了。香港更别提了，建设用地只占24%。

发现问题了没？

很多人觉得深圳、香港老在大搞房地产，其实本质是因为房价高，但房价高恰恰是因为房地产搞得太少而不是太多，供应不够，供需矛盾大，所以单边上涨。

房地产能够掌控城市命脉的根本原因是房地产的稀缺性，有了稀缺性，所以垄断了供应的开发商集团可以获取巨额的利益。要都像很多二三线城市那样巨量开发，开发商哪还有什么掌控力，库存一高就得跪着卖房。这个结论是不是很尴尬？

上期我已经提到了深圳市区公园、绿地、高尔夫球场过多，产业用地占比过高的问题了，这里进一步解释下。

说出来你可能不信，深圳大大小小的公园有好几百个，其中不乏十几个占地超过1平方公里的巨型公园和高尔夫球场。

我不是要说绿地不好，绿地本身不是坏事，可以休闲娱乐，深圳的绿地谁看了都喜欢。但凡事有个轻重缓急，是休闲娱乐重要还是基本的居住重要？香港近郊的绿地公园也是美如画，但你会愿意去住45平米三房的鸽子笼吗？

产业用地同理，注重产业本身也不是坏事，但是要知道，产业和居住是没有孰高孰低的，因为有多少产业就有多少工作岗位，有多少工作岗位就有多少人，就需要配套多少居住空间，两者是要互相平衡的。

过度倾斜的结果就是：一方面，写字楼和产业园过剩，空置率高企；另一方面，住宅不足，房价高企。在这一点上，深圳要更加严重，香港并没有这么明显的倾斜。

2.这两个政治正确能被打破吗？

我只能说，不乐观，相当不乐观。

（1）绿地挤压住宅用地问题方面

远的可以看香港，无论是董建华的“八万五住房计划”，还是林郑月娥的“填海建房计划”，都受到了巨大的阻力。林郑月娥还拉了刘德华来拍广告站台助阵，结果刘德华愣是被喷成了“猪头”，环保、人权、公共空间不可侵犯的锅一口接一口。

近的可以看深圳，最近还在不断规划建设新的公园，占地还都巨大，市中心的深圳中心高尔夫用地合同到期，政府收回来也不打算大面积开发，大部分还是做公园。

深圳中心高尔夫占地大概1.36平方公里，如果按照2.0的住宅率容积率来建设的话，可以盖将近3万套100平米左右的房子，能够满足深圳福田、南山两个核心区5年以上的新房供应。

而2.0的住宅容积率在深圳还是非常低的标准，类似的大宗绿地，说出来你可能也不信，在寸土寸金的南山、福田两区还有接近10块，可以自行打开任意一个卫星地图来查看。

（2）产业用地和住宅用地平衡问题方面

产业用地和住宅用地平衡问题方面，情况相对好一点，深圳政府已经有意识地把一部分产业用地向住宅用地调整了。但是，力度还不太够，目前看来有点杯水车薪，大量城中村旧改项目当中，产业用地和商业用地的占比依旧比较高。

所以，谈深圳怎么办这个问题，我是一口气打了所有人的脸：

打了政府的脸——城市建设思路存在偏差

打了深圳市民的脸——大家引以为傲的产业规划和绿地空间恰恰是让大家苦不堪言的高房价的助推因素

也打了我自己的脸——说是知道怎么办，其实根本不知道怎么去推进

在这样的格局下，我基本可以预言，深圳的单边上涨共识不会被政策打破，虽然交易行为和上涨趋势会被政策临时压制，但只要哪天政策放松，马上又是原地升天。

这甚至一定程度上是帮了投资客，因为投资客的资金、资源、信息渠道、交易经验都普遍比刚需购房者有优势。他们只需要积攒资金，蛰伏到放松的那一刻，凭借自己的资源、资金、信息、经验优势抢先入场，就可以立刻锁定利润，甚至还省去了现在买进去的持有成本。然后在深圳进入升天模式之后，再转战东莞临深地区，坐等巨大的价差势能把东莞临深的价格也给拉上去。

别问我是怎么知道的，我以前就这么干的，以后未必能简单复制，但大体逻辑还在，一点都没有被打破。

二三线城市好就好在除了厦门岛内和南京学位房这些少数特殊情况以外，都不具备严重的供需矛盾和单边上涨的共识。所以，调控政策在少数市场情绪过热的时刻压制一下之后，长期看是可以有所放松的，让市场自行运行，形成一个相对平缓的涨跌趋势。

所以如我之前所说，二三线城市的大部分房子都不能指望超额利润了。你可以不太在意周期，根据自己的需求去买，但是要考虑一下成本，满杠杆的情况下，扣除交易和持有成本，年化收益可能未必有想象中的吸引力。详细的核算方式，后面房产主题再来展开。

好消息是，深圳好歹没有像香港那样，形成开发商和政府的利益绑定，政府还不至于被开发商集团绑架，居民的利益格局也没有固化板结，有产者还不至于自发地对抗增加供给。所以，只要政府这一端的思路能够逐步转变，那问题还是有希望解决的，但这需要巨大的魄力，可能最终还是得靠中央在屁股后面踹一脚。

今天说了一大堆得罪人的话，对我自己实在是没有什么好处，但是总要有人来当坏人的，问题拿出来讨论，才有可能解决。

临时加的房产内容就讲到这里，下期不出意外的话，回过头去讲金融，我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜朱小静