但凡是宏观经济的研究者,都会关注和研究房地产经济的现状和发展趋势,尤其是在中国,房地产经济对宏观经济产生的影响比重较高,所以如果不能理性的预判房地产经济的走势,对整体经济趋势的判断也会产生一定程度的误判。
2016年以来,我就跟大家推荐我对房地产经济的核心投资观点,“关注千万人口城市的房地产投资价值”。建议大家要关注人口数据的变化,在近几年,大型城市的人口数据也在逐年的发生变化,而这个数据对房价的影响力很重要,它决定了每个人的大类资产配置。
更重要的是什么?是房地产经济与居民的财富保值与增值有着密切的关联,对于城市人口而言,几乎人人都置身其中!
我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,以及什么时候会涨,什么时候会跌。什么决定房价?我把它总结为一句话:“长期看人口、中期看政策”
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价大概率的会呈现稳步上涨的趋势,相反,人口流出的呢?肯定涨不动。这就是在预判未来一、二线城市的房价会保持上涨的态势
尽管目前,针对北上广深的房地产价格以及房屋租赁的价格有下降的案例出现,但是从长期的观点来判断,我仍然是保持谨慎乐观的态度。
对于中期而言主要是看土地政策以及限购的政策,如果从官方数据中得知这个地方人口是流入的,而政府出让土地的数量同比在减少,或者没有明显的增加,同时限购政策相对严格的话,那么,这个地方房价仍然存在上涨的机会。
这是最简单而且最具效应的推论,人口增加,刚需就会增加,而在人口增长的市场下,土地供给量没有同步增长的话,那么土地资源相对就变得稀缺,请注意,是相对稀缺,出现了这样的情形,限购就是在压制需求,那么在人口流入的大城市,优秀的房源价格就会领涨,依靠政策压制的需求一直会保留强劲的购买力,一旦限购政策有所放松,这个需求就会被迅速释放,进一步推动房地产市场。
根据最新发布的城区人口排行榜中显示,上海,北京,重庆,深圳,广州,位列前五名,也是人口超过1000万的五个城区,接下来是武汉,天津,成都,东莞,南京,郑州,杭州,长沙,沈阳位列第六到第十三位,也是500万人口至1000万人口之间的八个城区,其余的是西安,哈尔滨,青岛,长春,济南,大连列入了前二十强。
这个数据可能和其他渠道颁布的数据有所不同,但是要强调的是,这个数据是专门针对城区常住人口的统计值,这个数据对于城区的房地产价格具有更强的指导意义。
这貌似是一个很简单的问题,用经济学中最简单的供需平衡理论就可以做出解释
人口相对增加=需求相对增加
土地相对减少=供给相对减少
限购政策=压制交易(不等于消除需求)
那么,未来中国人往哪里流动呢?读者朋友自己百度搜索一下当地的政府统计数据就可以及时的了解,每年都会公示一次。
不论你是出于房地产保值或者房地产增值而产生的投资需求,都必须用长期的眼光来预判,大类资产做短期投资显然是不合适的,长期是投资,短期叫炒房,国家政策是房住不炒,这个住字里面其实就含有长期投资在内,所以人口流入的地方,房价长期看涨,你调整好心态,买入并持有就好了。
有人说未来人口往大城市流动,有人说往小城市流动。官方在2015年以前曾经有过这样的政策宣传,说:“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这个与现在正在逐步实施的城镇化建设是不相符的,实际情况是这样的:目前中国在推动六大经济带,三大经济区,同时引发了长三角一体化与珠三角大湾区之间的比拼
不仅仅是城市基础建设投资项目主要集中在这些范围里,而且在经济圈的基础上又推动了都市圈,有些读者对都市圈的理解比较陌生,其实这个很好理解,就是围绕某一个中心城市(即超大或特大城市)的城镇化形态,包括大城市兼并周边城市的举措都是在扩大都市圈的做法。山东莱芜被省会济南合并就属于都市圈发展的战略规划。
为了证实我们对于大城市化发展的判断,我们不仅深度研究了国家政策,同时还研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等。以日本和美国为例,日本是人地关系紧张,美国是人地关系宽松。
日本大都市圈的人口在过去100年的人口占比是不断上升的。日本1.3亿人,3700万人在东京;韩国5000万人,2500万人在首尔。所以它们的大都市圈是不断扩大的,人口不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。
那么,我们来美国人口流动的趋势,美国大都市圈人口占美国总人口的比重也是不断上升的。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国3.2亿人,中国13.8亿人,美国也是人口不断往大都市圈流入。
美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管是什么样的经济体,人不断往大都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为青年人带来梦想,这是几百年来城市文明的发展规律,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。
另外,中国正在大力的推动经济发展模式转型,从需求侧向供给侧转变,而供给侧结构性改革的四个要素有两个是劳动力和土地,要将人才和土地的贡献率提升,才能够提高人均GDP和第三产业的高速发展,如果发展小城镇是不符合供给侧改的方向。
所以未来要紧紧的关注前二十强的城区人口增长趋势,关注都市圈的人口增长趋势,关注经济圈的人口增长趋势,尤其是土地供给量有限的人口超大型城区,城区里面的楼盘,我认为越贵越有投资价值!
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