2 没有居住功能的零平米住宅也能定价吗？

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课程原文

喜马拉雅的朋友们你好，我是钟伟。教你读懂中国楼市，理性进行抉择，从容面对未来。

一、零平米住宅的定义

这次我们讨论零平米住宅。零平米住宅？开玩笑吧，都不能住人了。是的，零平米住宅，主要是讨论房价的三个决定变量：一个是公共服务，它是决定性的。其次私人服务，它是配套性的，最后是你以为很重要的，但在我看起来不太重要的一个因素，就是房屋的居住功能。用它可以解释房价是怎么构成的。

那么决定一个房价你比如说一平米10万块钱的大头是谁决定的，小头又是谁决定的呢？在我理解的话，大头实际上是由公共服务决定的，其次可能是由私人服务决定的，最后房屋本身的居住功能其实价格不高。

二、详解零平米住宅的三个决定变量

好，如果是这样子来界定的话，我们先看一下这个公共服务的重要性。举个例子，最简单的公共服务就是教育。例如说学区房，学区房是一个非常重要的概念，就是你只有买了房之后你才能就近的去上学，成为业主才能就近上学。这个是一个就近上学和一个不就近上学两者之间的比较，你不可能早上带着孩子穿过半个北京城然后到另一个地方去上学。既然是就近上学，那么孩子离学校之间可能物理半径2公里左右，画个圈，这就叫学区了。但是两公里之内的那个学校可能是重点校，也可能是非重点校，所以当然家长总是希望把孩子送到重点校去。送到重点校去，按照就近入学的原则，你只能就近买房，这就是学区房的来历。所以我们现在来看的话，学区跟非学区之间的价格的主要的差异是由于公共服务导致的，那么还有医院，还有交通出行的便利，譬如说一出门是不是有足够的地铁、通勤条件怎么样等等。还有一个就是部委办局的集中程度。因此，教育也好，医疗也好，通勤也好，职场也好，决定了这个房屋的价值的一大部分。所以公共服务当中，一大块你就购买了学区的许可证、医疗的许可证、就近交通的许可证等等，还包括职场的许可证。

第二块就是我们讲的私人服务，私人服务很大程度上取决个建筑物周边的配套设施的完善程度。十万块钱一平米的房子，可能七到八万块钱都是由这两个因素决定的，最后一块才是这个住宅本身，你的房子好不好、是不是明厨门、明卫、层高怎么样、户型是否方正、物业管理如何，这仅仅是涉及到房屋的居住功能。

我举一个比方吧，要是在北京，买个80平米的房子和离北京比如100公里左右的房子相比较，你完全可能会买280到300平米的很舒服的大宅子。但Sowhat，你能不能在北京100公里以外的地方，在荒郊野岭的地方买一个大房子，很舒服，你觉得说这房子值，才1万块钱，而北京那个80平米的500万的房子就不值了？不是的，人不是鲁滨孙。所以住宅本身的居住功能其实是非常小的一个功能，并不构成住宅的绝大部分的功能。这样子就决定了住宅本身对房价的构成贡献不是特别大。

好了，讲这么半天我们讲这三个因素有什么意思吗？是有意思的，因为我们可以把这个场景推到极致，想象一下零平米住宅。在北京，你买了一个房子，这个房子其实零平米就没有居住功能了对吧，那它有没有交易价格呢？我估计也得好几百万，好几百万的原因是因为，虽然没有居住功能了，但是前面的公共服务的功能和私人服务的功能都还是有的。这样子的话还是会给你带来很多便利，你譬如说你如果是零平米的住宅，可以把户口挂在上头，孩子是可以就近入学的。但你挂单位的集体户，或挂人才中心的那集体户，虽然也是户口，不是零平米住宅的户口，不能就近入学。所以你挂人才中心也好，挂集体户也好，起不到学区房的这个许可证的作用。

我举一个现实生活当中非常接近于零平米住宅的例子。在北京、上海、广州，学区都出现了两类学区房的交易，一类叫做可居住的学区房，一类叫做不可居住的学区房。这些不可居住的学区房的典型的特点是什么呢？你可以把户口迁入，这个学区指标没有被占用，你的孩子可以就近上学，但那个房子太破了，太小了，以至于不能住人。那这个实际上不可居住学区房是一个学区许可证的交易价格。如果说五年可以使用一次许可证的话，那你就相当于你户口迁入，然后孩子上学，五年之后那个学区的指标就腾出来了，你的孩子也应该从小学进中学了，那个时候许可证就进行再次的交易再卖掉，搞不好你还没赔钱还赚了钱。

所以不可居住的学区房带有典型的零平米住宅的许可证交易的价值，尤其是学区许可证交易的价值。那么你购买的呢是一个无限期的许可证，你所使用的是这个许可证当中的五年的许可证价值，或者是六年的许可证价值，没被使用的你还可以再次转让，转让的时候可能许可证还增值了。但我们必须看到，随着中国如果人口的拐点到来的话，这个学区许可证价值有可能是会下降的。

第二块就是我们讲的私人服务，一个城市并不是凭空而长起来的，它是慢慢的有机生长的，叫罗马不是一天建成的嘛，所以当你需要周边有一个完善设施配套的时候，包括酒店、餐饮、娱乐、交友，这也不是特别容易的事情。所以这就是零平米住宅当中你购买的前两项，最后一项呢才是你的居住功能。

那么既然是零平米住宅，钟教授你说这居住功能如此之不重要，你想说什么？我想说的意思是，如果你是从居住功能去买房的，你会对房屋的质量对户型方正、南北通透特别考究的。但如果你从一个投资者的角度去考虑问题，那就不是这样了。

从投资者的角度去考虑问题呢，你会对房屋的品质并不以为未然。因为房子的品质不主要决定于这个房价未来上涨的可能性。事实也证明了，在过去的20年当中，哪些房屋的涨价是最厉害的呢？一定要记住，是这样的房子：首先是房子本身是超烂的，以至于你买的时候呢一两千块钱，房屋品质真的不好。然后这个房子所在的区块在过去这十年或二十年，市政公共服务有了天翻地覆的改变。本来不通地铁的有地铁了、本来没有医院的居然搞一个三甲医院、本来没有好学校的，什么人大附啊什么的幼儿园都迁过来了。所以你有好学校，好医院，然后周边居然还有央企的总部。那个时候你觉得这好。另一个呢就是私人服务，楼堂馆所都起来了，要餐饮各种各样的，让吃货吃的很满意的地方都有，娱乐场所也有，交友也很方便。因此你看到一个城市组团迅速的成长，在那地方政府投入了大量的财力、物力，形成了教育、医疗、就业等良好的公共资源，以及私人部门跟进之后所形成的各种餐饮、娱乐、交友的设施之后，行了，那就OK了。你的房子的品质是不重要的。那么这样的房子从投资的角度来说的话，增值的倍数是最大的。

那么反过来，如果你特别强调居住属性和居住功能，最早的时候你就很确定的选了一个高品质的，当时就已经很繁华的地方，但未来如果你所选的这个好房子在市政的基础服务方面，在私人服务方面的改善不太大的话，那这个房价的涨幅也是有限的。这就是我们所看到的北京、上海、广州等等的老城区。有一些老城区的不错的房子在十年前或十五年前是相当可以的，但现在你回过头去看的话，涨价也不多。

零平米住宅告诉我们什么？零平米住宅告诉我们这么一些意思。你要选涨价涨的特别多的，具有巨大投资潜力的房子吗？要看未来的城市的中心在哪儿，副中心在哪儿。市政服务和私人服务改善的潜力最大的地方就是未来房价上涨最多的地方。你要仅仅选房子的居住功能吗？那你可以关注房子的品质，但往往你去投资房子的时候，你不需要考虑那些，因为居住属性对于房价的决定性的因素很小，而房价的决定性的因素是在于公共服务和私人服务。请记住，你所选的并不是那个房子，而是那个房子所在的地段覆盖的由政府和企业家辛辛苦苦付出之后，给你带来的公共服务和私人服务。你睡在哪儿，那个房子的居住功能看起来没有那么重要。