民法典 19 出租人妨害承租人行使优先购买权的法律后果
【案情】
孙大姐一直向马先生租用一间商铺卖小吃，生意也挺红火。一天，马先生告知孙大姐，他要出售这间商铺了，正和购买人协商，价格暂时也没有定下来。孙大姐心想：价格没谈拢，商铺不一定能卖出去。但过了不久，新房东罗小姐就向孙大姐要求支付租金，这时，孙大姐才盘算起来，在这里做了那么长时间的生意，交的房租也差不多可以够买房了，后悔没有购买，经旁人指点，准备向法院提起诉讼，请求确认马先生与罗小姐的商铺买卖合同无效，并请求判决马先生与孙大姐以同等条件签订商铺买卖合同。
【问题】孙大姐的诉讼请求能被法院支持吗？
【分析】
分析本案的意义在于要知晓：出租人妨害了承租人行使优先购买权要承担的是“损害赔偿责任”。
一．出租人的妨害行为包括：
1.未通知。我国民法典明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当通知承租人，如果出租人未履行该义务的，就是妨害承租人行使优先购买权。
2.未在出卖前的合理期限内通知。所谓的“合理期限”，就是能使承租人充分思考，并做好充分的购买准备的时间，如果要求承租人立马做出回复，就违背了民法典规定的要“在出卖前的合理期限内通知”，也就构成了对承租人优先购买权的妨害。
3.未完全通知。所谓的“未完全”，是指出租人虽然在合理的期限内将房屋出卖的情况通知了承租人，但是通知的内容不完整、不准确，尤其是作为合同主要内容的价格及支付方式等未告知承租人，使得承租人无法知晓“同等条件”的内容，也会妨害承租人行使优先购买权。
二．出租人妨害承租人行使优先购买权的法律后果
出租人妨害承租人行使优先购买权的法律后果是承担损害赔偿责任。赔偿的范围既包括因侵权行为导致的财产价值的减少，也包括了可得利益的丧失。一般情况下，损失的赔偿计算方式为：房屋目前的市场价值减去合同中约定的房屋售价之差与承租人另找新房等必要的花费之和。顺便也提醒一下，如果房价在下降，那么，即使出租人妨害了承租人行使优先购买权，未必一定会对承租人造成损失。
我国民法典将承租人的优先购买权确认为是债权的优先购买权，而不是物权的优先购买权，故不具有对抗第三人的效力，所以，承租人只能请求损害赔偿，不能要求确认出租人与第三人签订的合同无效。
在本案中，马先生虽然已经通知孙大姐要出卖商铺，但是，其所告知的内容并不完整，特别是当其与罗小姐谈妥合同价款和支付方式时，应当及时通知孙大姐，没有完整的通知，可以视为马先生妨害了孙大姐行使优先购买权。但是，我国民法典对于承租人的优先购买权确定为是债权的优先购买权，不具有对抗第三人的效力，因此，孙大姐只能请求法院判决马先生承担损失赔偿责任，而不能请求确认与第三人签订的买卖合同无效。
【适用法律】
《民法典》
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第一千零四十五条 亲属包括配偶、血亲和姻亲。
配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。
配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。
冀蓓红
2021年2月16日
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