民法典 28 没有签过物业服务合同,就不需要交纳物业服务费吗?

2022-10-01 20:56:5206:32 120
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民法典 28  没有签过物业服务合同,就不需要交纳物业服务费吗?

【案情】

陈先生向甲房地产开发商购买了一套住宅,因为离自己的工作单位较近,接房后就立马装修入住了。没过多久,物业服务公司的工作人员就向陈先生发了通知,要求尽快交纳物业服务费。陈先生回应,没有与物业服务公司签订过任何合同,也没有委托过任何一个物业服务公司,因此拒绝交纳物业服务费用。

【问题】没有签过物业服务合同,就不需要交纳物业服务费吗?

【分析】

分析本案的意义在于:要知晓什么是“前期物业服务合同”,业主没有签订《前期物业服务合同》依然要履行支付物业服务费的义务。

我国《民法典》典型合同中新增加了物业服务合同,为物业服务合同的履行提供了民事基本法的依据。为随着我国城市建设和房地产业高速发展而发展的物业服务提供了法律保障。

物业服务合同可以分为两类,前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓“前期物业服务合同”,是指房地产建设单位在销售初期因为物业服务区域内的业主或者业主大会尚未选聘物业服务人之前,与物业服务人签订的合同。所谓“普通物业服务合同”,是指业主委员会根据业主大会的决议,与物业服务人签订的物业服务合同。

前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于:

一.合同签订的主体不同。

    前期物业服务合同签订的主体是建设单位,普通物业服务合同签订的主体是业主委员会。

二.合同的内容不同。

    前期物业服务合同的内容除了包含普通物业服务合同内容,如对物业的维修、养护、清洁、绿化等外,还包括了对建筑物初期的养护、安全保障、管理遗留的扫尾工程、空置房出租或者看管、协助业主办理入住等事项。

三.存在阶段不同。

    前期物业服务合同仅存在于项目建设初期,尚未成立业主大会及业主委员会阶段。普通物业服务合同则存在于自符合法律规定条件的业主大会及业主委员会产生后,建设单位基本撤出的后期阶段。

四.合同终止的方式不同。

    前期物业服务合同自业主委员会与选聘的物业服务人签订的普通物业服务合同生效时终止,而普通物业服务合同的期限则由当事人协商确定。

在实践中,前期物业服务合同的签订主要有两种方式:一是,建设单位与物业服务人签订物业服务合同,业主不是合同签订主体;二是,购房者在与建设单位签订购房合同的同时,与物业服务人签订了前期物业服务合同。

 那么,建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同对于业主是否有约束力呢?我国《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”,在实践当中《商品房买卖合同》中也都约定了前期物业服务合同的相关内容,因此,建设单位与业主在签订房屋买卖合同之时就包含了接受前期物业服务合同的合意,即使业主没有与物业服务人签订过任何物业服务合同,但建设单位签订的前期物业服务合同对全体业主均有约束力。

在本案中,陈先生虽然没有与物业服务人签订物业服务合同,但建设单位签订的前期物业服务合同对陈先生具有约束力,更何况陈先生已经实际接受了物业服务,故而不能拒绝交纳服务费。

 

【适用法律】

《民法典》

  第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

  物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务合同应当采用书面形式。

  第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

 

《物业管理条例(2018修订)》

 第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

冀蓓红

2021年5月5日



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