有1笔闲钱，要提前还「房贷」吗？

大家好，我是简七编辑部的卫星～

前段时间，手机收到了一条短信，提醒我提前还房贷。

这才想起来，还有还贷的事儿。

5、6年前，刚工作不久，在「六个钱包」的帮助下， 我就晋升为「房奴」一族。

这些年攒了些钱，家人撺掇着，房贷啊，能还就还点。

在他们的思想里，「无债一身轻」，落得轻松。所以年初，在家庭的怂恿下，我就去银行办理了「预约还贷」。

不过现在呀，我已经放弃了提前还贷的念头。今天想和大家分享一下我的心路历程，如果你也有这个想法，不妨参考看看。

正文

经济学中有个概念，叫「机会成本」。

指做一件事的时候，放弃其他选择能够带来的收益。

比如你突然想吃一顿大餐，花了1000元。

那意味着，你放弃这1000元带来的其他价值，比如买个健身课、用来投资，赚未来的钱。

还房贷也是一样，每个月到手的收入，是还房贷，还是用来干其他事，最核心的是要比较收益率。

先来看看房贷利率。

对我们普通人来说，房贷利率基本上是能贷到的最低利率。

现在房贷利率采用的是LPR的计价方式，与5年期LPR挂钩。

图片来源：央行

从趋势来看，LPR整体下降是比较明确的：两年前最低利率是4.9%，现在只有4.6%了。

再来看看投资收益。

今年以来，固收产品的收益率不太给力。

图片来源：网络

余额宝的收益已经破2很久了，最近又传来多家银行下调大额存单利率的消息。

我的家人年纪偏大，风险偏好不高，一看理财收益和房贷利率倒挂，难免琢磨要还款。

加上最近股市表现不好，有还贷想法的人不在少数。

而我转变想法的契机也正来自下跌的股市。

首先，房贷动辄10年起，长至20年、30年，从投资的角度，是一笔长钱。

用短期的收益率和长期的房贷利率相比，期限上并不匹配。

另外，从常用的估值指标市盈率看，代表大盘的沪深300跌到了历史较低的位置，目前的市盈率是11倍左右。

图片说明：市盈率对应未来3年收益率（横轴市盈率，纵轴收益率），数据来源：投资数据网

历史上，这个位置买入后，持有3年以上的年化收益都挺香的。

像2018年，沪深300市盈率一度跌到10倍，接下来的3年就涨了64%（2018.12-2021.12）。

有了数据支撑，坚定了我拿钱投资的想法，暂时不考虑用来还贷。

除了投资股市，还可以考虑实体经济，比如开个小店，经营赚钱。

这个我不太擅长，如果你有把握能让长期收益超过房贷利率的话，这笔投资就可以试试。

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如果要还，有哪些需要注意？

最近，我的身边有小伙伴考虑买二套房，首套房在提前还贷中。

和他们聊了聊，取了取经后，如果你也想提前还贷，记得考虑以下3个方面：

1. 咨询银行：了解提前还贷规则

提前还贷并不是想办就办的，大部分银行都要求贷款满1年才能申请办理。

有的银行还要求支付罚息、或者从剩余贷款里扣除1-3个百分点。

在办理时，部分银行支持APP在线还款，操作很方便；有的则要求提前几个月到线下支行先预约、再还款。

在提前还贷的次数和金额上，不同银行也有差异：有的可以还任意金额、任意次数；有的一年内只能还1次，金额也有限制。

要记得事先咨询放款银行，以免影响资金安排。

2. 还款方式：少压力还是少利息

在提前还贷时，我们有2个选择：缩短年限或者降低月供，该如何选择呢？

来看个例子：果子有20年期的200万商业贷款，每月房贷1.31万，现在想提前还贷100万。

1）选择缩短年限的话，他能节省60.1万利息，每月还款额基本不变；

2）选择减少月供的话，他能节省41.1万利息，每个月的房贷下降到5203元。

从对比中不难发现，如果你想节省费用的话，选择缩短年限划算；从缓解每个月现金流的角度来说，选择降低月供更好。

比如，你们家每月收入是月供额的3倍以上，感觉还款压力不大的话，可以选择缩短年限。

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这两种情况，不建议提前还

如果只是想减轻还贷压力，并不是一定要彻底还清贷款的话，小伙伴们建议有这两种情况，不用着急提前还。

1. 低利率的公积金账户

个人公积金在贷款时优惠力度很大，五年期以上贷款年利率为3.25％，比LPR还低上不少。

市面上高于这个数的理财产品挺多，从机会成本的角度看，贷款更合适些。

另外，公积金是每个月从税前工资中强制扣除的，不用于还贷的话，资金躺在账户里只有1.5%的一年期定期存款收益，长期来看也不划算。

2. 还了很久的利息

我们在贷款时，有2个选择：等额本金还款和等额本息还款。

等额本息，指的是贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款额均等。

等额本金，是指贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，每月还款额（本息合计）不同且逐月减少。

以20年期贷款200万元为例：

一般来说，如果你在还贷的过程中：

等额本金还款，且已还款年限超过了贷款周期的1/3；

等额本息还款，且已还款年限超过了贷款周期的1/2。

就不建议提前还款了，因为之后的期限内，实际还款金额是以本金为主，利息就没多少钱，提前还就很浪费了。

总的来说，是否要提前还贷还得因人而异：

如果长期投资能力能超过房贷利率，那么就不着急还；否则，提前还贷也是个不错的选择。

今年以来，各地的楼市纷纷松绑，有的放松了限购、限售政策，有的下调了房贷利率、提高贷款额度。

不少已经上车的朋友们被调动起情绪，想着要不要还清房贷、再买一套。

从数据来看，尽管地方政府挺积极的，但房价、销量数据还在缓慢下滑，一线城市相对抗跌些。

图片说明：一二三线70城新建商品房价格指数；数据来源：WIND

对于我们来说，刚需房该上车还得买，但想把房子当金融商品投资，指望全国房价一起涨的日子是过去了。

未来，房价就算是涨也会呈现分化的趋势，多数城市的房价可能会持平，只有少数一二线城市随着调控力度放宽、人口流动聚集，逐渐地回暖。

好了，关于提前还贷的话题就和你聊到这里，如果有帮助欢迎点个「赞」告诉我。