商业地产03 四个1万小时商业地产观
1万小时定律是一个非常能够激励平凡人精进的标尺，也比较复合逻辑，若一个人在某一个行业持续浸淫5年，并喜欢这个行业，乐于在此持续工作的过程中主动总结、思考、创新、探索，基本上离穿透行业本质，总结出这个行业的底层逻辑及方法论也就不远了。
正好鄙人在商业地产领域浸淫了4个1万小时，在第2个1万小时开始养成了记录、思考、总结的习惯，并乐在其中，在第3个1万小时逐步构建了自身对商业地产的系统认知、方法论，并持续探索其本质及逻辑。
1、拿地（项目）决定生死。
顺势而为，拿熟地，拿竞争尚不充分的地，拿安全边界够厚的地。只考虑低成本介入定位偏差、资源错配，运营失控，建筑场景具有大幅度改造提升空间，权属清晰，口岸优质（次优位底限），具有真实消费力支撑，可快速重塑竞争优势，实现价值回归及提升的问题项目。2、逻辑自洽且顺序闭环“消费逻辑—生意逻辑—投资逻辑”。
方法论“城市/人/生活/科技&差异化并聚焦的市场机会”
城市：功能/产业/规划/交通人口：数量/结构/趋势生活：时间轨迹/对应需求/业态/业种/TOP5品牌科技：对生活方式/交易模式的影响。3、商业地产的本质是“线下大消费场景&平台”，即时满足，社交欢聚、交互体验、真实反馈是实体商业的核心特征及持续发展的底层代码；其中社交欢聚，及时满足、真实反馈是客流驱动引擎。
4、商业地产投资及操盘人必须要具备的价值观（源自300年同仁堂）
“炮制虽繁必不敢减人工，品味虽贵必不敢减物力”TIPS：没有高科技含量的商业地产投资运营行业的成功基础在于寻求差异化的市场机会，并系统性的规划项目的空间、场景、动线、商铺组合的灵活性、机电配置的弹性，以构建项目在市场变化过程，逐浪升级迭代的扎实的底层架构，系统性均衡全面的硬件基础+持续微创新迭代的商运系统软实力，是驱动商业地产项目可持续发展提升的两大动力。
5、商业鲜活的基础.
高曝光度、高辨识度、便捷的可达性（人/车）、感性/性感的人性化、客流吸引力及驻留力很强的场景+内容（业态），以及持续的微创新，持续迭代优化。
6、房地产开发思维，建筑设计工程思维，房东思维，物业管理思维是商业地产项目投资经营最大的风险。
很多项目死于“硬件打造不遗余力”，但在商运系统专业能力（软实力）打造方面严重欠账，呈现的结果就是项目大把大把的，成堆成堆的红彤彤的人民币最终按老板自以为是或喜欢的方式变成了“砖头、水泥、玻璃、钢筋”垒砌而成的建筑空间，成功的卡死在如何把建筑空间换成更多的钱这个“惊险环节”，然后就没有然后了。7、以租、售、营三体思维为指导，秉持优秀的产品主义，才能实现不败！
市场定位、商业规划、产品设计（空间、场景、景观、动线、含机电配置）、车位配比决定项目的生死的70%！
8、专业而正确的花钱。
把钱花在公众直观可感、可参与、能会心一笑上，把钱花在租户实际经营场景刚性需求上；作为面向不确定社会公众的无条件开放的公共空间，项目本身价值不在于建筑装饰材料的昂贵，核心在于和定位相匹配的品质，并好看、好用，还经久耐用。
立面高标识度、立面简洁易用、场景&景观趣味性、使用的便捷舒适性、空间颜值高&弹性强、机电配置全、后期维护管理难度及成本低。9、把商运管理等同于物业管理的项目不可能活得精彩。
机电完好、空间整洁、安全管理只是商业项目经营的底层基础；创新&匠心的做好项目定位、商业规划，空间场景打造，精选内容组合；全心全意为乐于买单的人民群众（消费者）开心玩耍服务，与社会公众共创人生美好记忆；全力以赴的帮助租户提升经营绩效，才是商业地产项目及商业地产投资运营人安身立命之本。
10、租售协同的目标是售，基础是租！
买（卖）的是信心，是未来
租的是当下（6个月以内）的确定性增长协同的要义：高出租率/高品牌占比/高客流吸引力逻辑及兑现的场景/匹配售价的租赁表单价，看淡首轮租赁合同实收租金。11、三要/三低，是首开项目典型恶性自杀行为
。既要实收租金，又要好品牌，还要出租率。
低出租率，低开业率，低品牌占比。12、善待首轮租户，帮更多的首轮租户活下来，并赚上钱，是大多数商业项目名利双收，走向成功的大智慧!
他们（首轮租户）带着自己的积蓄、智慧、人脉、团队OR父母/夫妻、祖传秘方(可能有/自认为），为新开项目稳健向上的商业逻辑坚定站台；唯信任不可辜负。因此，首轮优质租户必然是商业人眼中最可爱de人，最值得长期呵护，共谋发展的人。13、招商，根本不是问题！且招商成功只是项目迈向正轨的1小步
招商成功的前提是“消费逻辑打通、生意逻辑自洽、入市首轮租赁条件释放了租户的足够风险“。精细化&微创新，持续吸引客流，持续提升转化率，持续帮助租户提升经营绩效，持续为社会公众提供“三心体验”（放心、舒心、开心）的高效运营管理才是决定项目走向螺旋上升通道的“硬功夫、软实力”！14、优秀商业团队的基因
。定位自信，项目自信，逻辑自信
敢吹“牛逼”（理想&愿景&价值）然后把吹过的“牛逼”（承诺、设想）都兑现！TIPS：逻辑自洽的牛逼“三生万物/“七龙珠”呼唤神龙/比尔盖茨女婿的故事参见《七龙珠之于招商实践》。15、有金融的视角，把项目当作一只上市公司股票来运营。
以PE估值思维切入资产运营的重点及要点，持续做大项目综合净收入。资产运营团队的价值不仅仅是看到年度报表，要3-5年内项目公允的资产市场估值目标的达成作为整个团队匠心&创新经营驱动力。
那么资产运营团队背负的经营价值使命至少都是以亿元为单位，若规模3-5万方的商业体，商业团队担负的至少也是5-10个亿盘口资产经营使命，激不激动，开不开心，动力及使命感是不是就大不一样了？16、看透&舍得&终局思维什么是看透？
识别并释放项目投资、经营及变现的核心风险，先求不败而后胜！
什么是舍得？
为了数亿元大目标的安全实现，对于能为产品直接增值的小投入及实效举措，自然不会扣扣索索；数亿元的盘口，关键环节的十万/百万级筹码的投入自然要坚定跟下去的。什么是核心风险？
商业模式设计、融资路径、项目选择、商业规划、产品创造、租赁实现、退出路径及效率。什么是终局思维？
把产品变成钱（决定于退出方式及渠道）资产变现的效率（流动性/决定于产品类型及经营状况）17、以退为始，把项目变现效率及变现价值双提升作为贯穿项目投资经营全过程不变的主导思想，才是项目投资人、项目经营管理人、项目承租人合作共赢的正确价值观。（谢尚伟，2021年4月18日于重庆）
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