商业地产04商业地产之道
大道不变，术法必须求新求变，持续迭代。得道者，获自由且长生。
商业地产，其实是一个非常传统的行业，若从经营性用房出现算，怎么都有上千年的历史，历经千百年，此行业依然持续发展，说明这个行业拥有似乎同人类社会发展一样强大持续的生命力，因为这个领域本身就是服务人，尤其是城市人的生活之需。
笔者细思斗胆，聊以千字文来浅探商业地产投资经营之道。
1、优秀的商业地产具有非常突出的复利特征，每年获取收益之后，其价值并未贬损，经营良好的情况下，其资产估值还在增长。
2、商业地产的底层代码是商业，是消费，而非地产，建筑只是物理空间载体，从此商业地产人在填写行业分类时可以考虑勾选“消费服务业”了。
3、商业地产服务对象是人，是消费人，因此商业地产必须“以人性为本”，以“感性人”及“人的感性”为关注点，着力点、激发点，去全维度、系统化的规划、设计、运营、服务。
4、人是社群性动物，社交欢聚是人类基因的底层代码，人类不发生基因突变，群体社交的习性就不会改变；“宅”只是个案及个人短时期的表现，对云云众生中的绝大多数“合群社交”才是低成本的获得人生之乐的途径。商业地产可持续发展的基础就在于城市人线下实体空间“社交欢聚“的需求与日俱增即长期可持续。
5、商业地产的价值建立在统一持续运营的基础之上，追求稳定增长的经营复利（租金及相关联的衍生收入），是长周期的，周而复始的，要求在运营过程中持续微创新、渐进迭代、自我进化；失去自我进化能力的项目及团队都会被市场淘汰。
6、商业地产定义为经营性用房，意味着经营价值是其资产价值实现的前提，因此做好项目经营的方方面面，就是最有效的资产价值维护及资产价值提升的唯一路径；也是所有可持续的资产证券化、资本化的唯一基础，脱离项目，脱离项目的优质经营的资产证券化都是泡沫及骗局。
7、长周期的商业地产，需要长期低成本的资金进行投资匹配，修好散卖失去项目的经营控制权，是不可能把商业地产最肥美的持续复利吃到嘴里的。当下国内资本回报率开始持续走低，富起来的中国社会经济参与者（机构、个人）逐渐有了资产配置的主观意识，商业地产能够穿透到不会灭失的实物资产这一属性，给拥有持续稳健回报属性的商业地产在资产配置领域以充分的机会。
8、一开始就背负高额返租成本的商业项目，即便拿到了控制权，因为要把到手了的钱持续的往外掏去倒贴，心理难免嘀咕掏这么多钱去用心的为产权人养铺子，大概率的要亏损2-3年，日复一日心态就会发生变化，投入就会打折扣，新项目最需要花钱呵护的前3年就很难平顺的渡过，最终倒在了投入动力不足的前2年，留下一地鸡毛。
9、商业项目的成功是多个系统因子的集合成功，但一两个因子掉链子，就可能导致一个项目经营失败。最典型的例子，招商成功及开业成功只是千里之行的开局而已，失去了强有力的高效率的系统化运营管理做支撑，项目多半会热闹开业6-12月后每况愈下，最后归零。
10、商业运营，本身不是什么高科技领域，似乎人人都能说道两句，但真能在波动的市场中，迭代升级，逐浪前行，取得螺旋上升的，对此有敬畏之心，有定力，有专业视角和能力的团队及公司其实是少见的。没有长期主义的定力，基本上是很难玩转儿商业地产的。
11、商业运营机构必须要有穿透消费市场机会，打通生意逻辑的能力，以及很强的资源整合、时机把握的兑现能力，才能实现成功招商及稳健运营。从城市、人、生活中去解构消费需求，细分对应的业态、业种、品牌；从竞争维度中去选择差异化，项目聚焦的市场定位，并且充分理解市场定位不可能一步到位，一成不变，求新求变才是永保项目青春活力、吸引力的安全法则。
12、商业运营力，是商业地产长期价值的底层能力，失去这个依傍，商业项目即便地段一流，在充分竞争的市场环境下，多半会然并卵。道理似乎都懂，但能持之以恒，持续构建商业运营力的企业，往往是市场上的少数企业。
13、如何构建商业运营力？永远把敬畏市场，遵循市场规律，顺市而为作为项目经营的核心价值观；把高效服务租户，提升租户经营绩效及为消费者构建有品味，有趣味，有丰富度的舒心消费场景及体验作为经营团队的使命，并以持续优化升级对两类客户的服务作为经营团队的核心使命，向租户输出生意价值，向消费者输出体验价值。
14、商业地产这个行业，一开始就是一个充分竞争的领域，没有什么物理上不可逾越的壁垒及护城河；要持续赢得市场，只有在不断演进时间长河中持续的占领顾客心智，把竞争对手定义为不断变化的消费群体及消费心智及需求，才可能一劳永逸。若只盯着隔壁邻居的动作，显然段位也低了。比如让百货商场关门歇业的不是隔壁的百货商场，而是消费者认为单一的商品购买体验，不用劳神费力的去百货商场，对于标准化的商品，在电商平台上购买更有效率而已。
如果一定要说做好商业地产有什么靠谱的秘诀，那么“强大的商业运营力+资本+持续投入的决心”，就是所有商业地产可持续的良性发展，然后实现资本化退出的各种可能性的最稳健的基石。（谢尚伟 2020年12月26日于重庆）
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