【办案手记】如何把握企业拆迁关停谈判和解问题

【导读】
在企业拆迁案件办理过程中，被拆迁企业主往往在拆迁谈判中存在很多误区，以及不知掌握哪些基本的态度。本文通过北京吴少博律师事务所代理过的真实企业拆迁案例解读，为广大企业主深入分析怎样抓住企业关停拆迁最佳的和解机会。
关键词：拆迁谈判、误区、态度、和解机会


【案情介绍】
北京的石景山区的一家企业，正规的征收拆迁项目从07——08年开始：是一家房地产公司要在此地块上进行房地产开发。第一轮评估达到了2000多元一平米，包括了企业的停产停业损失、以及装修和地面附着物（也就是房屋建设成本价）补偿。第二轮评估大约达到了将近4000元一平米，这是从07年——09年期间，此时补偿额度已经实现了翻倍。
企业的自身状况：改制型企业，在上世纪90年代初的时候，通过村办企业进行一次性买断，完成了改制。以前是集体所有制企业，后变更为私营企业。但是，企业这种变更的方式所采取的是与当地的村委会签署了租赁合同，实际土地属于租赁性质，仅地面附着物归企业所有。
在此之后，此事一拖再拖，直至2015年，棚改项目重新启动改变了原有的征收拆迁，此时当地住建委的征收拆迁部门，又重新介入了这个案件，再次进行了评估。此时的评估所价格大该是3000元一平米。征收方给出的理由是，被征收企业虽然是改制企业，但与当地村委会签有租赁合同，土地性质并未发生改变，所以作为征收方只承认企业地面附着物的损失，不承认土地使用权本身的损失，这部分补偿不予给予。这部分补偿的不可获得，对于被征收企业主来说是万万不能接受的。


【律师办案】
综合上述案件事实，北京吴少博律师事务所根据近十年企业拆迁维权经验，通过深入的实务分析，为当事人制定全方位合理合法的维护权益方案，最终为被征收企业主争取到了满意的合理补偿。
1、我所律师团队对该被征收企业所处地块的实际市场价值进行分析评估。
被征收地块的地理位置在北京的五环边接近六环，其土地使用权所体现出的市场价值是可想而知的。因此我所作出切实的实务分析：真正的地上附着物和停产停业损失大约只占整体补偿数额的30%以上不到40%，而除此之外的绝大部分价值都体现在土地价值上。北京吴少博律师事务所根据多年企业拆迁维权经验总结出，针对这种一线城市的土地，土地在整个的补偿项目和补偿总额当中，大约都能占到百分之七十左右。也就是说到最后获得一万块钱一平米（的补偿），当中大约七千块钱都是来自土地使用权的补偿。
2、依照上述事实分析，制定维护企业权益的方案，与征收方展开博弈和争取。
经过我所律师团队的实务分析，改制型企业当初进行了一次性买断，实际已经完成了建设用地使用权的转让行为，按照严格的法律依据，被征收地块已变更为国有土地，那么征收方应该适当适用国有土地的补偿价格给予补偿，据此经过多个回合的协商谈判，征收方最后给出了8400元一平米的补偿价格。
3、综合分析征收拆迁大形势，为企业主审时度势提出合理化建议。
众所周知，若按照当时的国有土地的市场价值进行计算的话，被征收地块的补偿价格可能还要更高。但在此时，我所律师团队分析指出，近年来北京进行大规模非首都化功能疏减，具体措施就是大范围的拆违建。在这种大形势之下，有可能会直接影响到一个征收拆迁项目的补偿数额执行范围。况且一旦被征收企业主执意要求更高的补偿数额，很有可能导致征收方对其施压，例如查工商、查税务、查消防、差违建等等，步步紧逼，给企业主造成更大的心理压力以及更多的停产停业损失。综合上述情况分析，北京吴少博律师事务所，作为专业律师团队，给企业主的建议是，得到八千多元一平米的补偿，已是一个合理化的补偿范围，应该达到心理预期，让事情到此结束。企业主听取了我们的建议，综合客观地分析了各方面因素，最终以八千多元的合理补偿数额与征收方签订了补偿协议。


【专业解读】
为总结相关经验，我所律师后期有跟踪回访了上述案件。从中，我们就发现了以下几个特点，第一，截至目前，被征收企业主的建筑并没有进行拆除。也就是说此处土地并没有进行实际利用。第二，通过走访我们发现，周边相类似的企业均受到了很大的政府压力以及心理冲击，所签订的补偿价格均没有我所代理的企业主所签订的补偿价格高。第三，周边类似企业签订了补偿协议后，政府拖延给款速度。但是当初当事人委托我所代理的这起案件，企业主那个时候答应款项以后，我们建议他所提出的要求就是，一次性给予全款，最终企业主在签订补偿协议一个月内就拿到了全款。综合分析以上案例，北京吴少博律师事务所为您专业讲解企业拆迁中如何抓住最佳的和解机会！
首先，企业拆迁争取和解机会的误区有哪些？
1、 被征收企业对补偿数额报价超高。
我们在实务当中也遇到过相关案例，就是企业主报价完全超出了市场预期，也超出了征收方的可承受限度。由此可能会造成一下三种后果：（1）征收方不再与企业主进行平等谈判；（2）征收方将更肯定地打压被征收企业；（3）征收方甚至会采取一些强制性行为。据此，北京吴少博律师事务所劝告广大被征收企业主：报价一定要合理，况且一旦报价，不可轻易浮动，要有充足的事实及法律依据，不能超出正常人的理解范围，综合考虑合理的报价区间。
2、被征收企业主采取过分动作。
我们在实务中也看到很多案例，对方尚未采取实际的征收行为，被征收企业主就过分地去对征收方产生质疑，甚至信访、上访或者说找一些私人关系、多方关系去介入此事，反而把一湖清水搅成了浑水。此种情形，将不利于企业主抓住一个恰当的谈判机会以及争取一个合理的补偿数额。
3、被征收企业主过分煽动周边情绪。
通常来讲，一个征收拆迁项目启动，往往不是拆一户，而是拆多户。此时若有一方被拆迁当事人煽动其他被拆迁方的情绪，甚至鼓动大家采取一些过激的抵抗行为，那么此时这方当事人将被当做“出头鸟”，遭到征收方的重点打压，最终往往不会去的最佳的和解机会。
此外，针对上述几点误区，北京吴少博律师事务所综合多年企业拆迁维权经验提出以下几点建议，供企业主在进行企业拆迁谈判中参考。
1、合理报价，摒弃拆迁等于发大财的想法
企业主一要确定自身的承受范围，实事求是，提出合理的，可期获得的报价区间。切忌不要有拆迁等于发大财的想法。纵观当前法治越来越健全的条件下，我们要争取的永远是一个合理合法的补偿。
2、抓住对方违法的“牛鼻子”
这里讲的就是企业拆迁谈判的经验问题。实践中，如果征收方一旦暴露出违法之处，此时作为被拆迁企业一定能要牵住对方的“牛鼻子”，始终把握住谈判和解的主动权。当然，更要做到张弛有度，伸缩有力，或点到为止，或抓住不放。过分紧逼，往往对创造最终和解的机会也是不利的。
3、企业主要预知预判自身短板，评价自身的风险，抗压有度
就此，可以举一个真实的案例。这是一个我所曾经办理过的吉林省吉林市的企业拆迁案件。简而言之，通过律师介入，制定专业方案，最后从最初的一千多万补偿数额争取到了六千多万的补偿额度，已基本达到了市场预期价格。但是被拆迁企业主认为其预期利益损失过大，想要争取八千万到九千万的数额，甚至上亿的补偿。当时我们便给企业主提出了警醒，拆迁当中我们争取的补偿都是有事实根据，有法律依据的，不能凭空妄想，劝告企业主接受这个补偿价格。但是企业家对损失预估过高，以及对自己的能力和综合判断过于乐观，结果造成的对方迟迟不谈了，并且由于对方换了相关的谈判人员，补偿款从六千多万又减少到了一千多万。最后，由于企业主其在其他地方又重新建厂投资，进行了大量的贷款，承受不住巨大的资金的压力，于是在三千多万的时候就签署了补偿协议。综合以上案例，我们总结出，这其实就是企业主没有把握好“见好就收”的原则，最终还是造成了一定的损失。
4、企业主应充分利用好“回避”手段
充分运用回避这步好棋，对可能产生的不好回答的不好做决定的，以及对可能产生的巨大冲突问题，运用回避措施，可规避相关风险。回避运用的到位，就是减少巨大矛盾的产生。减少巨大矛盾的产生，就是在创造好的和解机会。