谢尚伟：一条优良街区约等于“永续盈利的上市公司”？

谢尚伟：一条优良街区约等于“永续盈利的上市公司”？

一个开放式街区，由若干个独立或相连的产权单元构成，每个单元均具有独立出售、出租的可行性。若把一条街视为一家股份制公司，则每个产权单元就是这个公司的最小股权份额，累加之和即为这条街的市值。整条街区持续的租赁收入，就是“这个企业”的营业额，而街区运营成本，就是企业的营业成本，收入减去成本后的余额即NOI，就是企业税前营业利润。建设街区的土地成本、建造成本（或并购成本）、招商筹开费用即这家企业创建总投入。

若街区选址得当，土地成本合理，定位方向正确，科学商业规划下做出了突出的产品力，商业运营专业水准基本在线，通过1年的市场导入培育期，这条街必然可实现经营性正现金流，开始走向持续盈利，和创办企业（创业）相比，拥有符合逻辑的，肉眼可见的更高胜率，更低风险。太多创业型企业尤其是商业模式为“烧钱提升市占率，培养消费习惯，挤压对手”进而构建自身护城河的互联网公司、科技公司，若干年过去，融资都到F轮了或也IPO了，仍然持续亏损的，哪怕亏损收窄都被市场解读为利好的资本助推的奇葩相比，街区从投入到经营性盈利的时间，实在很友好。街区经营性NOI的确也会有波动，但可预期性远好于一般企业，当然通常也好于购物中心。

商用土地40年国土使用期（中国国情）来看，商业含街区商业具有先天40倍+的市盈率，因为40年之后，若无毁灭性地震天灾出现，街区大概率还是在的，是否补交第2轮土地出让金那是后话，即便国土使用期届满，街区收益权大概率仍然属于产权持有人。在中国市场环境，据说只有6%的企业寿命超过10年，企业平均寿命据说不超过4年……街区从建成获得产权之日，第一轮法定权益寿命即近40年。事实上从全球范围看，拥有百年历史的街区并不是个案，其数量有可能大大超过健在100年的知名企业数量（不妨检索印证一下）

如果街区周围的人口没有显著衰减，街区本身空间规划具有前瞻性，即便出现竞品，最多阶段性影响租金估值而已，由于街区商业运营管理成本相对经济，街区商业租赁经营的财务结果必然持续为正，经营性亏损的概率几乎没有。街区周围人口衰减常见于商圈偏转，而大社区的街区商业则没有此类系统性风险。如果一个综合质地及品相良好的街区出现经营性亏损，必然非常的罕见；如果有请告诉我，老板若认输，让我来解救他（没有稳定经营逻辑的景区商业及修在了人迹罕至的荒郊野外以及垃圾级建筑除外），那么问题极大概率出在决策层（老板）身上，直接原因是出租率过低，租金回款率过低，并不为此做出租赁政策调整或经营方向调整的前提下，除此无他。

在风云诡谲的国内市场中，企业经营要保持长期持续盈利，真不是那么容易的，要求这个企业具有极强的护城河（类似茅台、腾讯）或者经营管理层具有很强的战略洞察及战术执行力，并且一直没有政策风险……显然，街区经营管理用不上那么高精尖（贵）的人才，不用聘请全球化知名咨询公司（还是贵）做所谓复杂的宏观、产业、政策分析及国内外市场大数据模型、战略咨询、顾问辅导，就可以不那么复杂，那么费力的实现稳健经营。街区持有人若有大额现金回笼资金的需求，出售部分街区独立产权即可。出售产权的估值源自当期租金水平及预期。通常中心城市街区商业售价可以获得12-20倍年租金估值，即12-20倍PE，和上证A股平均市盈率相当。街区大股东部分减持产权单元，无需走提前公告流程，多数情况下不会引发市场面负面预期。若街区产权人有融资需求，基于街区无瑕疵产权及良好财务运营结果，也可从银行取得抵押贷款，流程和股权质押相比也会比较简便。

总体而言，持有并运营一条地段不错（只有一个标准“足够多的常驻人口”）收益稳定性和可持续性，远胜过大多数(上市)公司，街区经营直接逻辑是收租逻辑，更底层逻辑是基于一定城市空间（1-3KM）常驻人口的线下大消费，在电商高度成熟的中国当下，街区商业的胜率必然更聚焦于餐饮、社交、休闲、运动、服务、大健康、便捷零售……那些被电商（含直播）吓到的，认为电商无所不能的投资人，其实是没有想过这个底层命题“人类不变态，休闲社交欢聚体验需求永续存在”这个符合逻辑的论断；而实体商业尤其是有品味的街区商业，恰恰就是社交欢聚业态最高效的载体）有很多人的地方不仅有江湖，当然更有“江湖菜”发展的空间，也是街区稳健持续经营的基石……有了足够人口厚度的街区商业，似乎具有永续经营的特征，并且街区商业在租赁端是时间的朋友，越成熟越值钱，虽然有天化板，但没有时间折旧。当然和创办一家企业所需的资金相比，拥有一条综合品相不错的街区原始资本门槛很高，以20000㎡街区商业，配置200个地下停车位为例计算，仅建安成本就大致需要1个小目标……当下商业用地价格相对宅地而言相当便宜，基本上是宅地5折及以下，只是地段不错，容积率还低的商业用地相对不好找而已。

从资本门槛看，要做一条街的房东（从拿地营建或抄底并购），基本上只属于富豪家族或机构资本才有资格玩儿的重资产领域，肯定不是创富神话，只属于稳健财富配置和传承范畴，而不是白手起家，快速致富的路径。从可持续经营维度看，持有街区在时间维度上，很自然就是半个100年老店，轻松跨越N个经济周期，超过市场上99%的企业寿命，是不是很牛逼，很诧异。以平均租金（含管理费）均价70元/㎡计，出租率90%，回款率95%+停车费收入，在不计算多经收入的情况下，运营毛利按70%核算（街区运营管理成本远低于购物中心，街区运营毛利高于购物中心60%良性均值实属正常），年税后收入约1400万+。嗯，是的，有条件的富豪家族，投资并长期持有一条街，的确可以实现“一街富三代”的家族传承目标。

散户买商铺，难以企及持有一条街的老板根本原因如下：一是买得不便宜，买入价已经是开发商按16-20倍PE定价了，二是一个散户商铺业主对一条街的走向往往无能为力，只有听天由命，因此买商铺选外街商铺是最好的投资保障。能不能把街区商业投资经营从重资产变成轻资产模型呢？肯定可以！12个月现金流回正，18个月收回全部投资，再持有50%的权益是具有技术及市场可行性的，前提是资本+专业，做正确选址+极致产品力+真招商+真运营！街区商业未来可否证券化退出呢？国内的时间窗口在5-10年内大概率是可预期的！但是单条小规模街区资产证券化还是有难度的。街区本身就具有较好的变现逻辑和流动性，证券化的必要性本身不大，最需要证券化加持才能实现退出的，其实是没有散售可行性大盒子购物中心，虽然有大宗并购的案例，但毕竟交易对手实在太少。能不能以便宜的价格抄底并购一条街或可以改造为街区的盒子商业，标的呢？可以的，并且最佳的时间窗口就是2023年！抄底并购其实比拿地开发更有效率。PS：参见《2023/经营线不动产并购大年》我已经准备好了街区商业的选址模型、财务模型、产品模型、销售模型、运营管理模型，欢迎对家族财富稳健传承感兴趣的真土豪们（含机构）茶叙交流。为土豪们贡献系统资管的体系价值，实现资产经营的财务结果稳健向上，在线下大消费这片热土中持续耕耘，系所愿&所乐也。

别因为收租过程没有核心技术，就小觑收租商业模式。收租，的确够简单！虽然不高大上，但胜率高，可持续。君不见，各国政府出让土地以及收税，其实本质上不也是收租模型吗？专利及特定权利许可本质上还是收租模型！（谢尚伟，2023年3月7日晚于重庆）