作者 | 梳子姐
历史将记住2024年5月17日，这一天的特殊之处在于，最高层面出台了40年房地产发展史上最宽松的提振政策。
购房首付比例下调至15%、取消住房贷款利率下限、公积金贷款利率下降，与此同时由国资收购库存房源充当保障房。
受重磅利好消息驱动，A股房地产指数大涨7.31%，有超过20只房地产股涨停。
在此之前，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购，杭州、成都、长沙、苏州则全面取消限购，已经通过地方政策调整为激活房地产热身。
这一系列大动作背后，源自4月30日高层会议对房地产政策的最新定调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
相比之下，这一判断比“房住不炒”的指向性更明确，内涵更丰富，操作性更强。
翻译成通俗易懂的话，就是三个要点：
第一，当前房地产市场整体供大于求，接盘者太少，无法托举起庞大的产业体量。，
第二，老百姓大多有改善住房条件、住进优质房的期待，可一旦背上房子的包袱就会影响整体生活品质，再加上收入不确定导致的信心不足，影响了微观层面动力。
第三，消化存量房产的同时，还需要保持一定增量，基于前两个问题，房地产发展停滞和梗阻的压力巨大。
教培产业可以倒，房地产不能倒，因为当前任何一个地方都摆脱不了对土地财政的高度依赖。
出台史上最宽松政策，意味着抛出工具箱里最重的筹码，房地产会涅槃重生，迎来转机吗？
影响房地产市场的因素中，从宏观层面看，短期看政策、中期看经济、长期看人口；从中观层面看，主要是库存压力和房价泡沫等硬性指标；从微观层面看，受地域、人群影响比较大。
无论这些因素有多么复杂，聚焦到一个点上就是“房价”。有房的人盼着涨价，没房的人盼着下跌，绝大多数房子已经没有涨价的空间了，可是下跌又不允许，这应是房地产市场的主要矛盾所在。
现在房地产去库存，不只房地产商手里的存量，还有分散开的二手房存量。
老百姓心里都很清楚，除了少数城市的少数地段，房价上涨几率极低，与其捂在手里不如早点变现，这是二手房价格普遍持续下跌的重要因素。
令人担心的是，新政出来后，消化掉的并非新房存量，而是涌入市场的二手房存量，某种程度会反向加剧去库存矛盾。
乐观地看，多重政策刺激下，短期内、热门城市、优质项目房地产必然会出现回暖，接下来1-2个月必然会有成交量小高峰，如何维护这种向暖向好的趋势，不仅需要政策支撑，还取决于经济内力。
必须承认，房地产消费的主力人群是中青年群体，只要这些人群收入稳定、持有信心，房地产市场就差不了。现在年轻人流行不结婚、不买房、不生孩子，背后是有原因的。
对年轻人好一点，提升年轻人收入水平和消费能力，让年轻人获得更好发展机会和上升渠道，让年轻人群体有活力、有希望，一些问题会迎刃而解。
在人口总量不变甚至负增长情况下，拉动房地产的重要力量是迁徙人口，从农村到城市，从小城市到中大城市，人口流动是房地产刚需的主要来源。
所以不少专家都建议让农民进城买房，甚至有人认为，如果农民工都能进城安家买房，那么房地产市场所有问题都解决了。
需要去库存，需要刺激消费的时候想起农民，想起农民工了，这是很不厚道的。
房子仅仅是个载体，与之捆绑在一起的还有户籍以及附带的教育、医疗、养老等问题，这些才是农民工的刚需。
最后再讲个老生常谈的话题，经济学家林采宜说过，花钱是最好的爱国方式，把钱都花光才是爱国。
那位成天吆喝着爱国又在美国买了房产的大司马，能不能很爷们地把海外房产卖掉，替国内房地产去去库存呢？
用20多万美金换一个好名声，这笔买卖稳赚不赔。
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Liurushi2022
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