【前言】由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据房管局文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险，以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是讨论的重点。
一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效
《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。根据相关司法解释，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“动迁安置协议”均满3年后才能过户。
二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险
曾经，购买动迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，动迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：
1. 尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；
2. 针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；
3. 在合同中，设置由违约方承担律师费、保全担保费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑；
4. 一旦符合过户条件，迅速采取财产保全措施并提起诉讼。法院作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如果卖家还是不配合过户，通过法院执行局申请执行，卖家不签字也可以顺利实现过户。
三、需要纠正的三个错误观点
1、买卖合同经过公证就可避免对方违约
首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。
2、只要赔钱房子就可以不卖了
按照法律规定，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难，非常可惜。
3、想找一个确保卖方不能违约的办法
有些买家认为咨询能够找到一个办法阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但积极维权完全能够解决。
【结语】硬币总是有两个面的。动迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，动迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。
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