小产权房是怎么回事？

“小产权房”，是指在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。
小产权（又称乡产权）房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

最近，国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出了“风险提示”，而且法律倾向于保护农民（即房子转让方）的利益：法律给予农民的最后保障
根据国家法律规定，农村集体所有制下的宅基地不得买卖，只允许农民自己居住使用，不得从事其他用途。而且相关条文也规定：城市居民不得买卖农村宅基地。通州区宋庄法庭所给出的判决体现了国家法律的公正，也凸现了国家法律制度给予农民的保障。目前，城市居民有着覆盖面较广的全面保障，如医疗、养老、救济等方面，而农村则几乎为零，只是近几年，国家才下决心建设农村的保障体系。宅基地其实是国家在特定情况下给予农民的最后一重保障，保障其居住的权利。体现在法律上面，就是国家制定的农村集体土地及宅基地使用制度。此说法有“北京宋庄农民小产权房之争”为证，可以看看这案例！