房地产销售

在日新月异的社会发展中，房地产产业之下的衍生物也层出不穷。房地产销售代理这个名词也开始走入人民视野。简言之，房地产销售代理是一个新的职业，指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务。进而衍生出房地产销售代理公司，那么该公司的作用是什么？在销售代理过程中的方法和步骤是什么呢？房地产代理公司的业务集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回拢资金等。随着房地产市场的分工的日益细化，房地产代理公司越来越多的参与到房地产行业中，专业的代理公司更受到房地产开发商的青睐和合作。房地产销售代理的作用1、第一步销售代理公司到房地产所在地实地调研。根据初步房地产考察的结果，销售代理公司制定详细的销售代理计划。销售代理公司开赴房地产项目所在地做正式市场调查。房地产销售代理公司主要工作内容。2、房地产销售代理公司进行市场环境调查分析城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察。3、区域条件调查分析项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势、同类产品竞争势态调查分析市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空档、竞争对手的情况及销售渠道的调查。4、项目情况调查分析土地资源优劣情况、地块地形、地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状；撰写各类报告根据不同客户的需求，提供不同的战略报告。召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。5、由专家对项目建设规划设计提出指导性建议，对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、目标消费群、形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见：6、概念的策划与引导从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的司题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距一一感觉吸引程度方面的差距，结果便会截然不同了。7、宣传、推广通过系统周密的策划，利用巧妙的媒体组合、公关组合有计划、有节奏地推出项目的形象、气势，以达到最好的效果：其次，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会。同时，在项目推广过程中要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以达到最优的成效。广告中用的最多的就是效果图在这里切记不可用设计院出的效果图图，因为设计院出的图不是为销售用的。他们就是在表现建筑设计的内容，而不是广告的内容。相关阅读：在房地产行业中房产销售代理的种类有哪些?签订房地产销售代理合同应注意的问题房地产销售代理合同的范本是什么样子开发商应该如何选择房地产销售代理公司？

一般房地产公司会给新进员工进行上岗前培训，无论你是否有经验。一般培训内容有企业文化、规章制度、房地产基础知识、销售技巧等等。

海景房可是稀缺资源，数量有限啊，买一套少一套，所以海景房如果地段不错一定是豪宅，豪宅的客户层面肯定小，抛开市场行情不说，好不好卖得看产品还有卖产品的行不行，还得看你公司的营销水准，还得看产品和市场的供需关系、购买力等等，还得看。。。。。。说几天都说不完。

关于销售员提成行业内大多数千分之一左右，如果你没记错确实是百分之一，那一定不怎么好卖，开发商认为重赏之下必有勇夫，认为提高销售佣金就能解决问题，不知道他们有没有其他的解决办法，但对于你来讲，值得去搏一搏。新人在这种环境下面对的问题会多点，学到的东西也多点。

好--就是比较容易和客户交流，自然谈客户就容易推销房子了。
不好--就是女人当男人用，辛苦。如果不是做一手，那就更辛苦，没决定没动力是做不长久的，真得很苦的，做地产的合理给他们赚的，因为我做过。没天超过12小时候工作量，打电话约客户、询问业主房子买卖租赁；约客看房，拍案成交，提交流程……风吹日晒。有心理准备和体能准备就去吧。

好--就是比较容易和客户交流，自然谈客户就容易推销房子了。
不好--就是女人当男人用，辛苦。如果不是做一手，那就更辛苦，没决定没动力是做不长久的，真得很苦的，做地产的合理给他们赚的，因为我做过。没天超过12小时候工作量，打电话约客户、询问业主房子买卖租赁；约客看房，拍案成交，提交流程……风吹日晒。有心理准备和体能准备就去吧。

做房地产销售工作除了必须具备专业知识，沟通技巧，较好的表达能力、亲和力等之外，最重要的素质就是吃苦耐劳的坚持作风。没有坚持能力是做不好销售工作的。而这种坚持主要体现在以下几个方面：推荐阅读：房地产销售技巧和话术有哪些

第一，坚持诚实信用原则，诚信是做人根本，也是做事情的重要原则。没了诚信，任何事情即使短期内见到效果，也不会长久，得不偿失。

第二，坚定立场，比如，肯定公司所定的房源价格价格很合理(表现信心十足之样)不轻易让价，让价必须有理由。

第三，坚持在一家公司做，选择了一家公司，就不要随意换工作，只要你勤奋，短时间不出业绩老板也不会让你离开，坚持下去就会有业绩，而且很容易获得领导的青睐获得一定的职位提升。

第四，坚持客户跟踪与维护。

多听 多看 多想

多听指的是多听客户的话，找出真正的诉求，而且还可以多听其他经验丰富的置业顾问怎么去跟客户交流

多看是说多看房地产相关的政策，知识等等，多看还要多看其他的产品，尽量多的了解其他楼盘的信息，这些将成为你跟客户的谈资。

多想的意思是在与客户交流的过程中去想如何去说服他，或者在客户走了以后多想说每一句话的目的是什么。针对的性格去给他做推荐

另外还有2点很重要:

1.勤奋，现在很多人会出现疲乏不想接客户的情况，这个是要克服的，否则会恶性循环

2.团结，特别是对于这种市场不好的情况下，团队的作有用是很大的，多让同事给你做下帮助，有时候会很有效果，不过也要根据情况来定。

以上是基础的，如果你还想做得到顶级的话，那么你还要具备一些其他行业的知识

金融，证券，投资分析这类的东西你都要了解，如果这都还不够，那么你要对各种行业都有一定的了解。

做到这些的目的是，让你在对任何一个人的时候你都能讲出对方感兴趣的点，并且能够说出符合对方观点的结论出来，所以这个东西不是一般人能做到的，需要很长时间的积累，所以传奇销售员乔·吉拉德在成为世界顶级销售员也已经是他50岁了。你必须要有自己一定的经历，自己的想法，才能赢得客户的信任!

如果想速成一点，尽量多看报纸，杂志，看看别人怎么去分析问题的，应该会对你有帮助

谈客户如同谈恋爱，客户谈成了，就意味着被你追到了。人们都向往追到后的幸福和快乐，但是也都惧怕追的过程。女孩的心思很难猜，特别是漂亮女孩的心思更难猜。客户的心理也难猜，今天对你冷若冰霜，明天可能就会对你喜笑颜开，后天有又可能是阴云密布。

分析一下：一个女孩为什么追不到？（客户为什么谈不成？）

1、 你不勤快，没有行动力

你中意的女孩没有很容易追到手的，因为你不是贝克汉姆，也不是刘德华。谈客户也如此，第一要素就是要勤快，也是就我们常说的要常对客户献殷勤，经常打个电话联络一下感情，要充满感觉的说些“甜言蜜语”之类的话语，要经常拜访一下，增加见面的印象，也要给她身边的人（公司）造成你对他很“在意”的氛围。这就要求心勤（常想着她）、嘴勤（常电话给她）、腿勤（常见到她），这些需要切实的执行力，光想是没有用的，那是“单相思”，没有这些努力，想让客户主动与你交朋友，除非去整容，变成黎明或者汤姆克卢斯，这基本不可能，所以你的够勤快，有很强的执行力。



2、 你脸皮不够厚

追女孩常遭受拒绝，这是正常的，谈客户遭受拒绝也是每天都在发生的，所以要想与客户谈成恋爱，脸皮就要厚一点，也就是遭受挫折的心理承受能力要强。第一次拜访客户能够说上几句话就算是成功，第二次拜访客户能够和你说上三分钟也是成功，第三次能够告诉你什么时候招聘还是成功，如果她购买我们服务的时候主动来找你，那你就很成功了。不能一次遭到客户冷冰冰的拒绝，就灰心丧气，精神不振，要告诉自己，我是最棒的，最适合她的，现在你可以不喜欢我，但是我还是喜欢你，就要对你心勤、嘴勤、腿勤。但是不要一味的死缠烂打，要讲究策略和技巧。



3、 你没有多少钱财

现在社会是经济社会，女孩子以经济实力衡量将来的对象也是可以理解的。有很多客户也会戴着这种有色眼睛来看待你，我们目前的经济实力算不上强大，比如前程无忧就像是富家公子，但是我们是具有广阔成长前景的潜力股，我们的服务比其他服务更适合于客户，更重要的是不要以钱财的多少来下结论，最真心对待客户的，对客户来说才是最合适的。



4、 你不够浪漫

女孩子喜欢浪漫，喜欢风花雪月、鲜花、巧克力等等，客户也是如此。其实她们共同期望的是得到心理的满足，所以我们不能傻傻的只对客户讲“我爱你”（就好比是购买我们的**服务吧），太简单了，早都听腻了。于是我们需要给她们“送鲜花”、需要给她描绘与你结合后的美好前景，什么别墅啦、汽车啦等等，如果你方法得当，就送一块石头，都会让她感动的一塌糊涂，成为你的客户。（所以我们做做电子杂志、赠送一点礼品、每次有促销活动都记得给对方一份资料，人都是情感动物，肯定会有一天被你打动的）



5、 你没有责任感

女孩子不喜欢没有责任感的男孩，同样客户也一样，一旦购买了你的产品，等于和你关系有了实质性的变化，可不要一旦成功就变心，这是在现实情况中经常能够看到的。对于成交的客户，要做好售后服务，要不断关心客户、帮助客户解决困难，让客户感受你对她的真心，这样客户才能成为我们的固定客户、忠诚客户。



总之，谈不成客户，就是她还没有完全的信任你，所以要考验你的勤快情况、坚韧程度、经济能力、浪漫指数、责任感强度，用真诚对待客户的心与他们谈恋爱，有志者事竟成，肯定会成功。



题外话（仅供参考）：一个优秀的营销人，一定会有一个比较优秀的对象，如果营销人连一个中意的女孩都不能追到，也不会算是一个成功的营销人。

一：管理好自己的情绪： 所为人非圣贤，意思是指人总是会有犯错误的时候。人非草木，意思是指人都有感情的，人都是有情绪的，人都 是有喜怒哀乐之情感。一个人如果不能管理好自己 的情绪，他就不能够管好自己的思想行为。作为个销售人员，你不能使自己的情绪太低落，从而易怒，易躁，失意，因为这样既上还了顾客，有伤害了自己。如果销售中带有负面的情绪，那么这场销售就会变的很危险。销售是一种很艰难的工作，销售的另一个名词就是“拒绝”。拒绝会带了悲伤，挫折，和失意等负面情绪。如果销售人员不能迅速调整自己的情绪，那么，他就很可能被负面的影响打倒，从而导致销售失败。



二：用积极的情绪来感染客户：



人是情绪化的动物，客户亦然。销售是信息的传递，情绪的转变。大部分人购买策略是建立在情绪化的。感性的基础之上的。销售人员决不可能把不好的情绪传递给客户。因为这样做的结果只会：其一：使销售流产；其二：给顾客一个不好的印象。



三：准备工作：



1. 专业知识的准备：对自己产品要有100%的了解和绝对的信心。你对自己销售的产品越了解越专业，顾客就对你就月有信心。你就月有说服力。



2. 精神上的准备： 把自己的情绪调节到最价状态。



3. 体能上的准备：人有能力，但没有强健的体魄是不行的。精力充沛亦必不可少。



4. 工具上的准备：比喻自己的着装及公文包、样品、相关证件和推荐函等。



四：寻找准客户：



大街上所有的人都是我们的顾客，但很大一部分不是你的顾客。顾客总是存在的，问题是你如何寻找这些顾客，方法是要求先求质后求量的。



五：建立信赖感：



在销售领域，彼此没有信赖感是无法达成任何销售的，要以诚待人。



六：激起顾客的兴趣：



顾客对产品产生兴趣是购买的基础，故要设法激起其兴趣。



七：了解顾客的购买，寻找顾客核心情感的需求。



顾客购买既有情绪理由，也有理智的理由，要通过察颜观色来了解顾客的真实想法。



八：让顾客产生购买的欲望：



二流销售员是满足顾客的需求。一流销售员是创造顾客的需求，既所谓：“攻心为上”。



九：承诺与成交：



承诺的关键是完成承诺，你要给顾客一个保证，保证顾客购买你的产品不会有任何风险，保证你的产品确实可以对顾客有用，在承诺时要注意，不能许下你做不到的承诺。



如果顾客相信你的承诺是真实有效的，那么你就可以试探着与顾客成交。



十：刺激销售量：



一流的销售员既要有零售，更要有批发，一流的销售人员必须善于挖掘顾客的购买潜力。



推销的十个步骤是：



1、做好准备工作



2、开始进入状态



3、联络顾客并引起他的注意



4、与顾客建立关系并成为顾客最好的朋友



5、激发顾客对你及对产品或服务感兴趣



6、发掘顾客存在的问题，并扩大顾客不购买的痛苦



7、使顾客想念你的产品并经由观察和提问来试探是否能成交



8、给顾客创造身临其境的感觉并假设成交



9、把顾客的拒绝转变成顾客购买的理由



10、描绘购买之后的快乐和美好

销售类的岗位，一般底薪都不高，但是提成很高。如果键猛隐你喜欢挑战自我，也可以试试。房产销售的话，相对其他行业的销售多需要的专业程度更高，尤其是二手房这块。

一般，做的越久的房产销售，人脉多，且对地区的房源是非常熟悉的，月收入也不菲。房地产是国名经济支出产业，行业还是不错的。但是竞争比较大，做房产销售，全靠个人努力。

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二手房的销售难度要远大于新房，所以二手房的提成往往会比新房高一些。新房销售也分两种，一种是代理公司的销售，一种是开发商自身的销售。

二手房销售这条路很明确，自己先慢慢做，做到最后，可以知知自己和客户、房东谈判了，各方面贷款、过户流程都熟悉了，银行、房管局都有一定人脉了，就可以自己出来开一家门店了。

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假如你爱的他是做房产销售的:

他累的时候请不要为无所谓的事和他吵架，请试着用你的真心去拂平他的疲倦。你知道他每签一个单子都消耗很多的体力和脑力，他需要更多安静的休息时间。他烦的时候，请你一定要理解，他每天都会接触到各种各样的顾客，融合各种顾客的脾气、性格喜好。他要想着怎样去和客人沟通，怎样解决他的问题。有时在与顾客的交流中，不知不觉地将稿厅对方的压力和心事转移到自己身上，唯一能让他舒心的是你。

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对商办网的支持，祝您购房愉快！

首先恭喜你升迁啦!

1、你得多跟你的营销总监多交流，明白他的一个战略意图，这是大的方向。

2、你得多跟策划多沟通，知道整个营销方案和营销节点，相互的配合。

3、销售部管理制度的制定和完善，做到有依据，防范于未然。

4、管好你下面那些人，这是个关键啊!管人这一块，有很多东西，你得自己去摸索。