13、【继承与赠与】想把房子留给子女，怎么做最划算？

你好，我是崔庆忠。前段时间，邻居李大爷遇见一个烦心事，他与老伴年龄大了，打算把家里的财产给儿女分一下。像存款类的比较好处理，就是有一套房产，不知道如何处理是最好的方式。

他纠结于，是他们在世时进行分配还是将来过世后再由儿女继承，哪种模式更划算？

李大爷肯定是想把积累的财富传承给儿女，传承的方式可以是继承与赠与两种，那么对于房产，哪种好呢?

今天的课，就说一说：赠与房产与继承房产，究竟哪个更划算。

今天的课程分为三个部分：

一、什么是继承？什么是赠与？

二、 继承与赠与哪个更划算？

三、遗嘱的合法性问题

一、什么是继承？什么是赠与？

继承：

按民事法律规定， 继承从被继承人死亡时开始。继承，一般有法定继承与遗嘱继承。第一顺序继承人有，父母、配偶、子女。也就是说，子女对于父母的房产有法定的继承权，而且是第一顺序继承人。

赠与：

这里要注意一下，我们现在讲的赠与不是遗赠，遗赠是以遗嘱的存在为前提，是对死后财产的归属做出决定；必须在遗赠人死亡后才发生执行效力。

而赠与是赠与人安置生前财产的行为。而今天，我们在这里的要讲的赠与，是指父母还健在时将房产赠与子女。

那么，搞清楚了继承与赠与，现在回到我们最开始的问题，问到底是生前赠与划算还是遗嘱继承好呢?我们来比较一下两者的特点。

二，继承与赠与哪个更划算

先从继承与赠与在办理手续与税费，来讲一下。

（一）两者在办理过程中的手续与税费

继承与赠与都不用办理公证。也都免交个人所得税。

不过，从费用上讲，继承相对还是更划算一些。因为如果是父母子女之间的过户，只需交纳按件计收的登记费和0.05%（万分之五）的印花税，没有增值税、附加税、个税和契税。

而办理赠与，除了登记费与印花税外，还要统一缴纳3%的契税。所以，从费用上讲，最划算的就是继承了。

（二）从法律实务与过户登记层面上，讲一下两者的区别

先来说一下赠与，父母将房产赠与子女，因为是在生前赠与的房产，只要及时去办理房产过户手续，儿女就能够马上取得房屋所有权了。赠与房产的依据现在你在《民法典》第657与659 条里你可以找到，我也会附在课程文字稿的底部。

而继承就只能在去世后，由儿女再去办理过户登记手续了；办理过户，需要的手续也比较复杂，这里我就不具体讲了，有需要了解的学员可以在课程文稿底部查看。

从刚才讲的2各方面，对比一下不难看出，继承与赠与各有利弊。

不过，你要是能做到法定继承过户时，遗产分割一致或者遗嘱真实合法，那么肯定是继承要划算，而且对老人的安度晚年有较好的保障。因为遗产分割一致，肯定是建立在继承人都能协商一致的前提下，这个是需要全体家庭成员意见没有分歧的。

另外一个就是父母立遗嘱的方式。这个是在实践中，我建议大家用的最好的办法，就是由父母立一个遗嘱，再把遗嘱做个公证。公证文书也是属于法律文书的，特别是在以后，如果继承人出现争议时，有时候登记机构可能需要一个法律文书。

三、遗嘱的合法性问题

讲到这里，就要特别提醒大家要注意下遗嘱的合法性，只有合法的遗嘱才能在以后确保过户登记而取得房产。

这里，我就着重讲一下遗嘱的合法性。在2020年通过的《民法典》的第1134条到1141条，规定了遗嘱的六种形式、见证人资格等（民法典的条文附在文字稿的尾部，大家可以学习一下）。

这里我着重要讲的是，遗嘱要注意两个问题：

1.在代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、  口头遗嘱等，要注意遗嘱见证人的资格。一般都是要求见证人是无利害关系人。

2.应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。

关于遗嘱合法性的问题，还有一种情况让人哭笑不得，那就是在实践中，经常会出现立遗嘱人把别人的财产处分了的错误情况。

你会疑惑，立遗嘱人怎么会把其他人的房产处理分配了呢？听起来不大可能，但现实中，确实是存在的。

往往发生在这种情况下，父母的一方先去世，一直未对遗产份额进行分割，当在世的这一方老人立遗嘱时，把全部房产处分的现象。听起来有点绕，那么，为了加深理解，我们一起来看看一个案例。

王大爷与妻子张大妈婚后共生育两儿两女，夫妻俩的共同财产有两套房产。王大爷的妻子张大妈，因病在2016年去世。王大爷在2018年因病去世，去世前留有一份遗嘱。遗嘱内容：把两套房产分别留给俩个儿子。后因两个女儿觉得不公平，就以继承纠纷诉至法院。

法院审理后认为，王大爷与张大妈夫妻共同财产中，有一半财产是张大妈的。那么张大妈去世后，属于张大妈的财产份额作为遗产，由王大爷与四个儿女来共同继承，由于没有对遗产进行分割，就属于王大爷与儿女的共同财产。那么，王大爷在遗嘱中把夫妻全部财产予以处分，属于侵犯财产共有人的权益，该遗嘱部分无效。

也就是王大爷与张大妈的夫妻共同财产，有一半属于王大爷的，遗嘱处分这部分属于有效的。另外一半属于张大妈的遗产，属于王大爷与儿女的共同财产，王大爷无权处分，这部分属于无效。

学习了这个案例，你是不是能清楚知道遗产的范围呢。

还有一种观点，有人认为父母以买卖的方式是最划算的，也就是，父母作为出卖人与儿女签订一份房屋买卖合同，将房产卖给儿女。这种是考虑继承人取得房产后，将来再次出售的情况。

但作为继承人和受赠人的话，当你想要房屋进行出售的时候，你是需要缴纳20%的个人所得税的。因为你的购房成本为零，而那就等于交易全额都是差额，等于要全额征收20%个人所得税了。

这种考虑是把未来交易的因素考虑进来；但是，以买卖方式，要考虑的因素很多，特别是在一二线大城市，要先考虑政策因素，有几套房及年限的种种限制。除了契税，卖方要考虑增值税附加税个人所得税等等。我觉得放着法定继承不去遵守，而去考虑买卖，也是大可不必。

所以，总体看下来，最划算的还是继承的方式。

这节课，我用一句话来总结，从税费来讲，继承比赠与划算；从取得房产的所有权的时间早晚上讲，赠与在生前取得，而继承只能在去世后取得；如果能把握好继承的无争议与遗嘱的合法性，以继承是最划算的。这节课就到这里。下一节课“父母出资买房，竟然有这么大的财产漏洞”！

附：

第六百五十七条　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

第六百五十九条　赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

第一千一百三十四条【自书遗嘱】自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。

第一千一百三十五条【代书遗嘱】代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。

第一千一百三十六条【打印遗嘱】打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。

第一千一百三十七条【录音录像遗嘱】以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日。

第一千一百三十八条【口头遗嘱】遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后,遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。

第一千一百三十九条【公证遗嘱】公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。

第一千一百四十条【遗嘱见证人资格的限制性规定】下列人员不能作为遗嘱见证人：

(一)无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；

(二)继承人、受遗赠人；

(三)与继承人、受遗赠人有利害关系的人。

第一千一百四十一条【必留份】遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。

继承与赠与在办理手续与税费相关依据：

司法部废止了(1991年9月12日)司公通字[1991]117号《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，现在继承房产、分房遗嘱、赠与房产等房产所有权转移有关房产登记事项不用公证。也就是过户时，不再强制性要求必须提交公证文书。对于办理继承与赠与过户的人，不仅仅是少了一道手续，而且也省下一笔数额不小的公证费。

财政部 税务总局的2019年第74号公告，《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》里，明确了房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与直系亲属。这两种情况下，对双方都免征个人所得税。

子女法定继承的四种方式：

1、协商一致。

对于继承人之间，协商一致达成遗产房屋分割协议的，可以提交被继承人死亡证明、继承人与被继承人的亲属关系证明 、全部法定继承人关于房产分割的协议以及其他必要的材料申请房屋过户登记。

如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须明确放弃遗产 。

2，遗嘱方式。财产所有人留有遗嘱，子女凭遗嘱以及必要材料去办理房屋过户登记。

3、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人在公证处申请办理了继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记；

4、诉讼继承，继承人之间有争议的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。