必须泼盆冷水了！明年楼市行情更难！

树财经视野，做地产实操，欢迎来到破竹APP。最近一两周，因为央行降息，地方政府放水调控，信贷端放松了等等利好刺激，于是一群人跳出来说政策转向了当下。颇像零八年，明年楼市又要迎来大行情，我想说难，明年或许更难。表面看，今年确实和零八年有几分相似，都是遭遇经济下滑，然后各行各业都很难。我经历过零八年，作为行业从业者，我深有体会，确实很像。

但无论当下如何像零八年，明年都不会是零九年。因为时过境迁了，零八年的国家发展的关键词是以经济建设为中心，而当下是共同富裕，所以十多年前看得很重的东西现在可能就没那么重要了。或者直白一点，什么经济下滑了，经济数据不好看了可能在当下从国家层面看，并没有那么重要当然，大家从各个方面也应该能感受到目前从国家层面解决TW问题似乎越来越迫近了。因此大家又有一个心理预备可能接下来的几年大概率是暗流涌动风云激荡的几年所以这几年经济上的事一定是优先为政治服务的因此。即使今年和零八年的楼市很像但历史也不会重演虽然从十月开始，上层频频在政策端吹风，信贷要放松，管控要放松，但这并不意味着政策面的转向，也并不意味着大刺激的到来，而仅仅是那是因为过去几个月收得太紧。

打击的太厉害了。毕竟房地产再怎么说也还是支柱产业再怎么捶打，也一定不会希望把这个行业干死也一定不希望把大批的民营企业给活活的拖死所以就会有局部的放松就是给房企们留下生存的空间包括有传闻东莞限购松绑虽然官方辟谣了但大家都懂得我认为大概率是真的放松了但具体怎么操作不太清楚而且我猜测东莞之所以要为限购放水一个很大的原因就是年底了。房企们再不回款就撑不住了，其实不仅仅是东莞，还有很多城市救市政策都在悄悄进行，但这些是局部的，阶段性的，仅仅是那是因为过去几个月收的太紧到年底了为了让开发商喘口气活下去短暂的未来也不会有大的政策刺激这一点从降准百分之零点五就能看出了真要刺激百分之零点五算什么因此我有两个基本判断一今年年底是房企一个大关二。明年一季度对开发商依然会是一个大关，因为明年一季度会有很多企业的债要到期。而对于广大民企来说，从信贷放松到政策出来，再到市场拿到钱，按照房企的等级分下去，真正能惠及到广大的民营企业至少还需要三到六个月。

所以从有政策到发挥作用至少还有六个月的时间那么在这个过程中势必有一批高负债高杠杆的房企扛不住到那个时候你就会知道。目前这些被爆出来房企危机，像什么佳兆业，花样年等等仅是冰山一角。所以其实当下对于购房者买房很不友好，特别是买新房，真的是存在很大的烂尾风险的，以及百分百的缩水减配风险因为很多房企说爆出来就爆出来了。或者很多房企根本就不会爆出来但就是停工了，特别是那些主体完工的项目风险更高。因此，你当下买的超低特价房究竟会不会烂尾，答案要等到明年六月，至少是明年三月之后才能真的有答案。从现在开始，赶快为你买房的房企祈祷吧。你至少要祈祷到明年的三月份，你不仅要祈祷开发商，还要为你自己祈祷。当下购房者分为两波，有一波人是被吓到了，买了要降价，买了要被套住，买了可能烂尾，所以不敢买了，犹豫了。

另外一波人现在正在冲进去买，加杠敢买。这些人都是之前买房赚钱的人特别是经历过一两轮楼书行情的人他们会说过去20年都是这么买的之前每一轮行情房价一涨就是50%百分之百等等但其实我们前面也讲到了时过境迁了当下的国家发展重点和零八年以经济建设为中心的时代不一样了当时对于经济的态度是可以舍弃的另外经过十多年的发展房地产业的外部环境也发生质变了。一城市化速度变慢了。二人口红利减少了。可以说这一轮的上涨逻辑已经变了。房地产行业已经过了。暴利时代土地红利的时代而当下杠杆红利的时代也就要过去了。

所以一定不要照搬之前的经验还把过去的经验拿来用注定要吃大亏对应的买房人买房的思路也要变一变了特别是买房投资要习惯过去赚大钱未来赚小钱过去赚快钱未来赚慢钱过去赚容易钱未来要赚困难钱过去靠运气赚钱未来靠本事赚钱最重要的一定要把形势想得严峻点有的人太乐观觉得二二年就是零九年如果不是呢。想的严峻点准备充足点至少按照到严峻到明年六月做安排所以当下我们就要回归到房产投资最核心的两点第一增强危机意识主要体现在现金债务房源第二。尊重常识遵从规则先看第一点增强危机意识一要尽可能的借钱融资把你能捏到手的？现金都捏住当然有人会问，当下形势不乐观，还融资借钱岂不是增加成本，加杠杆了吗？要尽可能的借钱融资，把你能捏到手的现金都捏住，这是面对危机时的常规操作，就是增加杠杆的同时增加现金。把现金捏到手里，有危险就是护城河，有机会你随时就能抓住任何时候都要保持对机会的敏感度。有危机意识是谨慎行事，不是躺平出点利息就是正常的机会成本是值得的。二要强化融资风险管理，不接贵钱，不短贷长投空。现金下限做好债务分期。比如说你现在月供5万，你手里的现金至少不能低于60万，一旦低于这个下限就停止买入。再比如做好债务分期，就是不要给某个点造成巨大的资金链压力，做好平均分配。

比如说经营贷，比如BF分期等等。三，要注重流动性，租金涨幅的三角平衡，简单说就是买房要全面的收缩。先看流动性，就是要从城市，区域和总家三方面考虑，比如买主城不买新区，买一二线不买三四线等等。再看租金，是指在月供中的占比，并不是越高越好，因为太高占比意味着涨幅不行因为一般租金单平米比较高的是小户型或者老破大。这二者的涨幅肯定是不行的一般租金占月供的50%左右是最合适的太高太低都不行再看涨幅。涨幅好坏主要体现在2.1买入单价足够低也就是购损二买入的房源优质且性价比高在当下价格足够低的特别是开发商大降价促销的房源都存在极大的烂尾或者缩水的情况如果烂尾损失你不可承受如果缩水意味着你价格买贵了所以当下不是买开发商超低价房源的时候而是买安全的如果资金量允许。

当然是国央企优质开发商，优质房源且性价比高的房源。再看第二点，尊重常识就业规则。我们刚刚上面讲了，历史不会重演，今年再像2008年，也不会是2008年因为时过境迁了？所以不要说过去20年都是这么买的之前每一轮房价一涨就是50%百分之百等等当下一定要抛弃经验主义跳出原来的模式尊重常识什么是常识呢？物价上涨就是基本常识无论房地产的逻辑如何转变调控政策如何收紧开发商怎样暴雷但是物价上涨就摆在这儿通货膨胀是永远持续的特别是今年物价上涨非常明显虽然官方没什么数据公布但是你我大家都是心里有数的亲身经历的你只要去超市买菜你就知道了2022年大概率会跟2021年差不多是物价迅猛上涨的年份2022年物价还要大涨为什么这两年物价会大涨就是因为大量货币放水之后进入楼市的大门被堵住了任何的一分钱都不允许进入房地产市场结果就是物价飞涨。钱都到物价里去了但是如果物价连续两年都大涨，接下来房价肯定是压不住的所以哪怕这两年房价不涨。但是把时间拉长到五到八年房价还是要涨，的这个就是常识。对，虽然政策面悲观，甚至对明年市场都是悲观的，但还是那句话通货膨胀摆在那儿哪怕这两年不涨未来几年还要涨的也就是之前房价上涨靠政策越调越涨。一紧就降，一松就涨，房价的开关主要在政策手里，那么在未来几年非常波涛汹涌的这几年房子上涨的动力靠通胀那么这时候就有个问题了。时间拉得太长，涨幅收益就被时间侵蚀掉了。

所以在这个过程中，一定有房子的收益很好，一定会有房子收益一般也一定还有很多房子是亏钱的所以如果你还想要买房有三个趋势你一定要重视一一二线三四线再加剧分化未来一二线房价会和GDP同步增长三四线不一定能和GDP同步简单说跑不赢通胀二。房产从增量时代逐步过渡到存量时代，在存量时代，品质将更加稀缺，溢价能力会更高。这也就是我们前面说的，当下买房不能只看超低价，要看品质且有性价比的房子比如欧神在贵阳团购的超低价贵安城市叉叉项目已经深陷烂尾风波了。三，重视南北差异你一定要重视中国经济，中国城市的南北分化。我甚至建议大家把这一点当作了买房的前提，大方向