政府长期控制房价不涨，真的是一件好事吗？

每天听见吴晓波，大家好，我是吴晓波。如果政府控制房价不涨，事情会更好吗？在很多人的心目中，一个商品的价格当然是越低越好，所谓价廉物美。但是在经济学上，如果一个商品的价格是被某一个人或者政府所控制的话，你觉得是好事还是坏事呢？有些同学可能会说，如果控制能够让价格不涨甚至更低，那当然是好事了，因为可以帮到很多人，比如贫穷的人，中产阶层，小生意者。但是今天我要告诉你的是，你绝对不能这样做。为什么呢？上个世纪70年代，尼克松担任美国总统，他就对全国实行了90天的价格和工资冻结期，当时很多美国人都很支持，但是经济学家都很反对。比如诺奖得主弗里德曼就说，价格冻结看似有道理，但通常有可耻而且可悲的结局。弗里德曼为什么这么说呢？举个例子，某个地方开发了一个新楼盘，均价是3万块一平房，结果当地人都觉得房价太高了，就跑去向政府求助。于是呢，我们的大政府就出手了，实行新房限价政策，把楼盘价格限制在2万三一平方米以下。

结果会怎么样呢？买房的人会开心吗？一开始的时候啊，是挺开心的，因为想买房的人都蜂拥而上，在售楼处排起长长的队伍买房。可结果呢，突然降价带来的购房人群就越来越多，房子供不应求了，普通人不但排不上号，还让买房变得更加的困难。买不上新房怎么办呢？这些人开始在市场上寻找替代品，比如二手房，于是二手房需求激增。精明的二手房房主们当然就会根据需求定律不断地提高报价，直到有人用最高的价格成交。所以你看限价带来的结果就是二手房价格疯涨，与新房价格倒置。

一大部分想买低价新房的人为了拿到新房的房票，一再等待，错过了当前的市场价格。再来看开发商，限价后，开发商肯定是不开心的，因为原本有人愿意花100万购买的房子，现在突然跌到了70万，损失这30万的不只是开发商，还包括整个社会的总产值。为了弥补限价造成的损失，开发商可能会做以下行为，首先，他们很可能对买家进行筛选，比如要求必须全款，要求必须购买三个以上车位，或者呢，只允许对自己比较有利用价值的人进行购买。通过这些行为对被亏损掉的价值进行补偿。其次，如果亏损无法补偿，那么开发商很可能会选择偷工减料。最后呢，如果这个限价是持续的，就会影响到房地产周边产业的经济情况，最终造成相关行业的集体衰败。跟这个景象非常相似的是租金控制。

比如在美国，纽约，政府对租客的每月租金设置了最大值，政府的愿望是提高租客的支付能力。使长期租房的人在租金上涨的时候有居住之所。但结果是，由于房租降低，房主没有动力更好地维护房屋来响应租客的需求，结果导致公寓出租的数量和质量急剧下降。经济学家在房租控制上的意见几乎是一致的，他们认为，正是房租的价格上限降低了可供出租房屋的数量和质量。我从十多年前开始到2016年，一直在鼓励身边的人买房，因为按照中国现在每年的m two数据。年均货币增加量大概在13%到十四，也就是说，每五年到六年，整个中国的货币总量会翻一番，再加上房地产进程的推进，以及城市自身的经济发展反映到房价上就会出现一个房价周期性上涨的趋势而人为的控制这种上涨的趋势即使在短期内可能有一些成效但长期来看恐怕不是一件好事儿想象一下。如果你去找工作，在其他条件都一样的情况下，市场上有人出价五千元一个月，有人出价1万块一个月，你更愿意去哪里工作呢？那么，如果你有一套房子，市场上有人愿意出价5000元一平方，有人愿意出价1万元一平方，你更愿意把房子卖给谁呢？如果这时市场通过现价让愿意出价1万元平方的人没有购买资格，于是你只能把房子卖给出价5000元的人。你觉得谁赚到了便宜？如果这个社会上的商品都因为限价没有办法实现它的最大价值，导致整个社会的总产值跟着相应缩小。

经济退化，最终受损伤的就是整个国民经济的运行机器。曾经有一位西方的经济学家说过，毁掉一座城市，除了丢炸弹，最管用的办法是管制住房的租金。一个商品的价格是由什么决定的呢？在经济学上是有两个恒定物，一个呢，是供需，就是整个市场的需求和供给之间的关系。如果需求大，供给少，那么价格上涨。如果供给大，需求小，那么价格下降，而其动态是由市场来决定的。第二个衡量物呢？用凯恩斯的话来讲，就是商品的价格是由消费者心理所决定的。前两年我去硅谷，当地人跟我讲，在过去几年里，随着互联网经济的发展，越来越多的创业者和研究人员进入硅谷地带。

这一地区的房屋价格不断地上涨，而涨得最快的那个小镇是哪里呢？是那些硅谷明星企业家所居住的周边，比如facebook扎克伯格所居住的那个街区，以及特斯拉的马斯克所居住的那个周边。因为人人都想当扎克伯格和马斯克的邻居，所以决定一个商品价格的应该是供求关系和消费者心理。而不是政府那只看得见的手。这就是我们今天讲的三点内容。一，价格冻结看似有道理，而且刚开始非常愉快，但通常有可耻而且可悲的结局。第二，根据需求定律，如果对商品设置价格上限，那么这个商品对应的质量和数量都会下降。第三，在经济学家看来，价高者得的竞争准则对整个社会来说是最经济的，