从七普数据看大国人口形势：老龄化、少子化、不婚化 5

从基普数据看，大国人口形势，老龄化，少子化，不婚化，五八人口向城市群，都市圈集聚。东北，西北人口持续流出，人口进一步向经济发达区域，大都市圈儿城市群集聚，但分化加大。六个人口萎缩省份全部位于北方，人随产业走，人往高处走。2010到2020年，东部人口占比上升二点一五个百分点，中西部下降零点七九个百分点，西部上升零点二二个百分点，东北下降一点二零个百分点。2020年，东部，中部，西部，东北地区人口占比分别为39.9%，25.8/300，27.1/300，二百分之6点98分。

省看，2020年广东，山东两省人口超1亿，分别为一点二六一点零二亿，合计占全国的16.1%。河南，江苏，四川等九省人口在5000万到1亿。云南，江西，辽宁，福建，陕西等十七省人口在1000万到5000万，宁夏，青海，西藏不足1000万。一零年间，甘肃，内蒙古，山西，辽宁，吉林，黑龙江等六省人口萎缩，分别减少55.5万，65.7万，79.6万，115.5万，337.9万，646.4万人全部位于北方。人们用脚投票，奔向南方。我们研究发现，改革开放以来，中国人口迁移经历了从孔雀东南飞到2010年后的回流中西部。

再到近年的越浙人口再集聚和回流，中西部并存。城市层面，人口持续向少数核心城市集聚，一二线人口持续流入，但增速放缓。三四线城市人口持续净流出。都市圈层面，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群层面，人口进一步向核心城市群集聚。从国际看，美国人口迁移呈现两个特点，一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈八洲集聚。要向能源，现代制造和现代服务业主导的西海岸，南海岸集聚。

二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。日本人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右，从向东京圈，大阪圈，名古屋圈三级集聚，转向为向东京圈一级集聚。人口急剧分化，促使房地产市场不断分化，需求向大都市圈，大城市群集中。在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，但人地分离，供需错配，一二线城市高房价，三四线高库存。中国城镇化战略长期存在控制大城市规模，积极发展中小城市的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009到2016年，东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12点9分点。而中部，东北，西部分别高一点七四点46点8分点。

分程试看2006到2016年，1000万人以上的城市，城区人口增长36%，土地供给仅增长14.42%万人以下的城市人口增长3%。土地供给增长26%点。一，人地分离，供需错配导致一二线城市高房价，三四线高库存。而且货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长油，其刺激供给短缺，优质公共资源负极引领在一二线城市房地产价格快速上涨。尽管近年来中国城市发展战略逐渐调整为以中心城市为引领，以城市群为主体形态，以都市圈建设为突破口，对中小城市分类施策，但任重道远，共识还未形成。为促进房地产市场平稳健康发展，我们建议，以人地挂钩和金融稳定为核心，加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度，更多发挥房地产实体经济功能，回归居住属性和制造业属性。请参考泽平宏观深度报道中国人口大迁移的新趋势，中国房地产市场的六大失衡与对策