20170912 美国人贷款和中国人贷款 在美买房的区别

各位朋友大家好，欢迎收听美国买房，跟我来，我是秋瑞，来自翱翔美国房产咨询。我被你们论断或被别人论断，我都以为极小的事，连我自己也不论断自己。我虽不觉得自己有错，却也不能因此得以称意。但判断我的乃是主，所以时候未到，什么都不要论断，只等主来。他要照出暗中的引擎，写明人心的意念。那时个人要从神那里得着称赞。来自圣经哥林多钱书四章三到五节。

好，今天我们来讲一下银行和贷款的事情，分两块儿，第一块儿我会讲这个外国人贷款，就是中国人到美国来贷款。第二块儿来讲就是美国本地的贷款，因为很多其他州的朋友来找我买房，然后问怎么样在德州能够降低利率？好，我先来说一下，现在目前中国人到美国来买房贷款只呃，如果想要正常的利率哈，就是只能去找华美和国泰，就是外国人贷款。那如果说你是要买这个投资房，特别是这种30万以下的，然后又是位置好，学区好，房子状态好，年代新，结构好，这些房子大家都在抢。所以说从我们在做一件事的时候，我们一定要换位思考，就是说谁做事不是都这些？卖房子或者买房子，大家不是都为了赚钱吗？或者为了这个长期持有以后赚钱呢？那如果你是卖家，你会去等一个全款二十天之内就过户的，还是等一个美国人贷款30到45天过户的。还是要等一个外国人贷款60到65天才能过户的？这就是在抢房的时候，为什么贷款的不占优势，或者说没有机会去抢，那这个时候它又分一个时间段，就是说每年的八月份，一到八月份，它属于旺季，而且是越来越旺，越来越旺，这个时候大家都在加价去抢，这个时候房价也比较贵。

但每年的八月之后到十二月是属于淡季。为什么是八月？我说过很多次，就是大学期全部都根据孩子开学来，那淡季的时候有可能。呃，就是好的房子还是要抢，因为所有的好房子，它一定是稀缺资源嘛，这个大家都懂，就是整个这个市场，哪怕再烂，或者说这个行业再往下，那做得最好的这个公司，做得最好的产品，它一样是受欢迎的。这个永远不管在任何情况，永远是八零二零定律，对吧？所以说啊，那我们在这个淡季的时候，有些房子一样要强，但是呢就是比上半年肯定好一些嘛。有的时候可以，就是价格低的不需要，那上半年加2万多是吧？那下半年比如说有的时候还可以降价来，但是大家记住，不是说价价差会有两三万，不可能那么大，只是上半年掌握了这个价格了，到下半年，比如说一三年，就比如今年的圣诞节过完，到2018年的1月份，房价比如说是30万，那到六七月份的时候可能会这个变成53万啊。33万呢，53万差不多吧啊，然后到年底就是八月份，九月份以后呢，然后又会降一点儿，比如说变成32万多，但是又翻了年，到2019年就会变成这个1030万房就会变成75万86万。大概就是这样一个速度吧啊。所以不是说年初一月份和这个年底就是差，就是因为就是价格涨起来，然后再降下来，会有大面积的这种大大的波动是不可能的啊。

没有这种情况出现的好，这是第一个要说的。第二个呢，就是两家银行，国泰，华美都是有华呃，就是华人背景去开的银行，但是和中国没有什么关系啊，就是华人背景，然后都开了几十年有的这个好像国泰是60年了还是还是五十多年？他们前两天在搞电竞了。嗯，基本都是在华人多的城市啊，西岸呀，然后就是DARVA SYSTEM，然后东北角这些地方。那国泰银行呢？是这样，他不愿意去查账。什么叫查账？就是说因为你是外国人，在一个美国，他虽然是就是华人的客人比较多，但他也是一家美国银行，要遵守美国的法律，那这个时候中国的这个相关的这些他他去查起来很麻烦。就是对于他比如说工作一小时获得的收入来说，他不会造成任何的增长。所以说一般他很烦这种事情，那他就会说，你这样子，你把钱打到我的账户，就是你在我银行开个账户，打到我这账户。呃，放个两个月，我就不差你的账。

至于你这钱从哪儿来的，或者是这个怎么怎么弄，我不管，然后这个钱我就默认是你的。之后呢，你这个再把你的工作的这些就是贷款经常要查了，比如说收入证明啊，然后工作证明之类乱七八糟这些准备给我就OK了啊。然后你每个就是每个月的还贷的收入，这些全部费用加起来是你整个月收入的百分，不超过月收入的30%到35啊。这个钱就能给你贷，然后银行不承诺一定能贷得下来，但是一般没问题，就会等到45天到60天放款。所以我们在签合同的时候会前65天，这样才能保证你的本金安全，因为银行他永远不会为你买单的。如果他贷不下来，他会说哎呀，这个，这个业务员他会告诉你，哎呀什么？张先生，我很很那个不好意思，但是我们真的是尽力了，总行那边贷款出了什么什么问题，对吧？所有人都会这么说，遇到事儿把把这个责任就会推出去，任何一家银行，美国的银行都是一样的。所以说我们我们在这之前要提前去做好准备，在我的腾讯视频里面也做了这个贷款的表格呀。还有提前要准备的这些东西，我们是先把后面的工作做完然后再来填验深填表，这样我们就会快很多啊，整体的速度会快很多。我在我的腾讯视频里面也给大家讲了这个，所以说提前准备，这样的话，我们觉得60天有可能45天就待得下来了。

这是贷款的问题，这是就是国泰银行，那目前它的首付呢，就是35%国泰，然后历行的十五年到35年或者30年两种。然后有固定利率和浮动利率，然后30年的话它就是固定的，固定三五年。然后后面就开始根据那个汇率这个利率去波动了，基本是在4.5到4.75之间，但是如果是浮动利率的话，那这个波动后面就大了，这个时间说不准，这是国泰的情况华美银行的情况是这样。就是它首付值是需要高到40，国泰是35，它首付了四四十，利息都差不多啊，4.5到4.65之间但是呢，他可以拿国内的钱，包括国内的养老金呀，储蓄呀，人民币这些资产作为你的资金证明。那这个就方便一些。所以现在很多人在华美去做贷款，华为愿意贷款。嗯，这是这两个情况啊，这两个情况，利息啊，什么，这些都一样的，这是外国人。那美国人贷款怎么样呢？哦，还有一个就是现在国泰银行，国泰银行CASYMAN，它有一个CASH的这个业务，就是说如果你因为大家贷款抢不上房嘛。

所以说你就全款先买全款，买了之后再贷款再贷出来，然后如果贷款是就比如说那个房子是30万。然后它评估一下，一般评估比市场价低嘛，弄个287万，98万，然后如果说你拿一半儿出来，他应该是不评估的，就是不去做那个审核，好像可以直接拿出来，如果想最高拿到65%的话。好像要做一些，就跟正常贷款一样，要审核很多很多资料。这是国财银行新出来的政策，就是说先全款买了，然后再做开哨，这样把钱拿出来，利息利息是一样的，利息是一样的，然后整体的手续还是45天到60天好。那如果美国人美国人贷款呢？一般是呃，首付20%，美国人可能可以更低，我见过，反3%的啊。然后呢，这个呃，如果是你想做开哨，美国也有开哨。我前两天跟那个嗯CHEESE去开会，实际上就是摩根大通。

呃，你做开哨的也好，就是就是全款负责，再把钱拿出来或者直接贷款。五能够降低贷款的利率的，都是有这么几个技巧，首先它是这样子，贷款的时间越长，它的利息越高。嗯，就是比如说你贷五年，利息很低，十年，20年，30年啊，这种月时间越长，利息就越高。目前由由于美国它是一个信用体制，就是每个人的信用分值，收入还有这些都不一样，所以说有些人能做到3几，有些人得要做到四点二四点三。美国人跟那个外国人差不多，就是因为他的信用分儿比较差，那收入也不太好。所以说每个人情况不同，那怎么样在就是情况相同的情况呢？很多人都是，比如说我现在750分儿左右的信用分值，我每年收入10万块钱啊，然后呢，我我现在这个工作各方面都OK，都比较稳定，那这种情况怎么样能够尽可能降低利率第一个呢。他有一个SEVEN HOME，就是说我在买房的时候申请是是作为自住房的。

呃，在美国是法律是这样的，就是因为它限制炒房嘛，然后自住房，它会有一些利息上的优惠。所以说如果说一个城市非常非常大，城市离很远，那这个是允许在一个城市买两套房或者是两个城市。你比如说我在需要买个度假房，我在纽约住，我在加州啊，买个度假房。这种情况是OK，没问题，就三个月后，这是第一个条件。那当然到后面你自己不住，因为你贷款要买保险，当时的保险也是作为SE SECOND HOME就第二次住房来给的。但是后面你又变成出租房，所以到时候保险也要改。但是没关系，这个根据你个人情况，比如说你本来是要买个度假房到德州来玩儿一玩儿，后面发现好像这个每年没有那么多时间。

你再改回去，这是这是一种SEVEN HOME。第二个就是买，买点就是呃，买点这种事情怎么怎么解释？就比如说你的利息是四，那如果你先交个比如几千块钱买了这个点，那利息会变成比如说3.825，或者怎么怎么一个点，一般是0.125吧。嗯，总之你花钱买点，就是前面先交了买点的钱，后面的整体的利率会降低。这是第二个，第三个，账户升级，这个我们华人很因为来买房基本都是什么VIP啊，VIP同P之类的，什么黑钻卡啊账户升级的，就是比如说你在这个账户，比如说你因为美国人没什么存款嘛。所以说他们这些一般用不到，但是我们可以，就是说我们也不行，就是你如果有绿卡，然后在美国有纳税两年以上是可以用。这个就是说我在这个账户里面存，比如说30万，50万，100万，我一直用你这个账户，然后这个时候因为你的钱很多嘛，这个时候而且你的账户是活跃的，不是说在这停滞不动的这个时候，嗯，他会给你也降低一些利率。然后第四个跟账户升级差不多，就是存款多啊，存款多然后活跃，还有申请他的信用卡乱七八糟，这些就是你在这个这个银行跟他的联系越紧密。到时候你贷款的时候，他的整体利息会更低一些。

然后在一些最基本就是说贷款的时间短一点儿，因为贷款的时间越长，银行的风险就越大，所以说30年的就是最贵的啊，如果十年五年的就利息就是最低，的基本是这样，这是一种贷款，就是正常贷款或者开哨。还有一种叫做HELLO HELL是什么意思呢？就是说啊，这是这的一个比较有意思，他把你的房子做成了叫做大额的信用卡。可以这么来理解吧，就是说在度评估的情况下特别特别简单啊，就是问几个简单的问题，两三天之后基本就审核完了，然后在不评估的情况下，直接拿出你房子50%啊，当然需要你，比如说他们，呃，就是两年的报税啊，两年的工资单啊，还有要你的什么BANKCMAN这些。他前十年叫VISRUP，就是随时拿钱啊，只需要付利息就好。假设比如我这房子30万，然后我最就是我最高可以拿到呃，就是一半儿15万。那我这前两三年啊，前十年我只拿本金出来花，但是呢，我15万可以拿出，当然不是一次啊，要分批啊。这里面还有很多细节了，但是你只需要付利息就好了，但是你刷信用卡刷不出来这么多信用卡。

一般美国人几万块钱了不得了啊。但是呢，你用房子去做抵押就可以。就比如说我现在生意上有周转，我先把房子抵押出来。我比如说拿个10万块钱出来，信用卡刷不出来，但是我房子可，而且它利利息一样很低，也是基本在四左右吧，三点多四这样子，所以说这个时候房子就变成一个大额的信用吧。但是到十年之后就不能拿了。十年之后，从第十一年到十，第十一年到30年就开始来还本金了。这个时候很多美美国的这个中年人会做做这些东西，而且呃，这个它的费用只有一百块钱，费用也比较低，这个整体是比较有意思，所以说这也是在美国一种大家比较常用的。

就是房产抵押之后再贷款啊，而且他那个这个第一他只能是自住房贷款，第二，好像你这个如果这个房子贷款没还完。也是一样可以，比如说房30万，你现在贷款只还了20万，那你没关系，从20万拿50%出来，行情也可以。那今天我讲的是关于到大家贷款呀，银行这些相关的信息，那具体的情况我这个不负法律责任啊。具有具体的情况，你们还是要去找你们的银行，找你们的银行经理去沟通，因为政策会变嘛，今天我听到了，可能这样，明天可能会去变。那最近我也会跟银行在开一些会，因为这个本来我是不想参与银行的事情，因为关关系到大家的隐私嘛，这些我也不想过多的参与，但是很多客人就推着我，就说你去帮我们去做一些这样的事情。那我这周会和银行去开一些会，然后帮大家去，比如说贷款呀，这些事情，再问得更细一点儿，然后会做一个整体的流程表，这样子呢，我们就能把事儿做得更精细一点儿吧。符合大家的需求。好，那今天就先到这儿。更多的信息可以关注翱翔美国房产咨询的视频栏目，在腾讯，优酷，优UBE，也可以加我的个人微信，翱翔US零零一我是邱瑞，我在达拉斯等着你。

再见