428本轮楼市调控，商业地产将率先迎来拐点！

各位好，今天是2017年的4月28号周五，欢迎来到100的财经日记。今天的节目想和各位分享一个话题，就是100要旗帜鲜明的告诉大家，本轮楼市调控，商业地产将会首当其冲，备受冲击将会迎来拐点。昨天啊，我们谈到一个话题，就是说如果央行进行缩表的话，那么投资房地产是非常不合适的，因为这个地产泡沫可能会随时被挤破很多朋友在后台留言提出了不同的观点。最集中的一种说法就是房地产不会降价啊，还有的说一旦再回到货币宽松时代这个房子还会涨价呢。那100看来呢？这是一个假设的说法，就是说我们目前的政策方向啊，如果发生根本性的转变的情况下，可能出现这种状况。但是呢，我认为这是不太可能的。

我们不妨做几点对比啊，第一点就是例次的调控政策，大家可以回忆一下有哪次是比本次的调控力度更大的。我印象当中没有。第二，对于监督调控的落实情况，本次的监管部门级别是不是最高的，我认为就是最高的。第三点，具体到调控方式上啊，严控资金进入到房地产的领域，严控开发商以及中介的一些抬价行为。严控购房者的买房资格，特别对热点城市，还要加大土地供应等等。

那么从上游到下游全方位的调控招数，大家回忆一下，还有哪次调控比这一次用的招数更多更全没有。所以呢，从政策角度来说，只要这个方向能够坚定不移，那么房地产市场迎来拐点只是时间问题。在刚刚结束的银监会一季度经济金融形势分析报告当中就提到了，就是说严禁银行违规资金流入到房地产领域当中。呃。重点呢，要检查银行业金融机构有没有违规为房地产去输血，比方说这个信贷资金是否借到给建筑业。或者说投向其他的行业，转而又回到了房地产领域啊，有没有通过一些同业业务啊，或者说理财业务啊，或者拆分一些小额贷款等方式向房地产领域提供融资。有没有这些这都要查。而且还有一句，不放过任何一个死角，大家千万不要小看这一句啊。

最后，这里提到的死角其实隐藏了很大的问题，100在这里给大家简单解释一下这个死角是怎么来的。对于地方的银监部门来说，那么全国性的银行，它发行了理财产品的底层资产是没有办法去穿透去查询监管的。所以呢，很多的资金就通过理财以及资管产品绕来绕去，最终进入到房地产领域，这就是一直以来的死角问题，而今年的工作重点就是要把这些死角给清理干净。所以这么一来啊，房地产行业全面失血的问题将会更为突出。那么从产品属性来说呢，我认为商业地产将会首当其冲。最近啊，央视做了一个报道，大概意思就是说，按照这个物权法的规定，住宅性质的土地，它是70年，产权到期后可以自动续期。而对于这个商业地产或者说工业用地来说啊，土地使用年限商业地产是40年，工业用地是50年，那么到期之后呢，你必须主动去申请续期，这个续期有可能被驳回啊，如果说没有主动续期，或者说没有去，这个就是申请之后啊，被驳回的情况下，那不仅土地的产权要被国家收回，连房子可能也会被无偿收回啊。

有这样的一个报道，大家可以关注一下。呃，在100看来，我觉得这个说法不见得全对啊，因为我觉得存在一些争议。这个争议呢，主要集中在土地和地上建筑因为不可分割而产生的属权纠纷问题。但是今天呢，我们不是要谈这个点啊，今天咱们的重点不在这里。呃，100的重点在哪儿呢？在于这个商业地产的持有成本和交易成本远远高于住宅，而收益呢却远远落后于住宅。

我们不妨看看以下几个具体的数据，第一，商住房的首付它至少50%以上。为什么有这么高的首付？原因很简单，就是要通过降低杠杆来预防风险。第二，商业地产贷款年限最多只能够贷十年，这是什么原因呢？理由同样是为了降低风险，因为商业地产的土地使用啊，它只有40年的权限，银行必须在有效时间内尽早的收回贷款。第三点，商业地产交税会更多。财政部有一个通知啊，叫做关于调整房地产交易环节契税的营业税的这样的一个通知，其中规定啊，住房的契税一般是根据这个面积，比方说90以下是多少，90以上多少，然后这个140以上多少，大概就是1%到2%这样之间的一个空间在浮动但是商业地产的契税是很高的哦。商业地产契税一律是按照3%来征收第四点啊，商业地产的功能是很有限的，你像学区啊，户籍啊这样的一些概念和它是毫无关系。第五点是最最最核心的一点，商业住房的价值评估体系和住宅不同啊，这也是我们今天的最重点。

呃，住宅类的地产，它的价格生成要素呢，主要是地段，还有开发商的品牌，还有这个物业以及配套等等一系列的因素。可以说呢，买家的主观评估具有决定性的效果，只要是说这个买家感觉非常满意啊，能满足我的多项需求，而且呢政策又支持，可以有一些这个买房的优惠啊，首付的打折啊等等的，那买家可能就认可了就买了。但是商业地产的价格生成要素是绝对不一样的，商业地产的评估有着更多的客观评估标准。我们就拿商铺来说，租售，租售比是第一要素啊，就是这个房子的租金和卖价，这个比值是第一要素，然后呢是地段，业态，就是商业状态，还有它的功能，以及这个地方的远期规划啊，未来的预期估值。再然后呢，再来说产品本身门头啊，宽不宽，晋升多少，朝向好不好，物业怎么样？根据这些因素，基本上大概就能够判断出商铺的价格了。之前呢，商铺价格炒高很大程度上在100看来是沾了住宅的光啊。一旦非理性因素退去，那么商业地产就会回到按标准计算估值和价格的体系当中。所以100最后建议一下就是暂时呢，各位如果说从投资角度来说啊，这个商业地产主要是用来投资的嘛。啊，我的观点是，暂时请不要投资商业地产项目。

在资金被严控进入房地产领域之后，商业地产本身购买条件就比较高的这个劣势就会更为凸显。加之前几年商业地产项目遍地开花，还有非理性购买人群的减少，都会给商业地产带来致命一击。所以，在房地产全面迎来拐点的时代，我认为商业地产将会首当其冲。好，以上就是今天的财经日记，感谢收听，再见