当潮水退去：裸奔的地产老板们

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本期原文 

听众朋友你好，经过前两年的高歌猛进，2018年的房地产市场进入去杠杆的转折。笙歌归院落，灯火下楼台。万科、碧桂园、恒大，郁亮、杨国强、许家印，不管是著名的房地产企业，还是房地产大佬，都在期待平稳降落。

去年9月中旬的一个深夜，地产商潘石屹发了一篇怀念母亲的文章，并点评：

穷活志气，富活德。

老潘是SOHO中国的董事长，但这家上市公司大部分股份都在老婆张欣名下。所以没人知道，老潘现在是“活德”，还是“活志气”。

前些日子SOHO中国中报会，现场有人嘀嘀咕咕，抱怨SOHO中国不思进取。

十年前，SOHO刚在香港上市，张欣说要在五年内冲千亿超万科；十年后，这家风云房企半年营收是8亿，离千亿只有992亿的距离。

刚够支付恒大总裁夏海钧三年的年薪。

老潘辩说，就算房价跌一半，从负债的角度计算，他依然能够活下来，但很多民企会死掉。

老潘特别爱算负债。十年前，他就帮别的企业算过负债率。

十年前的夏天特别冷，蒙眼狂奔多年，全球金融海啸突然就在眼前。

2008年金融危机之于中国的意义，最近几年我们已经被教育过很多次。经此一役，美国式zi本主义跌下神坛，自由主义受到审判，历史的火炬又从西方回到东方。

但置身于台风眼当中，我们也没那么从容。当时坏消息接踵而来，股市哗啦啦跌，金融术语满天飞，各种经济学家各抒己见。华尔街离我们很远，房价大跌离我们很近。

那年王石发表了楼市拐点论，郁亮随后在东莞开了个松山湖会议。会开完，万科开始在全国高调降价，售楼处也纷纷被砸。

从国家到企业到个人，大家都有点慌。那年七月，总理南下到无锡国棉一厂视察，让董事长李光明讲讲纺织工业怎么了。

李光明是个老纺织，他说：“总理，你让我讲真话还是让我讲假话？”总理说：“当然讲真话，怎么能讲假话？”

李光明说，今年是改革开放以来最困难的一年。

总理虎躯一震。回到北京后，他给工信部长打电话说：

美国拿出几百亿美金扶植三大汽车，德国奖励购买汽车，我们有什么办法拉动经济？一个房市，一个股市，一个车市，赶紧拿出救市方案来。

“富活德”的老潘当时并不知道这一切。手握上市刚圈来的19亿美元，他没去抄底。嫌金融危机的事儿不够大，他给大家当头又加了盆冰水。

1

2008年的一个凌晨，老潘在博客上发了张国内房企负债排名表。

从他嘴里抢走双井地王的富力，高居负债表第一名。SOHO中国居最末，净负债比率为80%，史上最安全。

老潘幸灾乐祸地预言，一百天内中国地产业会发生巨变——有大型房企会死掉。因为老潘的DISS，很多机构开了盘口，赌富力什么时候会破产。

富力和海航一样，也有两个老板。其中一个是爱追潮流的傻呆萌土豪张力。他加杠杆做商业地产，学许家印买足球队，和杨国强一起去马来西亚开发海景房。

对于老潘的指责，张力很委屈。他开始转移矛盾，对外说欠钱最多的不是富力，而是碧桂园。他说他的好朋友杨国强跟他诉苦，每个月初睁开眼，就要还银行二十多亿，愁得睡不着觉了。

张力不愧为地产界的浑水。机构们一听杨国强好朋友爆碧桂园的黑料，也慌得一比。

碧桂园股价从11块跌到1块，风雨飘摇。为发一笔5亿美元的可转债，杨国强还被迫和美林证券公司签了股份掉期协议，对赌股价。

曾经一起革命的同志，跳出来互黑。这仿佛是《1984》中的结尾：

在遮阴的栗树下，你出卖了我，我出卖了你。

一百天后，房地产行业没有发生什么巨变。到了2008年年底，四万亿一放，当时杠杆最高的地产商，如宋卫平和杨国强，翻身成为全天下最爽的人。

十年过去了，当初在同一起点的人，走上了不同的道路。

碧桂园长成参天大树，富力为国接盘，宋卫平卖掉了绿城。当年号称要加杠杆冲千亿超越万科的潘石屹，经过几次挫折后，也终于消停了。

中国经济的一小段弯路，可能是个人的一辈子。

用一句曾经很流行的话来说：

于历史或许只是一个微小转身，但于企业于个人，则能是一代乃至几代人的不归。

2

前面说了，2008年，房地产行业充满了戏剧性，在中国历史上，逢“八”也都是大年。

一九九八年如此，二零零八年也是如此。连续5年拿过新财富最佳策略分析师的周金涛，在2016年去世前，预测两年后将有流动性危机，是康波周期的大年。

周金涛说“人生就是一场康波”。这和高善文“洗洗睡”理论，异曲同工。

万科的郁亮在开月度会的时候也说：

今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。万科要收敛聚焦，保证自己活下去。

万科成为一家千亿公司时，中国只有6家民营企业达到这个规模，其他5家都跟地产无关。有人乐观地预测，如果继续加杠杆，保持过去30%的复合增长率，万科很快能做到一万亿。

但2013年发生了一件事，让郁亮决定探明市场容量，并依此决定万科今后的道路。

这件事是2013年，按照一个计算公式，中国已建成房屋加上在建房屋的总量，除以中国城市家庭户数，这个比值超过了1.2。这意味着，中国楼市已经到了转折点——房子完全足够了。

万科开始了一项全世界房地产历史上最大的量化研究，牵头人是万科的高级副总裁谭华杰谭大师。2015年我见过谭大师，他说之前为了实现一个计量模型下的回归方程，数台计算机跑了几个星期。

谭华杰2013年算出来两个量化研究指标，结论是中国楼市未来十年还是安全的。但有两个重要变量无法评估——第一个是贸易摩擦，第二个是房产税。

依据这个判断，郁亮提出了“楼市进入白银时代”的说法。万科采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径。很快，加杠杆的恒大和碧桂园销售规模都超越了万科。

五年后，最近又见谭大师。我问他怎么看融创孙宏斌驳斥万科“白银时代”的判断。他说老孙是自己压力大，走夜路吹口哨给自己壮胆。

我让他再描述下中国房地产的未来十年，他说现在限制太多了，只能说：中国楼市正在泡沫边缘，要是继续这样发展下去，它就是泡沫。

后来的万科月度会上，郁亮这番话最发人深思：

对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题？

美国金融危机调查委员会后来的报告说，2008年金融危机是美国政府不作为所致。他们借用莎翁一句话：

错误不在别处，就在我们自身。

3

2018年，在经历一个事故不断、噩梦般的7月后，8月初，正奔向万亿帝国的杨国强在高管会上宣布，碧桂园要改变高周转模式，开始降速了。

降速原因，部分是因为前段时间的舆论风暴，给杨国强本人带来了极大冲击。但更重要的原因，则在于一些不好的苗头正在出现。

随着棚改货币化被收回，六月还一片火热的三四线楼市，七八月份突然加速进入严冬。

七月流火，九月授衣。8月份，中国住宅土地流拍数量由每月几宗，跳升到61宗。今年以来，三四线城市土地流拍数达到629宗，创下了2014年以来的历史峰值。

2018年8月，碧桂园投资部进入放假状态了。之前的疯狂买地降温了，过去申请10块地能通过8块，现在能通过两块就已经很不错了。

杨国强盘点了一下库存，发现碧桂园有接近4万亿的货值，其中可以落实的有2.6万亿。“全国2000多个项目，压力真的很大，”杨国强对一位朋友说。

过去几个月，同样的会议其实在每一家企业里都召开过。八月初，去年最激进的闽系房企老板泰和的黄其森开了个高管会，主题只有一个：裁员和降速。

一位离职闽系房企高管说，碧桂园的安全事故和降速给黄老板极大震撼，他也要消停了。

去年七月闽系房企高管的半年会，画风还不是这样的。财务总监打开PPT，给黄老板汇报说今年上半年借了500亿了，下半年要开始去杠杆了。

黄老板当时在会议上脸上就变了。他说大好发展机会摆在面前，我们怎么能去杠杆，下半年我们还要借一千亿去买地。

财务总监自此失宠，很快被削权、去职。

到了年底，杠杆已经加上的黄老板对媒体夸下海口，2018年闽系房企销售再翻一番，达到2000个小目标。闽系房企股价因为黄老板这番海口，涨了一倍多，市值增长了300多个小目标。

今年上半年，闽系房企的销售额是655个小目标，离2000个小目标相差甚远。

2017年的中国房地产业有两个主题：冲千亿和冲万亿。

年初的时候，我写过一篇《铁打的韭菜，流水的黑马》。说受杨国强和孙宏斌成功案例的蛊惑，过去两年民营企业家欢天喜地加杠杆，纷纷过度投资。

他们搞了很大声势的并购，拷贝着杨国强的合伙人机制，挖了很多腕，想成为下一匹黑马。

从中梁到金科，从新城到阳光城，两千亿、三千亿的目标接踵而至。就连不知道从哪个角落冒出来的地产公司新力、祥生、俊发……都大胆喊出了千亿的目标。

大家都在尽量地折腾。

这几个月，潮水退去，大家终于消停了。

过去一个月，我见了五个中国房地产行业前三十强的掌门人，发现很多遭遇去杠杆的人，如今生不如死。

“我还是很担心闽系房企。”上周一个早晨，一家信托公司总经理在微信上对我说。

他准备给闽系房企放笔款，利率是12.5%。在上周他刚给融创放了几个亿，利率也是12.5%。

判断一家企业紧不紧张，要看他们的融资成本。融资成本最高的，就是过去一年加杠杆最凶猛的几家房企。

号称“不差钱”的融创，成本和它们不相上下。

在上周，融创也出事了。在郑州，一场大雨过后，赶工期的郑州最贵豪宅中原壹号院经历了一场塌方，两个工人被埋身亡。

一部讲经济危机题材的电影里，有这样一句话：

我从纽约帝国大厦下面路过时经常撑一把伞，因为上面总是噼里啪啦地往下掉人。

4

教师节那天，中国民营企业界的舵手、功守道大师、乡cun教师带盐人马云，在54岁生日那天，高调宣布了自己的退休计划。

宣布退休计划前，马云还接受了境外媒体的采访。看了彭博社那段视频，我有点为马老师着急，语速和表达都很迟疑。

这种迟疑是从马云今年年初参加绿公司年会时开始的。他拿张稿子说：

现在不敢多做演讲，但有些活动又不得不参加，以后尽量念稿子。

遥想马老师当年，羽扇纶巾，雄姿英发，在美利坚的电视台上舌战群媒，口若悬河，一气呵成。哪怕撒谎也都不眨眼。如今呢？

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

对于中国民营企业来讲，马云退休显然是个标志性事件。

人心如同一杯开水慢慢变冷。任何人的离开，都并非突然作的决定。《一代宗师》里说过：

都是时势使然。

当年李嘉诚从大陆撤资，很多人嘲笑他。后来嘲笑过李嘉诚的人，都被嘲笑了。

王小波在《黄金时代》开篇里写，王二在河边放牛。公牛们都精力旺盛，斗得眼珠通红，口角流涎，阳ju直挺。

后来一头牛被大锤子骟掉之后就性情大变，成了埋头吃草犁地的一头耕牛。

大队长觉得管理这些知青，也应该像管理牛一样，拿锤子把卵砸掉。王小波说：

后来我才知道，生活就是个缓慢受锤的过程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后变得像挨了锤的牛一样。

中国的民营企业家们最初也像这些牛，觉得自己能够永远生猛下去，什么也锤不了自己。

被“骟”后，才冷暖自知，不再奢求小目标。所以马云经常说，月薪三四万的中国人最幸福。

但在当时，大多数人认为那是矫情。

前两年大家都飘在空中。我身边的很多朋友都在一种狂热中辞职，跳槽，创业，撅着屁股捡钱。很多三四线的亲戚都在欢天喜地买房，仿佛不买就会被淘汰。

咖啡馆里都是几亿的生意。人人都在定小目标，要颠覆世界，要财务自由，要实现阶层跨越。

经过过去一年的洗牌，满地的亿万富豪不见了。大部分人都消停了，慢慢认清了现实，踏踏实实回大公司里上班去了。

连潘石屹都找到了自己奋斗的方向——为成为一名优秀的人民摄影师而努力。

这就是调整的好处。

灯光摇曳，乐队放下乐器，人们悄悄朝门口走去。