1474.万科近期的那些鬼故事

商业财经2021-06-18 18:26:17 13.4万
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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,3500 万投资者在线交流,一起探索投资的智慧,听众朋友们大家好,我是主播匪石-34,今天分享的稿件名字叫做万科近期的那些鬼故事,来自于长线是金11



20182月到现在,万科的股价被足足压制了3年半时间,至今仍处于水深火热之中,期间营业收入、净利润从2017年底的2428.97亿、280.52亿,增长至2020年底的4191.12亿、415.16亿,分别提高了72.55%48%,但股价却下滑了36.97%2021615日)。近期,万科再度遭遇月线四连阴,年初的一波弱反弹彻底熄火,PE更是被惨绝人寰的压低至7倍以下。这一切显然与业绩无关,只能以鬼故事造成的心理预期来进行解释,除了传统的夕阳产业、房地产崩盘论之外,又有哪些新的鬼故事促成了此番的月线四连阴呢。


一、三道红线掐死房地产融资


2020年下半年,监管部门出台了房地产融资新规,对房地产行业有息负债规模设置了三道红线,一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;二是净负债率不得大于100%;三是现金短债比不得小于1倍。业界普遍认为此举几乎彻底堵死了房地产融资漏洞,极大限制了行业的规模化增长。


毫无疑问,三道红线对于许多高负债、以民营资本为主的房地产公司是一个实质性的巨大利空,例如像恒大这种喜欢上杠杆弯道超车的家伙,面临的压力肯定不小。但是对万科而言,负面影响几乎微乎其微,从下表我们可以看到万科10-20年期间的数据,每一年的剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比都没有达到过触及红线的标准,换句话说万科其实向来就是一家经营稳健,使用杠杆非常保守的公司。



三道红线政策的出台,就好比老师硬性要求全班同学认真听课,喜欢躁动、交头接耳的学生觉得很不爽,但对一直都安安静静听课的学生来说,其实根本就不是个事。


二、地方土地财政瓦解,楼市底层逻辑颠覆


2022年起,国有土地出让收入,由之前自然资源部门负责征收全面划转为税务部门负责征收。很多人认为此政策出台之后,地方政府所高度依赖的土地财政将走向瓦解,高价地传导高价房的底层逻辑进而会被颠覆。


关于这个问题,暂时不谈人们对财税体系的理解是否到位,先姑且认为该逻辑是正确的,假设未来各地不再过于依赖出让土地维持财政收支平衡,从而丧失拔高地价、炒作稀缺土地资源的动力,那么地价松动传导房价的同时,开发商的拿地成本也同样会下降,大大有利于快速周转型房地产公司快速拿地、快速开发、快速销售、周而复始快速循环。事实上,万科这种快速周转型公司有别于囤地慢售型公司,前者对房价的依赖度较小,相反快速上涨的房价会抬高拿地成本,反而会对快速循环形成一定制约。土地财政如果出现瓦解,房价是否真如意料般出现回落还尤为可知,但拿地成本肯定会先一步下降,我看不出对万科是多大个问题。 


结论


管理层对房地产行业的调控日益加码,可见有关房住不炒的决心非常强烈,同时也意味着房地产本身仍然是一个景气度高的强势行业,不压压根本抑制不住它的势头,否则怎么没见人打压纺织、化工、汽车呢。


不过尽管面临打压,我觉得都不该一刀切的看问题,人类生活讲究衣、食、住、行,房地产就事关住这项刚性需求,必然是一个会长期存在不会走向消亡的行业。行业只要能永续存在,所谓的寒冬都只是暂时的,记住艰难时刻,最先被淘汰的一定是孱弱者,稳健而财大气粗的大咖大概率是能支撑到最后的。艰难时刻持续越久,为未来强者腾挪出的施展空间也就越大。


作者:长线是金11

链接:https://xueqiu.com/3349472836/183360477

来源:雪球

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用户评论(31)
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0615_gD

0615_gD

万科就是鬼

1312605dhhj

1312605dhhj

万科总资产1.9万亿,总负债1.55万亿,存货1万亿。现金1900亿。这不是鬼故事,这是财务报表。

ozawa

ozawa

好像吹眼科 平安的当年就有他 哈哈

1350706okzf

1350706okzf

国家让地产涨吗?国家希望地产有泡沫吗?在地产圈里,万科不差。超跌,5个点走人。再下跌20%,再给你5个点反弹!

1350706okzf

1350706okzf

在雪球,买万科的扎堆找安慰吗?

1350706okzf

1350706okzf

我是做地产的。给你十个亿,你投什么?地产税对万科有利吗?我投中国人保,那是5元的貔貅。万科掉到10元呢?不正常吗?我只看三年以内的事儿。A股,三年以后的事,别扯。三年后,买万科!

penina

penina

这说了个啥?啥也没说。我只听到怼人

真空罐头

真空罐头

钢铁煤炭也是,不会淘汰的行业。你咋不去投呢

98年入市老兵

98年入市老兵

关键是房价不涨就没人买 这个逻辑

无心插柳999

无心插柳999

刻舟求剑,守株待兔

15_r0a80

15_r0a80

作者坑了很多人,不迟到安全气囊破了几个现在,

岔路口_kk

岔路口_kk

4000多只股票就盯着万科应该是被套了,又或者作者想学巴菲特买比亚迪的传奇故事,买一支股票长期拿着一劳永逸?再好的公司资金不认可都是凉凉。炒股又不是种地,你觉得地好就能庄稼好?

叶钧

叶钧

万科今年营收和利润同保利差不多,保利5月5年期公司债融资成本才3.39%,融资成本比万科低些。三条红线万科占了一条保利全部通过。目前万科市值3千亿保利才1500亿,那问题来了是万科被高估了还是保利被低估?同样配置地产股你会选哪个?

择时者

择时者 回复 @叶钧

我买保利哈,性价比更高

叶钧

叶钧 回复 @叶钧

是的很明智,不排除万科现在的股价被高估了

择时者

择时者 回复 @叶钧

当年万科14元被野蛮人姚老板买到了40多就是为了抢第一大股东和控制权,最近几年姚老板都快清仓万科股票了所以股价跌跌不休因为之前的股价有特殊原因造成的水分,港股的龙湖和绿城中国去年都没少涨还是更有估值优势和成长性

悦心克己

悦心克己

万科,只适合于有大量原始资金吃分红的投资者,目前不存在机会

明天晴天_bl

明天晴天_bl

万科手上那么多现金,不分红也不回购,任凭ROE被摊薄,可见它自己都不关心自己股价

1380219hrnh

1380219hrnh

作者写的是长逻辑,当然是正确的,但对当下市场的预期却没有什么办法证伪。市场是对这个行业的预期越来越不好。现在的大势下万科岂能独善其身?

1771351

1771351

限价销售,没多少利润了

YanGuoyue

YanGuoyue

我怀疑作者已经被深套

无心插柳999

无心插柳999 回复 @YanGuoyue

不用怀疑,一定深套

听友251162013

听友251162013

对啊!我也被万科套住了,快赔百分之十了!

叶钧

叶钧 回复 @听友251162013

去看看保利的市值就知道万科现在股价还是贵

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