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本期原文
我从91年创立万通集团，到今天我在房地产这个行业已经干了30年了，一路上边学边干。学习一直是坚持在做的一件事，过去十几年，我去了60多次美国，观察了200年来房地产的变化，我发现其实中国的房地产行业的变化也在循着这个轨迹在走。一直以来我都有在行业论坛上分享自己对行业的观察和思考。这次正好通过风马牛地产学院和八点地产学院的合作，通过音频的形式，把自己对房地产行业的洞见、观察、体悟、思考，跟大家一起做个交流分享，希望能够帮助到大家。
记得在2018年初的时候，我看了一部电影叫《芳华》，冯小刚给这个电影一个特别的解释，他拍这个电影就是说要给青春一种力量，展示青春的一种吸引力，一种生命力。青春就是这样，过去的日子虽然有一点酸涩，但又是甜蜜的，就像中国房地产发展的这一路，我们过了太久的好日子，房价一直涨，口袋里的钱也涨，规模也涨，我们的思想也在膨胀，我们的意志、我们的愿望、甚至我们的每一个器官都在膨胀。 正是这样，所以有了过去差不多20多年的好日子，这让我们一直不能自拔。
事实上，我们正在进入一个新的时代，这个新的时代就是传统开发逐步的走向更集中、规模更大、速度更快。但是另一方面，房地产也出现了新的市场、新的业态，甚至新的很多模式，新的玩法，我们要开始面对存量市场，面对细分市场，面对不动产金融的创新，也要面对资产管理挑战，这一系列的问题，就是我们的当下，也是我们的未来。
那么中国的房地产的未来，如果准确的说是一些什么内容呢？
从商业模式上来说，过去二十年，中国地产一直采取的是开发模式，很多人就认为这是房地产的唯一模式。而过去三年我们一直在行业内讲一件事，就是当人均GDP超过1万美金之后，在现在的模式基础上，房地产应该怎么做？目前发达国家人均GDP大概是6万美金，人均GDP为1万到6万美金，这段时间我们的房地产可以称为后开发时代的房地产。根据研究在后开发时代，房地产的主要模式将会由开发逐步转向到资产管理和运营。那么这次我们的一些介绍，我们分为几个部分，第一个部分我们主要是研究一些细分领域的一些差异化，而且由此带来一些新的模式。
那么，我们首先要考虑这个问题，就是在住宅产品以外，还有哪些可以做的东西？
如果说在住宅开发的时代，我们的唯一产品，甚至是最主要的产品就是住宅，那么到了后开发时代，至少还有6大类的产品，比如说写字楼、酒店+服务公寓、购物中心+商铺、物流仓储、教育研发、以及医疗健康。
那么这些都是在后开发时代可以特别研究和重点去发展的领域。那么全世界的房地产公司转型以后都有一个特点，就是他们很少有一家公司横跨这6大类的，当然除非是金融机构，比如保险公司、养老金和大型的基金，那么他们作为金融投资的一种方式来选择不动产，他们可能同时会涉及到这几个门类几个类别。
但是就从房企自主转型主动去应对和发展自己的业务，那么大部分公司不会横跨这么些门类，而只会选择其中一个最多两个门类去做。比如说新加坡的普洛斯，它就全部聚焦在物流仓储，目前它在中国拥有最多的仓储物流的土地及物流园区。它在中国的物流地产行业排在第一，市场占有率达到55%，远远超过行业排名第二的嘉民集团。当然它不仅是在中国，就是在全世界它也是绝对的第一。
那么又比如位于美国罗切斯特的一个梅奥集团，那么它的依托梅奥医学中心，形成了世界级的医疗小镇，医院与城市中心合为一体。除了医院，医学研究院，还有各类小镇生活配套，它解决了当地三分之一的居民的工作。而国内聚焦文旅社区的，比如阿纳亚；聚焦商业地产的太古地产也都做得风生水起，所以在后开发时代，商业模式上的聚焦运营和资产管理，可以在6大类里边充分体现出来，那么只要你选择其中一类，围绕着运营和资产管理把产品做好，那就是非常棒的一种转型。
今年突然爆发了新冠肺炎，灾难不仅席卷了中国，更让全球经济蒙上了巨大的阴影。日本的奥运会也推迟了，原油价格雪崩，美国股市几次触发熔断机制，全球经济都受到了波及。在这种情况下，房地产当然也无法独善其身。
英国首相曾经说过，“永远不要浪费一场危机”。我也说过，当然我没丘吉尔这么伟大，但是小人物我们也可以说对一些话，比如我们常说“要把丧事当喜事办”，要在困难的时候去寻找机会，结合这么多年咱们对房地产行业的观察，以及最近几年所做的事情，我觉得不管疫情什么时候过去，未来大家对大健康的需求，或者说我们去更多的去看跟健康服务有关的空间的需求，实际上就会发现这样的需求在未来一定会有更大的量的增加，同时对品质的要求也会更加的提升。其中包括医院、医疗设施、医疗mall、医疗中心、诊所、康复中心，当然也包括疗愈系酒店。那么这些还有其他跟大健康相关的，比如说一些培训、养老等等这些设施都是未来增长空间很大的一些物业形式。
疫情发生之后，大家发现了物流不能停，超市不能停，所以未来与物流相关的智能仓储的物业需求也会更旺盛。此外大家越来越依赖互联网，那么与互联网相关的后台的数据中心的物业需求也会增加。
而像大型购物中心这种人流特别聚集的地方，未来对于建筑的空间形式的要求，我相信一定会改变。安全、通风以及紧急出现灾害时人员如何疏散等等这方面的问题会被更多的关注到。
未来我认为重要的还会有第2个方面的需要关注的事情，就是科技如何为房地产赋能。
随着人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技的崛起，越来越多的传统房企也更多的关注到房地产科技了。 通过数字科技的赋能，以便适应不断变化的环境，同时也有一批新的参与者进入到房地产科技这一领域。2016年美国的房地产科技的投资的金额只有20亿美元，但是到了2018年，这一数字已经要升为140亿美元，可见房地产科技的增长速度和发展空间是巨大的。
我们可以看到科学技术已经渗透到房地产价值链的各个环节，在共享经济领域最为典型的是wework和Airbnb这两家公司，随着80，90后的生活方式的改变，他们乐于在社交平台分享，把社交、分享、交换这三个关键词嫁接在房地产中，于是就产生了在住宅、办公、酒店等不同领域的共享经济，衍生出民宿、短租、联合办公等新物种。
在家居领域苹果、小米、海尔开发的整体智能家居系统，大大加强了我们日常生活当中音响、水电、冰箱、空调、门禁等等的联系，同时也能够提供个性化的一种服务体验。
另外在房地产中介也被互联网化了，十几二十年前，一旦我们要有个开盘，经常就会有人来找我买房。后来哪怕不是我们开发的是别人开发的项目，也会有朋友来找，目的就是要找到熟人来买这个房，或者有点照顾，但是这两年突然一下非常少。为什么？因为自从有了互联网以后，他们都在网上找房、租房，用不着找我，而且网上的资讯，而且甚至那些经纪人的服务比我要专业，比我还细致，所以他们能在网上都能解决，用不着找我了，这是一个非常的进步，其实链家很早就在做VR看房了，但大家可能有时候还愿意去现场看一下。但是通过这次的疫情的刺激，很多人就意识到其实哪怕在家里呆着，通过短视频直播来看房，体验也是不错的，甚至是租房、买房的一些其他环节，包括支付、估价、备案，那么这些以前你都是要到房管局到现场去做的，那么包括一些合同的处理，现在通通可以在线上完成。
同样租赁物业这回在疫情当中也受到影响，于是易居将区块链技术应用于社区、楼宇及安全防控和管理的智能连接，也使社区寻根、案场质控和楼宇智控、值机、复工、复产、社群管理、物业管理、长租公寓等多种场景下的动态防疫，精准防疫、科技防疫的需求的所有痛点问题统统把它连起来。
这样一来所有空间的租赁、使用、管理相关的所有事项都通过一个互联网技术，包括区块链技术把它实现，那么这样的话不仅提高了效率，另外也从健康管理的安全性也有很大的帮助。所以我们可以看到科技正在重塑房地产行业，特别是在房地产的空间使用效率和交易的效率提升方面，科技有巨大的一个发展的机会。
目前所有的科技在房地产行业最终能影响到房地产的产品和服务的，其实就这两个方面，一是空间使用效率和智能化体验，另外一个就是交易过程、租赁过程当中的效率提升和准确性服务的质量。这是我们现在在结合着我们介绍商业模式这个课程当中要讲的一个重要部分。
另外我们讲到的第3个重要部分，其实我们会关注房地产的资产管理。
资产管理其实也分成两类人来做，一类人是，就是有钱，特别有钱，钱还很便宜的人，比如保险公司还有大型的养老金基金，那么他们来进入资产管理，实际上是采取一种被动式资产管理，也就是他们只买好的、只买贵的，只买大的，只买持久的，有稳定租金回报的，这样一些好的物业，比如说有一个写字楼，那90%以上都租出去了，租约很长，租金也很稳定，而且租客质量非常好，那么他们就会拿钱把它买下来，买下来以后长期获得稳定收入，但是管理交给别人管理，所以这种叫做被动式的资产管理。
那么还有一种我要说的是主动式资产管理，房地产企业转型到资产管理会有一些优势，哪些公司优势比较明显？就是开发公司，比如现在很多人称为“小股操盘”，这都是转型过来，实际上是把资产管理和开发结合起来，这也是一种特别的资产管理。在美国有一种叫收费开发商，那就是你像导演一样，你给我钱，我帮你把这活干好，同时我制片把片子给做好，自己出很少钱，甚至不出钱，然后靠手艺来把产品做好，最后为投资人创造效益。
那么由开发商来转到资产管理，它的好处就是它有专业的团队，有专业的能力。把一些低效的物业拿过来，再重新的把物业的空间进行价值再创造，或者重新的调整定位，然后找到新的客户，改善他的空间体验，最后把项目价值发掘出来，最后再拿到市场上。你一旦把它再出手，除了你有一些小股分红，你还有管理费，这就是我们讲的主动式资产管理。经历了一个购买加价值创造再出手的一个过程，那么整个过程当中最挑战的是你怎么加值，怎么去创造新的价值，这个就是叫主动式资产管理最核心的一个能力。
比如现在美国有一家最大的城市改造项目，这个项目在纽约，现在是由Related现在咱们这边翻译叫瑞联集团来操盘的。一个美国最大的一个城市改造的项目叫Hudson Yard，那么在拆护盘这样项目过程当中，他自己出的钱其实很少，主要是别人给他钱来做。那么这个项目结束了，但是获利最高的是他确是他自己，那么他们之前在华纳中心这个项目就是这样，他们只出了5%的资本金，最后获得了45的分红，然后其他跟投的投资人也获得了不低于30%的回报。
那么这就是主动式资产管理。所以我们能够看到未来地产行业的发展，大体上会在这三个方面展示出新的一些机会，这些机会都会在人均GDP 1万美金到6万美金期间充分的展示出来，那就是商用不动产六大类当中选一类。其次房地产科技，第三就是主动式资产管理。所以我们说房地产企业要转型，要创造市场，特别是在后开发时代，要在商业不动产的细分领域要创造领先，也可以在资产管理和运营服务上取得领先，取得更好的业绩。
当然要做到这一点，我们很重要的工作就是学先进，这也是我们风马牛地产学院和八点地产学院一起合作课程的初衷。希望通过这些走在前面的中外优秀企业的成功经验和商业模式，希望通过分享这些走在前面的中外优秀企业的成功经验和商业模式，给大家在下一步的转型升级和在再创业当中给一些启发和灵感，也希望能够对整个行业的转型升级有一个助力的作用。
观人察事
芳华很难看