各位《马道财到》的听众朋友大家周末好，今天是2021年的8月15日，周日。
本周采访了两家不是特别大的港股上市的物业公司。虽然这个行业和我们生活息息相关，特别是新的小区一般都会有非常规范化、市场化、商业化运营的物业，负责提供安保、保洁、维修等工作。
但从资本上来讲，大家知道房地产公司的估值已经低到极致了。但是，我们发现这些年有一个很大的反差，母公司如果是房地产公司，它的估值只会越来越低。但它子公司如果是物业公司，特别是到香港去上市，市场给的估值就颇高，最高的能够达到100倍。
虽然今年整体的物业公司的估值已经有所分化，但也足以让母公司（房地产公司）艳羡对吧？所以这中间的逻辑到什么？
听下来的逻辑就是，回归到商业之路上来讲，物业还有他的想象空间的。
第一个想象空间就是基本的业务层面。虽然房地产是被不断打压的，但是行业不可能消失。依然会有人买房子，所以不管房地产上游如何，只要有盖好的房子，就会有物业的交付。所以物业公司就有一个确定性的业绩增长，而且这个业绩增长是很容易去测算的。
第二个想象空间就是回到物业服务的技术和服务能力上，它有一个巨大的想象空间。也就是增值服务。就是除了基本的物业费，物业还可以承包所谓“最后一公里的问题”。比如提供生鲜销售和送货上面的服务，还有最简单就是帮业主去做这二手房交易。
第三个想象空间就是跳开这个社区的概念。物业公司做得真的非常好的话，可以给整个社会的方方面面都可以提供物业类的管理和服务，比如办公楼、酒店、机场、医院、学校等。
第四个想象空间就是从整体的房地产价格所带来的。虽然现在对房地产价格实行了比较严格的调控措施，但是整体的房价还是在上涨的，所以就会形成一个比价效应。而且对于高端小区来说，能够买得起这些房子的人，他从内心来讲，根本就不在乎物业费的上涨，在乎的只是你物业费上涨的背后能够提供怎么样更好的服务。
如果简单一句话来总结，就是房地产市场更多像是一个存量市场，在盘子已经足够巨大的情况下，房地产市场几乎不可能有极度高速的增长了。
但对于物业来说，只要有房子就会有物业服务，而且是永久性的物业服务。
接下来我们再讲下关于宏观方面的事情。现在到了一个比较重要的风向判断的时间节点，疫情发生之后整个经济增长的节奏和逻辑已经全部改变了。
从时间上来讲，今天又到了下一轮的时间节点了，我觉得有几个方向可以去研讨。但是今天先不给结论。
第一个地方债。今年上半年地方债完全没动，到底什么时候发？以及什么时候会产生对宏观经济的影响？
第二个就是下半年的存准率下调基本确定了。预期下一次存准率的全面下调应该是在10月份，然后年底之前应该还有第二次。但是降息会不会来？以及如何降息？
第三个就是这一系列的刺激政策它到底是要把经济逆转过来，还是只是稳住？
好吧，这一系列的宏观问题对未来1-2年经济的研判、政策的研判，还有投资的研判都会产生非常深刻的影响。我这里先起个引子，这些事情我自己也会去琢磨和思考啊，未来慢慢带给大家好吧。今天就聊这么多，祝大家周末愉快，再见。
用户评论