各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。
本期录制时间是7月13号周一晚上，到目前为止，深圳还没有出楼市调控政策，不过我还是打算提上来讲一讲。金融已经连讲了四期了，我们换一下口味。
一、深圳楼市近况
我先给大家复盘一下深圳楼市近期的现实情况以及政策的传言由来，让大家对事情的全貌有一个认知，尤其是深圳的听众，可能对此还比较急切。
顺便说一句，上海最近也躁动起来了，虽然没有深圳这么强烈，但趋势是一致的。上海的朋友可以一并重点留意一下这期内容。至于后面会不会扩散到其他城市，目前我还不好下判断。
事情的源头是从去年双十一前后开始，深圳楼市又进入到躁动不安的状态。
从中介公司的指标来看，就是买方的咨询量和看房量上升，中间被过年和疫情打断了两个多月，本来以为这个事情就这么抹过去了，但结果从4月份开始，交易情况和市场情绪越走越热，完全不理会疫情对经济和收入的影响，累计到现在已经涨了20%-40%了。
6月份，深圳二手房住宅过户数量达到1万套；而7月，从头十天的数据来推测，应该最终会达到1.3万套级别。深圳这一个指标的冷热分界线是8000套左右，历史峰值是1.7万套。
如果一个月在8000套以下，一般就是偏清淡；
如果在7000套以下，那往往很多房子的谈价空间就会变大，虽然挂盘价格未必会下降；
到了8000-10000套区间，就是偏热了；
1万以上就已经是很热了，房价会进入到上涨通道，经常会导致业主捂盘惜售或者坐地反价，使得供需矛盾进一步激化；
1.3万套的水平如果持续的话，房价恐怕会涨得比较明显。
然后上上个周日，住建部和深圳市政府开了个研讨会，引得市场纷纷猜测是不是要出调控政策了，但等了一个多礼拜都没等到。现在从市政府的表态来看，似乎是不太打算出了，这一点我也吃不太准。如果真就不出的话，照目前的状况运行下去，再涨一截恐怕是大概率事件。
坦白讲，我个人是真有点接受不了这个价格，但也不妨碍这个价格的趋势很坚定。
硬要不出调控的话，其实也是有理由的。因为从官方数据来看，上半年深圳房价并没有涨多少，也就10%多一点。
倒不是官方在说谎，而是官方数据是统计全局的，这就包括了东部地区的盐田、大鹏、龙城、坪山、坑梓这些区域，而市场上一般常用的深圳房价的数据，往往是指深圳主流的中西部和北部地区房价，包括我下文会提到的所有价格和涨幅数据都是如此。
深圳的东部地区很特殊，地处山海之间，距离主城区40公里-70公里，已经超出了合理通勤范围，所以那边的供应量对于缓解主城区的需求压力没有太大效果。
而深圳的高收入和强购买力本身也就是来自于主城区的产业集群，这就导致了两边其实是有一定独立性的两个市场，东部的水一直难解中西部的渴，房价价差越拉越大。
我也没法去预测政府后面会怎么做，我只能说，你要是在深圳有明确居住需求的话，那尽量还是不要去赌调控、赌回调，虽然存在这样的可能，但这么做更大的可能是踏空。刚需是赌不起的，车开走，要再追就很难了。买房最辛苦、最痛苦的经历就是追涨。
至于投资需求，现在的楼市、股市都是一个德行，主流优质资产都非常昂贵，上不上车，就全看个人心理对价格的接受程度了。至于想听我的意见，我没什么特别的意见，反正我自己没有追楼市，股市追了一点。
二、如何理解一座城市的楼市
下面，我以深圳这个实际案例，来帮大家解析一下理解一座城市的思路。由于这里还不是专门的楼市主题，所以不会涉及到太多系统化的背景知识，主要是结合深圳这几年的市场情况，帮大家解决一下怎么看待一个城市的问题。
这算是一种思维方式和认知框架，大家可以从这里入手做一些自己的思考，后面到专门的楼市主题，我再来进一步深化和系统化。
这个解析过程我分成三步，大概需要两期内容。
第一步：是什么？
深圳楼市的特征是什么？有何不同？
2010年往前的很长一段时间里，深圳几乎是高收入、低房价的代名词。那时候，深圳的房价跟北京、上海比，完全不在一个级别，跟杭州、广州比，也是偏低的。当然，那个时候，深圳也不是一线城市，实力完全不是今天这个水平，腾讯的市值还不到现在十分之一。
而到了2012年，深圳的房价开始明显跑赢京沪以外的城市，但绝对价格比起京沪，还是差很远，真正的转折点是在2014、2015年。
2014年9月30号，中央放松限购限贷政策，深圳楼市开始有点躁动，但还没有出现明显的大范围上涨，其他城市相对来说更加迟钝一些，没什么动静。
应该是出于放松政策没有达到预期目标的考虑，政府在2015年3月30号进一步加码，将增值税全额征收的认定年限从5年改为2年，当时还叫作营业税，并且进一步降低了二套房的首付比例。
当天下午，我在朋友公司喝茶吹水，喝到临近下班的时候，掏出手机一看，营业税5改2，我直接对在场的几个朋友说：走，开车，看房去，今天晚上一人定一套。
从那一刻开始，深圳整体房价半年时间接近翻倍，最夸张的地区甚至出现：3月份300万的房子，到了4月就报价400万，5月份就敢喊500万，6月份直接干到600万。
到了2016年初开始，北京、上海也跟上了深圳的步伐，一年时间涨了80%-100%。而2016年下半年到2019年中的这段时间里，全国其他主要大城市基本上遵循级别从高到低、实力从强到弱的顺序，依次涨了一轮，涨幅普遍在50%-150%。
主流水平差不多就是翻倍出头，部分强二线涨得偏多一些，这些城市由于此前太多年没涨，相对低估了，所以这一轮跑赢了一线。
如果事情到此为止，那也就没什么特别的了，无非是大家顺次涨一圈而已，幅度差异也不算太大，深圳这个城市效率高一些，闻风而动冲在第一个也是很正常的。然而实际情况是：
全国绝大部分城市在涨完一轮之后，普遍就地趴下没有再动了，一部分城市还出现了回调，即便是少数出现两轮上涨的城市，其中一轮的涨幅也是非常轻微的。
而深圳就不一样了——
2015年9月之后，中场休息了一下，年底开始到2016年上半年，再次出现20%-40%的涨幅；
2017年上半年，中高价位的改善型住房和学位房，补涨30%-60%；
2018年，受到“三价合一”政策的影响，中低价位的刚需房空中接力，又涨了10%-30%；
2019年原本很平淡，甚至有些低迷，但下半年受到社会主义先行示范区政策的心理影响，在双十一前后开始，一直持续到最近，再次上涨20%-40%。
是的，你没有听错，全局来看，从2015至今，深圳房价没有一年是不涨的，只不过有些年度存在结构性差异，并非普涨。整个这一大圈下来，深圳的房价相对于2014年中，少则3倍，多则5倍，中枢水平大概就在4倍左右。
我不知道有没有什么我说不出名字的冷门城市能跑出这个涨幅，但反正主流一二三线城市里面仅此一家。
第二步，为什么？
深圳为什么不一样？
网络上有很多对房价抱有怨气的声音，情绪化地认为深圳房价是炒作的结果。
首先，我不否认深圳房价有炒作的成分。事实上，全国主流一二线大城市都有不少投资群体存在，有投资自然就有炒作，但这些一二线大城市也都有着坚实的居住需求，也就是投资炒作推动是建立在供需关系基础之上的锦上添花。
没有供需关系支撑的地方，是炒不动的，要不然谁去把鹤岗炒起来给我看看？
深圳楼市的问题核心也就在这里——极其严重的供需矛盾。
关于这一点，我给大家补充一些客观信息，了解了这些供需方面的客观信息之后，不用我多解释，你心里也能明白个七七八八。
1.供应不足
第一，深圳总面积1997平方公里，相比之下，广州7436平方公里，上海6340平方公里，北京1.64万平方公里——深圳是主流大城市里唯一一个行政面积过于局促的。行政面积不足，使得深圳的整体规划非常紧张，甚至不得不在汕尾搞了个飞地。
第二，深圳是丘陵地貌，原生平原面积占比不到30%，通过大量开山、填海之后，目前也就刚过30%。也就是说，深圳真正的宜居平原地区，也就只有600多平方公里，而北京、上海是纯大平原，广州的平原面积也有2000多平方公里，上海浦东新区一个区1200多平方公里，全是平原，这都是深圳的2倍。平原面积不足，严重限制了深圳的发展空间。
第三，深圳是个很年轻的城市，建设年代不久，商品房住宅总存量190万套，北京在690万套以上，上海在720万套以上。深圳有超过一半人口是实质性长期居住在城中村农民房当中的，虽然城中村农民房确实降低了深圳生活成本的下限，不少深圳人喜欢吹这一点，但是请注意，发展这么一座高水平的大城市，不是为了让大家一辈子住农民房的，这只是个过渡阶段的权宜之计，终究是要慢慢解决的。不要把这个当成真理，这不是社会主义。
第四，深圳历史上每年的新房供应量主要波动区间在4万-7万套，北上广在10万-30万套。深圳长期供应不足，新房日常周光、日光。
第五，即便在这样的基础之下，深圳写字楼存量和增量全国第一，城市公园、绿地规模全国第一，高尔夫球场数量全球第一——这些都占据了大量城市土地。注意，我说的这些公园、绿地、高尔夫球场都是在深圳市区的，不是北京、成都、重庆那种超大面积城市距离市区几十公里的郊野绿地。
这五点是供给方面的。可以看到，无论是客观的行政总面积、平原面积、住宅存量、新增住宅供应增量，还是主观的城市建设思路导致的城区土地向住宅供应不足的情况，都使得深圳长期处在供应不足的状态，供应水平远远低于其他三座一线城市。
2.需求急切
第一，深圳实际管理人口规模跟广州差不多水平，都是2000万出头，京沪都在3000万上下，这个数字是通过运营商数据推算的，会比官方常住人口数字要大一些。
第二，深圳住房自有率不到24%，中国主要城市里最低水平，而人均GDP又是主要城市里最高水平，购买力非常强。
第三，深圳人均年龄仅30岁出头，当打之年，正是成家立业的高峰期，婴儿出生量也长期超过北京、上海一截，跟广州差不多持平，购房的紧迫性非常强。
这些人口、年龄、出生量、收入的基本情况决定了深圳，无论是在刚需上车房、改善型住房还是学位房上，都有着强烈且急切的需求。
这种供需严重矛盾的背景下，深圳本身就是房价内在上涨驱动力最强的城市，长期处在卖方绝对主导的市场格局之下。新房日常都是周光、日光，市区很少有什么存量新房卖，二手房业主日常又是捂盘惜售和坐地反价。
房价只有小涨和大涨的区别，极少长时间横盘，要说跌，那得追溯到2008年去了，那个时候的深圳还没有成熟，比起现在要弱得多，而且太过依赖外贸。
所以，你要说深圳纯靠炒作，那肯定是胡说八道，但这样的基本供需环境确实可以凝聚起强烈的单边上涨共识，而这种共识就给了投资和炒作极佳的生存土壤。
客观来讲，深圳的投资客占比也确实挺高的，这个数字很难准确统计，因为买卖双方都不会在这个问题上完全说实话，他不说，那就只能猜。我个人作为从业者的直观感受是——大概在2-4成之间波动，市场热的时候，比例会高一点。
但说老实话，大部分投资群体，其实也就是有了一套两套再买一套这样的情况，早年那种炒房团和所谓的大户，已经基本看不到了。
不过，也不知道是不是城市太年轻，所以大家整体不够成熟，心态很容易飘——深圳经常公开冒出来业主和投资客的过激言论，比如“业主群抱团涨价”的，比如“深圳永远涨”之类的口号，这类大家应该时常能够看到，这就给人的观感不太好，让全国人民看了笑话，感觉好像全深圳都在炒房一样。其实也不至于，就是被嗓门大的人以偏概全了。
以上是深圳的情况，同理，想要解析别的城市的房价，也需要从供需去入手。
一般来说，绝大部分二三线城市的供应都是非常充足的，所以会出现长期涨不动的情况，只有在一些诸如政策等事件的驱动之下，短时间内点燃市场情绪，引导出超量需求，才能够形成短期的供不应求，从而把房价给顶上去。而事件一过，大部分二三线城市又会掉回供需平衡或者供大于求的状态，自然就涨不动了。
那么，以上解释了“是什么”和“为什么”两个问题，第三个问题“怎么办”我们留到下期再讲，然后一并总结一下城市发展的一些规律路径。
好了，今天就聊到这里，我们周末继续。
如果你喜欢本集内容，欢迎点击右上角分享给更多朋友。
编辑｜何海东 审核｜朱小静
用户评论