各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。
又是周五加更，开始正文之前，先给大家补充点财经要闻，可以说是近期金融领域最重要的，但实际上这件事情我估计都没多少人关注到，时事新闻就有这样的特点，往往最吸引眼球的都是一些无足轻重的破事，真正重要的事情经常没多少人关注。
这个事情就是10月21号的时候，人民银行行长易纲同志在金融街论坛年会上的讲话，里面核心就是一句话：“货币政策需把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动。”
前半句，“把好货币供应总闸门”，明确了央行的货币政策会维持稳健，乃至趋向于更进一步的稳健，不会因为全球经济环境不景气而过度求助于流动性供给，说人话就是不要指望央行放水了，我国央行是目前全球主要国家当中最鹰派的央行，没有之一。
后半句，“适当平滑宏观杠杆率波动”，在【房地产】（十）开头，我解释阮健弘司长那段话的时候已经提到过这个问题，央行目前对负债增长是比较克制的，明年上半年，宏观杠杆率有可能会下降，即便不下降，增速也会比较低。
这两句话反应到经济当中，就是目前金融市场和房地产市场都普遍觉得流动性中性略偏紧，从现在开始到明年三季度之前，有可能会继续往紧的方向再略微靠一靠。
具体来说，目前A股的估值承受了一定压力，波动率开始明显放大，前期积累了巨大涨幅的高估值板块需要更加审慎对待，大盘倒是不一定会跌，因为流动性趋紧、利率上升的环境逻辑上有利于银行业和保险业，并且一些顺周期工业企业也在复苏中，这些板块在指数当中权重很高，有他们撑住的话，大盘恐怕也下不去。
而房地产这边，目前无论是开发商融资还是个人贷款，都收得比较紧，深圳刚把抵押贷收紧到了几乎没法用的状态，成都的房贷利率也维持在高位，这么大的限制力度下，房地产暂时是比较消停的状态。严格讲，对于资金实力雄厚、不太需要过度依赖杠杆的人群来说倒不是坏事，竞争对手被挤出去了，但这个群体数量毕竟很少。
虽然，股票和房地产两大资产市场，目前都觉得流动性略微偏紧，但央行对实体经济的态度并不一样，央行目前认为流动性环境处在中性位置，而实体经济的融资也比较顺畅，这是正常的，资产领域是流动性偏好领域，他们巴不得流动性越充裕越好，一定程度上这是一种对估值的贪婪，央行是需要对抗这种贪婪的，2008年之后的美联储显然就被这种贪婪给绑架了。
同时，易纲同志还有另一句话，“货币政策要把握好稳增长和防风险的平衡，既不让市场缺钱，也不让市场的钱溢出来”。这句话是在给市场吃定心丸，告诉大家不用担心流动性过度趋紧的情况发生。这一点我认为大家可以信任央行，近几年央行调控手法的水平是肉眼可见的速度在成长，应该不会再次出现之前去杠杆时期那种阶段性过紧的情况，说人话就是，也不用担心股市和楼市有什么太大的风险，不太会出现大幅度的系统性回调。
当然，以上只是我们内部的环境，需要纳入考虑的还有外部环境。近期，有一个比较特别的现象，就是人民币持续升值，但是A股当中的外资却倾向于流出，这种组合不常见，一般人民币升值周期里，外资整体倾向于流入。非要我猜一个原因的话，我猜可能是国外资本界对美国大选的风险有一些超预期的考虑，并因此提前降低风险偏好来做一些准备。可能是我过度臆测了，但结合美国目前日趋严重的社会对立，恐怕也不是完全没有依据。总之外部环境不太好，不确定性很高。
内外结合，我总结一个简单粗暴的结论出来——
1.对股市，适当降低风险偏好，控制下仓位。当然如果你说你神经比较大条，可以承受波动，10个点，20个点，甚至30个点都能睡得着觉，那也无所谓，毕竟也没有特别大的系统性风险。
2.对房产，可以暂缓。目前其实一线都涨不动，弱二线及以下有些城市是在回调的，加上贷款条件很差，不是着急自住或者上学的话，不妨可以缓一缓，观察下。
讲完目前投资市场大环境，我们进入今天的正题，继续讲剩下的产品类别，一手房、法拍房和别墅三类。
一、一手房
一手房一开始我给漏掉了，因为实际上一手、二手并不算一个产品分类，后来评论区经常有听众问起，尤其是有人问我是不是不推荐一手房，所以还是有必要专门讲一下。
一手房，不存在推不推荐的问题，甚至我建议你考虑问题的时候，尽量去忽略“一手二手”这个点，把一手房和二手房一视同仁，专注去衡量位置交通、配套资源、产品质量和价格就可以了。
人性天然是喜新厌旧的，你买房是这样，买你房的人也是这样，所以如果相同位置和质量、相同资源配套的一手房和二手房卖差不多的价格，那显然想都不用想，肯定偏向于一手房。但问题在于，现实情况并没有这么简单。
实际上，越是低线城市，一手房供给越是富余，绝大部分人的需求在一手房市场当中就可以得到满足，这类城市当中二手房市场往往不太成熟，二手房交易占比偏低、流动性偏差，中介店铺密度偏低。这种情况下，由于流动性的巨大差异，一般一手房相对于二手房有比较大的溢价，10%-20%那都属于理性范围，严重的甚至溢价30%-50%，新房卖1万，隔壁二手房7千未必能卖出去，简直跟买车差不多，落地打七折。评论区之前也有听众提到，他所在的城市，一手房涨价或者持平，但二手房却持续阴跌。
这类城市的投资价值实际上是偏低的，即便遇上一轮整体大涨，二手房也未必能按照理想的价格卖出去，而且不幸的是，从数量上来说，这类城市占多数。所以我说尽量去忽略“一手二手”这个区别，直接去衡量房子和价格——
如果溢价不高，比如15%以内，那可以考虑买一手房；如果溢价太高，那还是老老实实去找找二手房吧。
只要你是投资的，那到你未来要变现的时候，这房子无论如何一定是个二手房了，你一手买入时支付的高溢价，在二手卖出时并不能继承下来，这是个很吃亏的事情，至于溢价率准确的尺度把握需要根据具体城市去调整，这个我给不了太明确的数字，不同城市情况不一。
至于你要是说你就是喜欢一手房，就是不要二手房，或者你老妈、老婆非一手房不住，那这没办法，你自便，这是个感性的消费偏好问题，不是一个理性的投资选择问题。
反过来，越是在高线城市，尤其是一线和强二线，一手房供给相对并不富余，甚至都不够充足，那更多人的需求就需要去找二手房解决，自然二手房市场规模越大、交易占比越高、流动性越好，这种城市一般一手房没有很明显的溢价，那这时候是不是可以无脑选一手房了？
也不是，因为这类城市二手房也有二手房的优势，比如有些二手房的赠送面积特别高或者户型特别好，目前新盖的房子在赠送面积和户型设计上受到的限制比较大，反而没优势了；再比如二手房往往把市区大部分好位置都给占了，新盖的房子多数集中在比较偏远的地区，那如果原本想买在市区的，那也没有必要刻意为了一手房而跑去远郊。
原则上明确偏向于一手房的只有一种情况，就是部分高线城市的部分区域，由于单价偏高，会受到政府比较严厉的限价控制，导致一手房定价反过来低于周边二手房可以成交的市场价，那自然没道理不选一手，典型代表就是深圳和成都。
不过这种一手房都是被疯抢的，因为你越限价就越有利可图，越会激发更多的投资需求，所以严重供不应求，目前需要摇号，中签率很低。深圳极少数热门楼盘中签率可以干到10%以下，基本属于抽奖活动，一旦没抽中，耽误了买二手房，可能反过来因为房价涨了，要付出更高的成本，所以对刚需来说，也并不是一个很理想的选择，要不要去冒险，完全就看个人心态了。
二、法拍房
法拍房其实也不是一种产品类别，它是一种交易类别。这个类别可能有些听众会觉得比较神秘，或者好像很有风险的样子，其实不是，法拍房现在非常标准化了——
首先，拍卖场所基本集中到阿里和京东两大电商平台，各地大部分法院拍卖资产和部分国有拍卖资产都在这两家。各位直接打开淘宝和京东商城两个App，在首页就能找到拍卖入口，整个信息公示、保证金缴纳和最终的竞价拍卖，全部在线上完成，非常方便、公开和透明。你也不用担心以前那种在线下交易所可能遇到的不太愉快的现场竞争环境。
其次，目前至少就大城市来说，拍卖房的清场和交房问题已经远没有过去严重了，大部分拍卖房一般都可以顺利交房。当然我不是在鼓吹没有风险，法院是不会帮你交房的。对于普通人来说，还是有一部分法拍房会遇上老赖，导致清场交房存在困难的，这时候对于城市白领，对于文明人来说可能就比较难应付了，至于怎么应付我也不太好详细说这种事情，总之需要在法律允许范围内采取一点手段。
普通人我建议直接避开有这种清场风险的房子，你多去几趟现场，再雇一个靠谱的律师帮你了解一下这个房子的背景和相关案件情况，基本上就可以识别出来，有风险就果断避开，不要去做自己应付不了的事情。
然后，法拍房现在是可以完全正常贷款的，这一点跟买普通商品房基本没有差别，至少主流一二线城市是这样的，中小城市有没有不同之处，我也没有去挨个核实，反正你问一嘴银行或者法院相关对接的工作人员确认一下就可以了。一定要先问再拍，拍下之后如果你买不了的话，保证金是不退的。
最后给大家补充一些法拍房交易和价格方面的细节：
1.上海的法拍房是破限购的，就是不管你有没有上海的购房资格，也不管你名下现在有多少房，都可以买。由于这个特性，上海的法拍房是有溢价的，比同等普通商品房要明显贵，北京、广州和深圳都不是这样的，都要符合限购，只有上海是奇葩。同样中小城市我不清楚，你需要去问一下。总之如果你想买上海的房子又没有名额的话，那法拍是可以考虑的方式，只是要支付一些溢价。
2.除了上海之外，大部分城市的法拍房相对于市场普通商品房还是有一点折价的，但是近些年由于平台规范化，参与门槛降低了，所以涌进来的人就多了，那竞争自然就越来越激烈，折价就越来越小了。目前就广深来说，住宅的折价已经很小了，甚至有时候市场比较热的话，也有可能拍得比市场价还高，这就导致法拍房参与价值这两年有所降低。
而且法拍房本身还有个问题，就是选择比较少，不可能像普通二手房那样让你各种地段、各种楼盘、各种户型随便挑。对于自住需求来说，撞上合适自己的房子，可能性是比较低的，所以还是个偏投资的品种。
不过好处在于，法拍房这个东西冷热变化幅度是很大的，如果市场比较冷淡，没什么成交量，那法拍房可以恢复到比较大的折价，甚至有的时候无人问津，连续流拍。我有个律师朋友自己就拍了一套，2019年市场比较平淡的时候拍下来的，南外高新的次新学位房，户型也很好，在市场上属于非常热门的房子，当时折价差不多有15%。
所以法拍房其实适合等得起的人，就是那种有钱，又不急着自用，慢慢捡便宜的人。刚需不是很合适，在合适的时间，用合适的价格，拍到合适的房子，概率极低。
3.有很多的所谓代拍公司存在，声称可以帮你拍到想要的房子，并收取各种费用，而且往往收费比较离谱。这么说吧，这个行业极其不规范，以至于至少一半以上的从业者都处在坑蒙拐骗状态，拿客户当猪杀，可能有的听众看到过一些相关新闻，总之问题很多。
即便是其中少部分不坑人的，他们能够提供的价值也非常之少，因为就像我前面所说，拍卖都在电商巨头的平台上进行，所以操作非常友好，甚至可以说傻瓜，至于风险把控则应该找更专业的律师而不是中介，而有清场问题的房子则建议一律避开，那么这时候这些所谓代拍公司到底能提供什么价值呢？几乎没有，最多就是像普通房产中介一样，给你衡量一下这个房子值不值、好不好，意义大不大。你要是想参与法拍，你就自己去学习一下，你要是属于那种自己完全搞不了、不熟悉事情的人，那我建议就不要碰法拍，你要去找代拍公司，那很可能就是待宰羔羊，弄不好就上新闻了。
4.法拍房要参与的话，一定要注意识别下产品，现场一定要多去，背景调查一定要充分，你别真当成网购了，在App上看看就下单了。法拍房这个领域当中，奇葩房子的占比特别高，而且商业产权的占比也很高，有的房子网上看看好像还行，一去实地大跌眼镜，正儿八经比较好的住宅其实挺少的，有点可遇不可求。
5.现在银行等机构也学得越来越精了，大部分比较好的抵押品其实都在法拍前的环节处理掉了，所以实际上很多真正比较好的债务房是在银行等各类借款机构的手里，但这个市场的参与门槛就很高了，需要很深的经营，如果你能找到合适的渠道也许可以捡到便宜，自己从头去搞基本上不可能。
三、别墅
我先给结论，以我的从业经验和对一二线城市的了解，我没有看到目前中国住宅市场对别墅有任何实质性偏好，并且这种情况还在进一步恶化，大家实际上是越来越不偏好别墅。
以前经常有人会说，中国人是条件还不够，没钱所以住不了别墅，等经济发展到一定阶段，钱够多了，别墅消费会爆发。听上去是不是挺有道理的？我也觉得挺有道理的，但你要注意，这只是一个判断，或者叫猜想，至于这个猜想对不对，那就需要用不断发展的事实去验证。人千万不能形成一个猜想之后就认定了，然后脱离事实了，这就不叫猜想了，叫幻想，很多人都有这个毛病，说的头头是道，理由、逻辑一大堆，除了不符合事实，其他都对。
那事实是什么呢？
事实就是，就一线和强二线城市来看，别墅无论是新增开发量，还是在住宅交易当中的占比，抑或是成交价计的相对于市场大盘的涨幅，都很弱，并且越来越走弱，且不说中低端市场，这本来就不是别墅的主战场，即便是高端市场，也在走弱，走强的是市区带有丰富商业资源和公共资源的高层现代豪宅，用我们的话说叫大平层，在国外叫superapartment。这里注意个细节，一定是以成交价计的涨幅，不能是以挂牌价计，因为别墅很多业主都是不差钱的主，也比较自我中心，经常会挂一个巨高的价格，也卖不掉，甚至都没人看，一挂挂几年，导致看上去好像价格很高，其实也就看看而已。
以中国最成熟的别墅群——上海西郊和东郊为例，入住率大概是六、七成，这个水平已经不低了，但这些都是十几年乃至二十年的老别墅了，更替了这么久了，入住率自然会上去，相对于周边高层来说还是明显偏低，而像深圳很多楼龄5-10年的别墅，入住率也就在一半左右徘徊，一直上不去，流动性也比较低，换手率大概就是高层的三分之一到一半，买和卖的需求都不旺盛，所以交易对接的难度比较大。
而弱二线及以下城市，情况是不是也一样呢？说实话我没有去充分验证，我可以给你一个外推猜想——弱二线及以下城市，二手房流动性本来就偏弱，一个高总价细分市场大概率流动性会进一步减弱，乃至部分失去流动性，能够成交的价格自然也就很弱。这个猜想你想验证的话，也很容易，只需要去跑几趟中介地铺看看对应的楼盘就能知道个大概了。有了解的听众欢迎在评论区说说自己知道的情况。
在这样的事实背景下，投资角度我不建议选择任何别墅类产品，总价偏高，以成交价计的涨幅偏弱，流动性差、交易相对困难，实际入住率偏低，需求端偏好趋势走弱，看不出任何优势，更何况国内大部分所谓别墅，其实都是一些牵强附会的畸形产品，小联排和叠层特别多，说是别墅，其实就是把复式户型从高层搬到地上，根本没有别墅应该有的空间和资源。
至于你说你就是想买个别墅自己住，那还是那句话，这是你的消费偏好，不是投资判断，你大可以根据自己的偏好去选择。
至于为什么会出现这样的情况？我也只能给出一个我的猜想，想验证的话需要很大规模的社会学工作。
我的猜想是可能跟现代生活方式的关系比较大。现代生活当中，人们其实越来越多地依赖于商业资源和公共资源，你的很多生活组成部分都转移到了这些外部空间当中去，比如餐饮、聚会和休闲娱乐，越来越懒得自己折腾，寻求快捷的商业服务，比如教育，尤其是小孩教育，严重依赖机构，比如接待，不管是私人还是商务，在家接待的情况是越来越少。你在家的行为是减少的，在外部空间的行为是增多的，这跟城市空间成本有关，跟商业化程度提高有关，跟生活节奏加快也有关。总之这样的背景之下，家的内部空间趋向于简化，而对外部商业资源和公共资源的依赖趋向于增强，那显然，这些都是市区高层住宅的优势，别墅的劣势。
以上猜想，我可以想到会有很多人有不同意见，甚至是一些带有批评的不同意见，你有的话，可以保留这些意见，反正我也确实没有去系统性的验证过这个猜想，这不是很重要，我们还是重点关注别墅市场的基本事实，毕竟投资不是社会学研究，并不需要知道所有的为什么。
以上就是一手房、法拍房和别墅的情况，后面还剩下写字楼、商铺和学位房三个类别，如果还有什么我遗漏的主流产品类别的话，大家可以在评论区提一下，注意是主流的，太小众的市场就不讲了，我也未必了解。
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编辑｜徐姗姗
听友207135875
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