1.十九大报告：帮你读懂房地产相关政策

十九大报告：帮你读懂房地产相关政策

喜马拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。

这节课我们来讲一讲，在十九大之后，中国房地产市场终于迎来了真正的转折点：关于买房你所知道的一切都将改变，每个买房者都必须迭代自己的购房逻辑，如果你不改变的话，你之前通过买房赚来的钱，可能以后还会还回去。那么为什么要改变，又该怎么变呢？

长期以来，中国买房者一直相信的都是“房价永远涨”，这个信念也的确给了很多买房人丰厚的财务回报，让他们赚了很多钱。就拿我自己来说，过去二十年间，我一直在尽自己的能力买房，我记得十几年前时，我还在深圳一家公司担任中层，那时候我的月收入也就大概两万多，但是我看准深圳的房价一定会上涨，贷款几百万购买了当时深圳定位最高端的豪宅，万科的17英里。这个房子的价格后来翻了好几个空翻，回头来看，这个决策给我带来了非常丰厚的财务回报。我还经常不遗余力的劝我的亲戚和朋友买房，很多听从了我建议的亲戚和朋友也从买房中赚了不少钱。

可以说，在中国这么多年，买房是长期回报率最高、同时风险相对最低的投资之一。于是，买房致富的人往往也容易形成一种信念，那就是中国房价会永远上涨，只是什么时候涨的问题，以往的经验是，如果你有足够的钱，那么买房就是最好的投资途径了。如果说以前这种信念还能够不被现实戳破的话，那么我认为，在十九大之后，房地产市场已经迎来了真正的转折点，买房人的购房逻辑必须得到彻底的迭代和升级。

你要知道，财富的每一次变迁，大门都会短暂地向那些嗅觉灵敏的人敞开，然后又迅速关上，把后知后觉的大众拦在门外，而每次时代变迁，那些率先看到财富大门缝隙并采取行动的人，获利最丰厚，越往后就收益越低，甚至可能成为接盘侠。股市、楼市甚至比特币……莫不如此，如果你认为房地产市场是一个例外，那么这只能说明你看得还不够远。

今天我们就来着重分析一下，十九大报告中有关房子的部分，都传达了什么信息，这些信息就是你率先看到财富大门的敲门砖。接下来我就来具体来和你说一说，为什么我说在十九大之后，房地产市场的真正转折点已经到了，为什么我们必须迭代我们的购房逻辑。

我们先来看看十九大报告中关于房子的部分。首先我想请你注意的是，在十九大报告中，房子首先是出现在问题部分，而不是在成就里。成就里提到了高铁、公路、桥梁、港口、机场等，没有住房建设，作为一个地产业内人士，我觉得房子这5年实际也是建了不少，也有很大成就，但是中央把住房当成问题，而不是成就，这说明了中央对于房地产态度的根本性转变。

房子首先出现在民生这里，而不是经济建设里面，说明高层关心房产的角度不同，已经不是把房子当成经济建设的带头产业，而是当成民生的基本保障，在后面的内容中更明确了房子的基本属性，那就是住，怕大家不懂，还用否定句进一步强调，房子“不是用来炒的”。

所以，带来购房新逻辑的“第一推动力”，就是这句话：房子是用来住的，不是炒的。那么房子如何才能不被炒呢？下面就是方法，两个“多”，多主体供给、多渠道保障，和一个“并”，租购并举，也就是说，商品房不是住房的唯一来源，开发商也不是唯一渠道，居民可以买，也可以租。

可能你会说，政府说多就能多吗，又能多多少呢？我的理解是，这两个多，首先带来的是质变，具体的量变反而不那么重要，中国房地产市场原有的逻辑被打破了，定价体系被打破了，真正能多多少反倒并不那么要紧。我国住房市场的供需双方是平等的吗？

显然不是，因为住房市场是一个信息非常不对称的市场，以前中国房价的定价系统不完全是市场化定价，基本上可以称为“恐慌定价”，因为卖方一直在忽悠买房者，说房子和土地是多么稀缺，但是以后这个逻辑要被打破了，因为需要房子的人有多个渠道了，虽然租房和买房是两个市场，商品房和共有产权房也是两个市场，但是一定会互相影响。这背后更多的原因我会在投资篇中详细给大家进行分析，在这里就不做展开了。

十九大报告中最大的杀器，其实是最后一句：让全体人民住有所居。全体人民都有房了，那么之前的惯用的恐慌定价模式还能起作用吗，一旦刚需的恐慌性购房被延期了，想改善的卖不了老破小了，他们的置换需求也会被延期了，两个买房的基本人群不进场，就只剩下投资客在里面玩，这下房地产市场就会彻底变天。

所以我说，十九大之后房地产市场的逻辑被彻底改变了，中国住房市场的基本面发生了变化。在过去20年时间里，房子是整个社会的中心，大到国民经济，小到个人生活，很大程度上都是围绕房子转的，但是高房价对于其他消费的挤压，对于高科技产业、制造业等产业的伤害，都让房价上涨不可能再继续下去，而我们在经历了整整20年以房子为中心的时代之后，我们就要进入下一个阶段了，可以说，现在房价再上涨，已经成为了一件政治上不正确的事情，在十九大提出“房子是用来住的不是用来炒的”之后，买房人也必须修改自己“房价永远涨”的信念了，我们买房人的买房逻辑也要跟着迭代。

当然，也有一些人相信，不管政策怎么变，中国房价上升的大趋势是不会变的，现在还有一些人在房地产市场拼命加杠杆买房，由于现在购房贷款收得越来越紧了，他们甚至会通过办理几十张信用卡滚动借债还债这样的方式来获取资金，拆东墙补西墙，想熬到房价上涨的时候，这种做法是非常危险的，在未来很长一段时间，房价长期横盘或者下跌都是概率比较大的事情，甚至小幅度上涨也不能保证投资客的安全，根据我的计算，每年的房价只要涨幅不超过7%，投资客实际上就是亏损状态的，会逐步退出。

在十九大之后的中央政治局会议关于如何调控房地产市场问题上，又出现了一个非常大的变化，那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字，但却是房地产市场调控进一步加码的表现，是推动房地产市场全面转型和规范的表现。

如果房价一直保持上涨势头，就会永远给开发商和炒房者留有幻想，就无法遏制住炒房和住房过度投资行为，所以现在中央干脆连小幅上涨的上升空间也不留了，直接表态坚决遏制房价上涨，如果还抱着房价永远涨的信念和以前的购房逻辑，那么你有可能会成为最后的接盘侠。

如果房价不再永远上涨，闭着眼买房的时代就已经过去了，以后只有那些更新和迭代自己的买房逻辑，能够买到有升值潜力房子的购房者才能赚到钱，保证自己资产的保值和增值，在后面的课程中，我一一给你讲到，除了政策分析，还会讲到根据我二十年的从业经验所总结出来的房地产市场的原理，帮你找到房价涨得最快的房子，以及具体的实操方法，比如该怎么破除买房中的常见纠结等等。

好了，今天我们分析了为什么在十九大之后，每个买房人都要迭代自己的购房逻辑，下节课我们来讲一讲大家最为关注的房地产市场新政，从去年开始，全国各地房地产新政层出不穷，房地产税、租售同权、共有产权房和公租房等等，这些新词一个接一个占据大家的视线，在接下来的课程中我将一一指出市场上流行的一些观点谬误，并且做出相应的分析和预测。

我是蔡照明。谢谢你的收听，我们下次课见。