【时事09.30】为什么要控制房贷规模？

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各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天开始之前，先跟大家说一下十一假期当中的栏目更新安排，整个十一假期会停更一期，具体就是升级版原定10月5日周一的那期，对应普通版就是10月7日周三，停更期间也不会闲着，我会把之前由配音老师代班录制的几期节目重新录制一下，然后替换到线上，到时候大家有需要的话可以去重新听一下，确实我这个人的语言个人风格过于强烈，不太适合请别人来配音。

然后我们进入正题，这期文稿的时间是9月28日，今天还是继续来讲一下房地产行业的转变。

上一期，我们用房地产本身的视角来解释和预测了这种行业转变的格局和内在逻辑，今天我们换个视角，从金融角度来看一下。

一、控制房贷发放规模：新增贷款房贷比例降到30%以下

房地产年销售金额超过15万亿，这么大的金额体量对金融系统乃至整个社会的货币供需都是影响巨大的，而且还会通过货币这个要素对其他资产也产生明显的干扰。

9月27日的时候其实还有一个新闻，可能有的人没关注到，跟开发商融资的三条红线算是配套的，就是监管层要求大型银行控制房贷发放规模，把新增贷款中房贷的比例降到30%以下。

我国银行系统当中，房贷占新增贷款的比例是在2015年开始全面跨过30%的，最高的时候到了45%，其中大型银行，尤其是四大行，房贷占比特别高，这个跟他们网点多、资金占优势的特性有关，擅长做这种大额个人业务。不过这个限制并没有正式的文件，属于一种窗口指导，这算是我国特色的一种监管手法。

这个新闻一出之后，有人问了我一个问题，线上线下都有人问，问法不同，但是同一个意思，大致就是说：放水放了这么多，然后还要把房贷给摁住，那放出来水去哪里呢？总不能都去投资芯片吧？

我估计类似问题是挺普遍的，所以在听我说下去之前，我建议你暂停一下，想一下你能不能比较好的回答这个问题？如果不能的话，那你是不是也有类似的疑问？如果有，那可能你就需要考虑一下自己的学习效果，因为这个问题本身根本就是错的，如果完全理解了【金融】（五）-【金融】（八）的话，应该一眼就能看出这个问题哪里不对，更不应该问出这样的问题。但我猜可能还是有挺多听众有点迷糊，所以还是再解释一遍。

所谓放水，在我国那就是广义货币M2的增长，本质是靠贷款派生的，跟美国不太一样，美国是直接投放基础货币，说白了就是印钞。既然M2是贷款派生出来的果而不是因，那就不存在所谓控制了贷款以后，这么多钱去哪里的问题，而应该是控制了贷款以后，钱本身增长就进一步变慢，变得比原来路径下的钱更少了。

举个实际例子，比如我把一套房子一千万卖给你，你掏了300万首付给我，剩下的再跟银行借了700万房贷支付给我，这700万房贷的钱其实原本是不存在的，但他现在通过房产交易+房贷这样的方式被派生了出来，然后转到了我的账上，所以M2就多出来700万。说人话就是，这700万表面上看是银行借给你的，但放到整个经济体去考虑的话，银行只是一个代为操作资金的中介，它本身没有钱，它借出去的钱都是别人存在它那的，它只是在帮经济体加杠杆，本质上这钱是你跟未来的自己借的，能借到的原因是房子这个资产赋予了你足够的信用。

这样应该就明白了吧，不存在控制了房贷后钱去哪里的问题，而应该是控制了房贷，钱就变少了，M2增速会进一步降下来。

所以有的人说什么要控制房价、控制房地产，让资金流向实体产业、流向高新技术研发，这个说法也是错的。现代金融系统当中，钱根本不是一个总量恒定的东西，不会说这边多了，那边就一定少了，更多的时候是同进同退的，要么大家一起多，要么大家一起少。

我们的基础工业已经比较完善了，所以现在的实体产业当中，粗放发展已经没什么前途了，基本都以技术升级为主，这类产业投资主要是通过股权投资完成的，股权投资当中没有信用派生，所以股权投资不产生M2，它确实是在从经济体当中单向抽水，把钱全抽走，为它所用。

但房地产就不一样，房地产不管是开发商建房还是个人购房，整个链条全是债务关系，全都派生M2，理论上越搞房地产，社会上货币越多。所以大家会看到房地产最繁荣的2015、2016年，实际上也是股市热钱、创投热钱最多的年份，不存在房地产把钱吸走的问题，房地产是产生钱的。

不过我说这些不是在鼓吹大搞房地产，我大体赞成目前的政策，我只是在理清一些社会上普遍的错误思维。

二、2015年的经济失误：涨价去库存

既然房地产不存在吸走钱的问题，那为什么还要限制开发商和个人房贷的融资呢？实际上这个问题背后的考量，还是宏观杠杆率和杠杆结构所带来的风险问题，说到底，还是在擦2015年的屁股。我说过不止一次了，2015年的涨价去库存是一个失误，甚至我觉得可能是中国近十年来最大的经济失误。

这一失误其实倒并不影响产业资金的来源，甚至可能还是有利的，因为产业升级资金来自于机构、政府和富裕人群，他们基本都是从房价、地价上涨当中获益的。真正的影响是过度加高了房地产产业链和居民部门这两个地方的杠杆率。

前者产生了一定的系统性风险压力，后者是沉重的负债利息支出使得个人的消费能力受到了抑制，而个人消费能力则是产业升级中的必要配合因素，企业需要不断从个人消费当中获取利润才能不断经营不断升级。

所以说白了，现在政策控制房地产并不是为了控制房地产本身，而是为了控制因房地产在某一时期过度狂飙猛进而积累的杠杆率，那段时间M2增长过快，社会负债增长过快，透支了未来，那时候的未来就是现在，现在我们就为那时候还账了。

如果说2018年4月份的资管新规是货币的供给侧去杠杆，那目前的三条红线和房贷控制就是货币的需求侧去杠杆，两者协同，才能把透支的杠杆率还了。

话是这么说，执行起来没这么容易。如果你关注稍微专业一点的股票投资研究圈子，就会察觉到，这两天玩股票的人很多在吐槽三条红线和房贷控制这两个政策，是不是看上去很诡异？

玩股票的人会介意打压房地产，原因我们上面已经解释了，因为房地产是整个社会M2增量的主要来源。压住房地产，就会导致钱变少，钱少到一定程度就会压制股市的估值，尤其是一些对资金需求大、对资金价格比较敏感的传统行业，甚至极端情况下，去杠杆去过度了，也可能陷入通缩循环。所以说白了也是屁股决定脑袋，担心股市受到影响，所以去吐槽房地产政策。

大家还记不记得【金融】（十一），正好是7月初股市大涨，当时我就跟大家说谨慎一点，不要瞎往里冲，目前不太可能有全面牛市，某些行业的结构性牛市也许有机会，我们整体还是处在一个去杠杆控杠杆的环境里，从来没有经济体会在去杠杆阶段走出全面牛市的。今年3月份到8月份的结构性牛市很大程度上也是得益于疫情之下，政府阶段性的略微放松了资金供给，但这种放松克制，点到为止。大家可以去看一下十年期国债利率和shibor利率（Shanghai Interbank Offered Rate,上海银行间同业拆放利率），前者是长端利率，后者是短端利率，五月份开始就一直在涨，涨到八九月，其实流动性已经有点偏紧了，股市也跟着杀了一轮估值。

三、中期判断：房产和股市缺乏整体性大幅上涨的基础

中期判断方面，就最近一两年，我个人认为所有大类资产价格的整体性机会都不会很大，包括房产和股市，缺乏整体性大幅上涨的基础，无论买房投资还是炒股都不要太激进，甚至必要的时候我觉得在流动性比较紧张的节点，可以配置一些国债，既能避险也有套利机会，不过这个需要一定操作基础了。

总之，中期判断一般用来指导押注规模，结论就是目前整体不太适合压重注，说人话就是控制仓位和杠杆，尤其在一些很依赖资金面的投资领域。

比如三四五六线城市的房子，它们很依赖由资金带动的景气预期；再比如A股当中的一些传统行业，俗称养老院的那些，我不方便把话说的太明白，否则可能涉嫌非法荐股，总之它们处在估值低位很久了，市场上一些人一直在说跌够了跌够了，该涨了。这话，前半句我赞同，我也觉得它们跌够了，没什么大风险，但后半句“该涨了”就要打个问号了，市场对这些行业喊涨喊了快两年了，都喊成一种政治正确了，尤其是老股民，出于A股前十年的习惯问题，比较喜欢买这些行业，我也不是说这些行业没有价值，而是目前的货币和经济环境不支持他们的景气逻辑，什么时候能支持，我不知道，走一步看一步就行。

当然结构性的机会肯定也是有的，股市一定有涨的行业，楼市一定有涨的城市，这些我们一直在慢慢讲。

目前这种去杠杆的痛苦，政府其实是心里有数的，所以大家可以去查一下，无论是资管新规还是三条红线，过渡期都做了延长，政府察觉到市场的压力，并且比较精细的掌控货币供给的细节，这两年我能明显感觉到政府调控市场和管理风险的水平都在上升。

举个例子，就是近几年一些风险企业的处理，包括万达、华夏幸福、海航系、明天系都是规模庞大的房企和金控集团，涉及的面很广，但最终基本上都处理得很平静，大家除了看新闻吃瓜以外，应该没有感受到什么波动。

万达和华夏幸福算是自救，海航系和明天系就属于接管重组了，但最终基本都没有伤及储户和债权人，只是股东算是踩了雷，这个在所难免，可见政府对于去杠杆过程当中可能暴露的风险和问题是有充分认识和充足处置能力的。

今天讲这些东西其实有一点给大家做一个预期管理和心理按摩的意思，网络上一般都是想着法儿的给你挖掘焦虑、制造焦虑，然后告诉你要去不断追求财富机会，很少有人会像我这样告诉你现在没什么太大的机会。其实客观现实就是这样的，我之前就说过，投资这个事情它不是种田，不是多劳多得的，多操作并不能多赚钱，大部分时间都是在等待，在等待当中学习。那今天就讲到这里，我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛