【房地产·第十三期】城市与产品：一线城市·2

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一、辉瑞疫苗和欧美资本市场的异动

今天我们主体内容还是讲一线城市，但是先插播一个紧急事件，就是辉瑞疫苗分析结果的发布和欧美资本市场的异动，也算是一个风险提示。

现在是11月10号周二凌晨左右，本来这个事件讲不讲或者晚点讲，都可以，但是好巧不巧的是，我上周五在升级版加更内容里面分析了A股目前出现指数型行情的可能性在变大，加上之后市场的走势又确实比较强，现在外围市场又出现大面积上涨，美股三大股指，至少影线部分全部历史新高，欧洲主要市场涨幅更大，油价盘中直接拉了十个点。

这就弄得我有点担心，听众受我影响，导致不恰当地提高风险偏好，所以赶紧来讲一下这块问题，升级版听众最快周三早上就可以听到了，普通版虽然要到周六，但普通版听众也没受到加更内容那边讲A股的影响，相对就好一点，应该不会太过躁动，下面我们来说具体问题。

1.基本态度：

任何对股市未来走势的分析判断，胜率都不高，甚至带有一定娱乐性质，不能将其直接作为股票交易的决策依据。

所以千万不要觉得，好像我这就要一语成谶了，就算最后对了，也只是个概率问题而已，股市行情是走出来的，不是猜出来的。

2.事件进展：

辉瑞这个疫苗的消息我感觉有一定政治因素在里面，然后欧美资本市场，乃至整个社会，对它反应又太过度乐观了，甚至我觉得用不了几天欧美自己就会去修正这种乐观反应。

消息具体的内容很简单，就是辉瑞首次公布了新冠疫苗临床三期的一些数据分析，结论就是有效性超过90%。

当下这个时间点难免让人容易想太多，正好等到“懂王”基本没戏了才公布。要知道这款疫苗前两个月还有一些不良反应的问题，现在突然变成一副天神下凡要拯救世界的架势，这里面的政治味道是绕不开了。虽然我不建议根据阴谋论去下结论，但这种可能性要留在心里。

而且这个临床结果，其实也不是什么太了不得的事情，这个数据并没有比我们的疫苗明显好，虽然我们还没有公布临床三期的结果，虽然辉瑞技术水平确实很高，比我们高，但是我们的实际接种规模和覆盖的人口广度比辉瑞要大很多，在部分群体当中已经投入实际应用了。

所以这并不是什么从无到有、惊天动地、要拯救世界的成果。

当然可能有人会说，欧美不会愿意用我们的疫苗，所以更看中辉瑞的。这话没错，但那又如何呢？辉瑞现在只是公布了一部分结果，还没正式完成临床三期，更别说量产，量产后面还有全社会大规模接种的问题。这里面至少半年，乃至更长维度的事情，而当下的情况是疫情在持续创新高，资本市场却先嗨起来，这是人还躺在ICU里面，KTV包厢已经定好了，中间这个秋冬季，半年甚至更长的时间，准备怎么混过去？“懂王”可能的一些挣扎手段，准备怎么对付过去？

3.我的结论和提醒：

国内经济和股市，目前没有什么系统性风险，也没有什么明确可预期的危机，所以确实没理由对A股太悲观。所以如果你是个A股投资者，那你该咋样还咋样，就跟着原有的节奏和计划去走，不要因为外围市场的干扰而去给自己的情绪拍个buff，也不要在心理期望会因此而带动A股，即便这个结果可能最终确实发生了，那你就当是额外收益，捡了个红包。

而且我觉得其实可能也不一定会带动，因为市场的逻辑可能会变成：有了疫苗，疫情缓解，国外对中国产业链的依赖度反而下降了，解读利空因素也有可能。

而且，心里要有数，外围市场目前的乐观可能是有点过度的，如果辉瑞出什么幺蛾子，或者中间的进度偏慢，再或者其他任何不能匹配当下乐观预期的情况出现，那么外围市场有一定概率会出现比较剧烈的波动。现在笑的越开心，到时候可能会哭的越伤心。

A股投资者，对于这个情况要有所预期，然后给自己准备一个应对的方案。

总结起来就是，外围市场上头，我们不要跟着上头；外围市场出问题，我们要有所准备。

以上就是对于紧急事件的风险提示，下面我们聊回一线城市。

二、土地和供给对一线城市房价的影响

上期我们讲了分析框架当中的第一点，人口和需求的逻辑，下面来看第二点，土地和供给。

1.库存周期

居住用地的供给直接决定住宅的供给，这个关系就很简单，不像人口那边还有购买力高低的问题。但往细了说，供给对房价的影响有一些结构性细节，影响要比一般人想的复杂一点，我举一个例子来说明，是我自己曾经的一个误区。

在第一次买房的时候，还没有什么经验，当时我有一个看法，就是我觉得可能深圳房价的波动率会比北京、上海大。因为我很主观的认为北京、上海基础比较好、盘子比较大，所以更加稳定，像个大盘蓝筹股，涨跌都温和一些，而深圳基础弱、年轻人多、盘子小一些，可能更像创业板，涨跌幅度比较剧烈，是不是听上去很有道理？

但八年下来，我发现这个看法完全不对，根本就是自己的主观臆想。

现实情况是，深圳涨得确实比北京、上海猛，但除了2008年以外，深圳是没有实质性跌过的，全市各区都没有实质性跌过，最多就是有的时期有的片区流动性会差一点，卖起来比较费劲。香港的情况也类似，最多就是香港作为外向经济体，受经济危机冲击的时候影响会更大一点。

但北京、上海在每次大涨完之后，多少都会有一些区域出现明显的价格回落，主要是一些非常偏远的区域，尤其是北京，通州、顺义、昌平等，历史上都出现过明显的回调，幅度可以达到两三成，一些极端楼盘甚至更大，这一点深圳是很难想像的。

为什么会这样呢？因为供需是动态的，北京的一个偏远区域，从十年甚至更长维度来看，它的供需可能是基本平衡的，没有太严重的矛盾。

但是，需求分布在时间上是不均匀的，因为楼市政策、贷款条件、经济预期、市场情绪等各种因素都会对人产生影响，使得需求会在某些时刻集中爆发出来，大家一窝蜂冲过去买，而新房供给没法这么快作出调整，批地、盖楼到销售要几年时间，所以这些时刻就会陷入严重的供不应求，导致房价阶段性大涨。

那么相应的，需求集中释放完之后，需求会进入一个等待恢复的低迷期，而后续的新房供给依旧充足，于是又变成阶段性的供过于求，房价可能会下跌，尤其是二手房可能会失去流动性，下跌的更为明显。

这个过程北京的投资者们应该是有体会的，其实是正常现象，经济学上叫做基钦周期，也叫库存周期。

由于这种库存周期的存在，在北京、上海买房，尤其是投资买房，需要注意一下节奏，如果一轮涨幅已经起来了，你没有先下手为强，那就需要掂量一下要不要在上涨的中后期去追高，尤其是对于偏远地区而言，套牢的可能性是存在的，当然市区一般比较跌，因为新增供应很少。

反过来，如果市场已经冷淡了几年，比如2014年，那你可以尝试以一个比较狠的杀价态度去找找猎物，当然这主要也是指偏远区域，你不要说什么跑去外流捡便宜，那几本不太可能。

那问题来了，为什么深圳和香港不会这样呢？因为深圳和香港新房供应太少了，即便在需求低迷期，新房供给也不会过剩，基本不存在明显的库存，基本上来多少卖多少，那就可想而知，在需求高涨期，供需矛盾有多大？所以深圳和香港近十年来，易涨难跌，涨幅又极其离谱，自然也不太存在踩节奏进行操作的空间。

2.人口流入趋缓，人口对房价的影响力在下降

这是过去，那未来呢？任泽平先生说“中期看土地，长期看人口”，这话没错，但毕竟是接近十年前提出来的，目前情况有点反过来了。

人口这个变量的影响力在下降，因为人口流入已经大幅趋缓，尤其是北京、上海，5-10年的长期维度就更是如此，所以人口现在更偏向于中期因素。而土地这个变量一直可以操作，甚至我们正好就处在中国土地和住房供应出现变革的拐点，这个变量反而成为了一个长期的、可能带来很大变化的因素。

就北京、上海、广州来说，市区由于物理空间限制，供应无论如何都不会太大，但郊区尤其是远郊存在很大变量，这个变量不单是指供应量，也指供应的性质，长远看大概率不会全是单纯的商品房。

而这三座城市，尤其是北京、上海，中期的人口流入都不如深圳，从这个角度讲我是比较建议投资方面往市区收缩的。

3.对冲

当然你说这个逻辑难道不适用于深圳吗？也适用，往市区收缩也没错，但深圳还有另一个可能可行的操作方式，就是对冲，怎么理解呢？

深圳由于地理空间实在不够，也没什么远郊给它开发了，所以现在的发展方式是搞合作区，包括已经启用的深汕合作区，刚刚放出消息的深珠合作区，和未来也许有可能的深莞合作区，最后这个不一定。

这样就跳开了传统的一圈圈往外扩散的发展方式，而且这些合作区目前看都有可能会走高举高打的路线，直接把一些比较好的产业，政策性地迁过去，而不是外围边角料。

很多在深圳房子多的人容易屁股决定脑袋，觉得这些合作区肯定是没戏的，搞不起来的，最后会一地鸡毛，还是深圳原有的市内最牛。我不知道能不能搞起来，但这个思维方式肯定不对，这是在主观决定客观。

你非要我猜的话，我觉得能搞起来，因为深圳研发和制造类的企业多，它们不在乎大城市市区的门面，你看华为在乎吗？只要新区的公共服务和商业配套能跟上，连企业带员工都会愿意过去，因为成本低，办公、居住和生活成本都会明显降低，可以省下更多的钱干别的。至于要说什么错失大城市房价增值的机会，那有需要有能力的人还是可以在市区买房投资的，这又不影响，没能力或者没需要的人就可以轻松点，或者住的更宽敞点。

所以如果这个情况发生的话，虽然不至于让深圳房价下跌，但是肯定是个负面因素，因为把一部分需求拉走了，房价可能会因此而少涨一点。那么可以采取的方式就是去合作区买一套来对冲。

合作区搞起来了，你在合作区的房子就赚大了，对冲了市区少涨的那部分；合作区没搞起来，那大概率也不至于搞太差，而本来那里房子也便宜，亏不了几个钱，最多就算是对冲成本了，你期指开空单对冲还要一个贴水成本。

不过这里面有个漏洞，就是我想到了，其实政府也想到了，合作区的住房供应当中，商品房占比很少，政策性住房为主，深汕合作区目前应该就一个商品房住宅楼盘，已经抢光了，所以不好买。有想法的可以长期保持关注，一定要执行力强一点，否则可能连摇号的机会都混不上。

那今天讲到这里，下期我们继续讲金融的因素，顺便单独讲一下香港，那么下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛