104 城市演化论（25）中式郊区化

这期谈中国式的郊区化，把它放在美国式郊区化的后面，是因为其中有相通之处，可以进行直接的对比。

美国式的郊区化，从缺乏顶层设计的，理念层面是比较散漫的。

中国常见的郊区化，自上而下，它是受到官员和专家的行政控制的。专家是一个受到乌托邦现代主义建筑学影响很大的群体，按照处置国有资产的思路来处理城市土地的。他们是这个进程的头脑。

中国郊区化的发展，自下而上，它的下半身是开发商，消费者，是市场化的、多元的、传统的、甚至观念古老的。受到本土民俗学、风水理论的一些影响。

这样的上身和下身，当然有所混溶，综合成一套独特的话语体系，遵循一套很特殊的逻辑。所以中国的郊区化呈现的结果独具一格，存在内在的不协调。

能理解上下两头的立场和思想来源，有助于理解中国的城市发展的各种现象。

中国的郊区化有鲜明的特点，我下面分析五个点：

第一，中国的郊区开发的本意是建设新的城市，但是在很多方面，采用了郊区的手法。

比如，宽街道，超大街区，低密度路网，在道路两侧设置绿化带。这些都是典型的二战前的雅典宪章手法。实际上都是适用与郊区，而不利于城市经济的。把绿化带放在街道两边，起装饰左右，给人一种看上去很自然的印象。这符合朴素的，未经教育的城市形象观。我不做过多的展开。简单地说，对步行者不友好，街道活力被稀释。不利于商圈的整合和包容性的城市生态的孵化。导致中式的城市扩展具有郊区化的特征。

第二，浦东新区，望京新城，浑南新城，等等等等，这类新区新城，是中国郊区化最突出的现象。不能说所有新城都很成功，但是有不少都相当成功。表现为，有些房价甚至超过老城，甚至出现了一些新城商业的繁荣。

新区压过老区，这是一种后发优势的现象。全世界范围内，采用强计划手段，通过一张蓝图，整体规划而成功的新城，是非常罕见的，一般负面案例偏多。在中国，当然也有大量不成功的案例，但是却也有还差强人意的，这个词意思应该是褒义的。如我前面所说，有这样的好结果，必然是同时符合上下两个方面的立场的一种解决方案。

从上面角度看，在中国，和做旧城改造相比，新城开发需要协调的关系比较简单，需要补偿的拆迁户也比较少。所以成本其实更低。而且形象和政绩更加显著。新城开发，是从抵抗力弱，效果明显的方向下手。

从下面角度看，如同在美国的情况。新区一般是比较单纯的中产和小康的家庭，形成一个中产国中国，其实是符合消费者需求的。此外，新区一般停车位的供应比较充足，而传统市区停车位不足，也几乎没有增加车位的机会。所以，中产人口抛弃传统市区，向新区转移。传统市区的活力降低的现象。甚至新区商圈超过老商圈。

重庆江北的发展分散了传统市区的热度，沈阳浑南新区也分散了市中心人口。

当然，新区所谓的低成本是有条件的。也就是在缺乏高效的老区更新机制的情况下，新区开发的成本相对低。但是，新区的绝对成本是很高的。而且，一次性成本可能低。但是，长期成本是高的。涉及到：新的交通系统，新的商业服务业系统，新的医疗和教区系统——这些都需要重新组织，无法利用城市原有的系统。地方政府的负担变重，用户的实际使用费用也是偏高的。

只不过，中国在一个经济高速发展的时代，而且地方政府有出售土地的收入，这些负担也许、似乎还可以接受。但是，在经济相对平稳的发达国家，新城成功的机会小得多。

第三，中国式郊区化的动力机制是汽车和公交的混合，提高了汽车依赖性。

在建设了城市间高速公路网之后，最近10年，很多二线城市发展了城市快速路系统。这极大的刺激了郊区化的发展。虽然，地铁、公交系统也发展了。但是小汽车的份额增加的快得多，使用者增加的多得多。

中国小汽车保有量大概七八年翻一番，2021年，全国，包括农村人均小汽车的保有量大约0.2辆，大概日本的一半，美国的三分之一。如果考虑城市化水平，中国城市的小汽车保有量更接近日本，大概美国的一半。但是，要知道，每增加50%的小汽车，你会看到一个非常不同的城市生态。所以，你们正在经历城市环境的剧变，每三年一个台阶。我估计2013年到现在这个阶段，是汽车郊区发展速率的最大值。多数城市的交通阻塞情况明显加剧。传统市中心衰退的现象也在很多城市发生。如我之前讨论过的，汽车化这个倾向几乎是不可阻挡的。

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第三，中国的郊区化主要是高密度的、密度比西方国家的汽车郊区高得多。

这主要是从下面看的，这是成本和市场导向的，因为中国的土地价格，从十年之前，就已经相对很贵。所以，高容积率摊低土地成本是非常重要的。

而从上面看，官方出于节约土地的理念，也出台了排斥1.0以下低密度开发的政策。

这样，中国郊区就划定了一条容积率底线。和我之前讨论过的美式的汽车郊区比，容积率要高若干倍。

这在任何一个规划专家看来都是优势。有利于商业服务业的孵化，有利于维持高效率的公交线路。也因此，对于不开车的人，这种高密度郊区体现了一些包容性。

高密度，意味着局部城市快速路的压力更大。导致城市快速路迅速饱和。支线路网不得不一起发展。形成一种替代性道路更多的格局。由于高密度能容纳的人口更多，中式郊区摊大饼的范围要小于美式郊区。是相对节约资源的。

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第四，中国式郊区，虽然是高层，但是和美国的低密度郊区拓扑关系上类似，尽端发达。

什么叫尽端发达？就是有很多口袋装的空间、或者叫死胡同。每一个住宅区拓扑上就是一个口袋状死胡同，里面没有通过性的交通。此外，每一个塔楼拓扑上也是一个死胡同，所有人进去出来都是从一个楼门洞儿。

您可能会说，这不是废话吗？难道还有什么房子不是这样吗？确实，除去商场之外，绝大多数的房子或者房间都是这种死胡同。但是，传统城市里的房子的层数少，尽端的规模小得多，所以程度也弱得多。

这些就是尽端。尽端发达，尽端规模大的区域，相当于一种更加特化的物种。它的环境依赖性强，自我更新的机会弱。你静态的对比看不出来，城市现象很多要经历几十年才能分辨出来。

对比横滨1980年和2010年的航拍，发现传统街道上的老的小房子很多历经了更新还存在，但是更新1970年代的公营集合住宅大院反而大量被拆毁了，替换成了其他的类型。

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第五，中国式郊区的秩序更单一，更标准化，兵营状的住宅区比较多。

中国式郊区的理念原型，柯布西耶式的“公园里的塔楼”Towers in the park这种模式的秩序本身就非常单一。在中国这种模式得到世界历史前所未有的最大限度的发挥。

这和开发规模大，追求效率有关系。但是又不限于此。

中国社会的认知更单极化。假设有一个思想市场，正常情况下，80%的人回去相信20%的东西作为主流知识，总有20%的人在探索其他80%的东西。而更单极化的思想市场，90%的人相信10%的东西，其他90%的思想只有10%的人感兴趣。

此外，和其他地区相比，中国房地产消费品的属性更弱，资产属性更强。我有一个看法，中国住宅带有很强的货币性质，是M2的主要抵押物。也就是说，建造者和购买者都很注意它的流动性（Liquidity）。最好，每一个房子都差不多，和钞票一样。只有面值的差别，同一面值的钞票都一样。这样交易成本最低。而且，这种倾向越来越明显。

你从航拍图上看，老的项目，秩序还复杂一点；越新的项目，它的秩序越单一。你都能看出来，在一块地里，只有两种板楼。甚至看上去就像在一张桌子上摆了几种面额的钞票。

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当然，能展开的事情还有很多。以上，是我归纳的五点。是为了控制在一个能吸收的篇幅。

下面，做一个简单的评述，

从演化的角度，中式郊区，显然已经形成了一个不可忽视的生态群落。它就是改革开放成功的证明，表现出了改革开放创造出来的巨大的财务和社会进步。

然而，我这里一直强调，这种模式，中式的郊区化，它的消耗性是很强的。甚至可能和美式的郊区化的消耗性有可比性。它肯定是依靠改革开放释放出来的生产力，搭改革开放的便车，有可能成为继续发展的拖累。所以，这里面有相当多的可以修补、需要修补的东西，也可能要等待新技术的出现来缓解它们造成的这种负担。

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同时，说一下，现实中和这种郊区化相平行的模式是什么？

我认为应该观察：东莞的现象。

我们首先看，深圳很小。东莞和深圳基本同城化，共享一个一线大都市圈得经济系统。你甚至可以把东莞理解成广州深圳的远郊城镇。东莞制造业非常发达。但是，市内中心化程度不高，呈现几个镇并列的局面。房价，相对便宜的。只相当于深圳的四分之一。这是一个什么现象？

我们看，东莞，在居民自有宅基地上进行的建设，占整个城市的比重很大。在主要大城市，村镇宅基地的发展被限制，份额逐渐减少的情况下。东莞对城中村的禁忌更少，对自发开发更宽容。

城中村的自发建设，可以增加住房供应，增加生产性空间。但是不怎么需要外部输入。消耗性很小。

所以，东莞针对制造业和服务员从业者的住房供应相对充足。保持着很强的经济活力和相对合理的房价。房价这就是一种包容度更高，孵化性更强的模式。而且这种城中村只要有足够的产权保障，它会不断的自我更新和自我升级。

可能很多人没有把城中村自我升级的可能纳入视野当中。其实，案例就在那里摆着，东京中野、三鹰、吉祥寺地区的郊区化就是这种模式，战后，为了解决东京住房紧张的问题，在西郊中央本线铁路附近供应土地，切分为小块宅基地，最初是新城市人、或者说农民工建造小住宅的地方。但是，经过70年的演化，三代人的时间。这些地区已经成为著名的宜居社区和文化产业中心。这就是明摆在那里的替代性策略。