【10.29】【加餐】房子“有价无市”，有破解的方法吗？

大家好，我是吴晓波，又到了每周日跟大家分享大师思想领教营的时刻。在本周三，席勒行为金融学大师营已经上线，导师是席勒的合作伙伴朱宁老师，今天跟大家聊聊席勒对中国房地产市场、经济周期的见解，内容源自我与导师的直播对谈。

吴晓波老师：

非常荣幸有这么一个机会请到朱宁老师来领教这个月的大师思想领教营，给我们讲一讲罗伯特·席勒他的思想，而且我觉得可能在今天我们来谈罗伯特·席勒对金融的看法，特别是他的《非理性繁荣》，在投资市场中的市场和人性的双重缺陷，我觉得这个可能对我们有非常大的一个现实的意义。

我今天为什么说看这个非理性繁荣，我今天看着我觉得很羡慕这个泡沫的问题，这个有泡沫是个多好的时代？什么东西没有泡沫？那么我就请教两个问题，第一个问题，中国的房地产的衰退会不会真的到来？第二，如果到来的话，从你和席勒老师的理论来看的话，会是一个什么状态？

朱宁老师：

我觉得这些都是非常非常深刻的问题，也还正好是我跟席勒都有过比较多的思考的。回到我觉得这个，我觉得就我们没有经历过房价下跌，我觉得我们必须得说我们生活在一个伟大的时代，生活在一个伟大的国度。

包括这个吴老师你生活在一个伟大的城市，一个美丽的城市，对吧？嗯，因为如果咱们远的不说这个杭州，对吧？如果咱们把杭州剔去，很多浙江、上海也是。嗯，很多浙江省里的其他城市房价都跌过，温州房价跌了不少。那如果我们再看看其他，我们大家听说过有鹤岗有几万块钱买一套房的。所以我觉得这首先回到我们刚才讲房地产市场不是个全国性的市场，是个区域性的市场，这个就是第一点。嗯，那我们再看远一点，对吧？看看这个咱们的近邻，这个日本和韩国，可能这个是偶尔房价前一阵涨了，最近当然跌了不少。嗯，但是很多韩国其他的城市的房价都是从 90 年代末他们的东南亚金融危机之后，东亚金融危机之后，大概就再也没有没到它那个高点，没动过。

所以从这个来讲，我觉得就说我们经常会讲，我跟席勒教授更多看房地产，我们把它当成股票，当成债券，房地产应该有个估值，如果它是个金融资产，就应该有一个内在价值，它有个内在价值，我们才可以对它进行估值，它值不值这个钱，对吧？

我最近用得比较多的数据，一个是房价收入比。

那么国内的这个房价对收入大概是个什么概念？大概是，对，我觉得吴老师可以猜一下，一线城市大概是40倍到50倍。

这个是咱们先把这个数放来，这是国际的一个比较，那么类比的就是伦敦、悉尼、东京、纽约、温哥华也算国际一线城市了，房价对收入比大概是多少？15倍左右，这个其实是席勒教授跟踪了很多年，在美国的历史上，他就说基本上你看美国这个它房价涨是为什么？是因为房租涨，为什么房价涨？因为支撑它价值的这个背后的收益在涨，对吧？

房租是在涨，但是房价上涨的速度远远超过房租速度。为什么呢？这就回到我们讲这个泡沫的核心，席勒特别愿意讲，我也特别愿意讲，因为大家都认为房价会永远上涨，所以买房子是最正确的选择，谁都不会去租。

这个伟大的叙事。对，所以回到这个里面，我就在国内比较特殊的，也是比较有中国特色的，就是吴老师你刚才讲的什么呢？因为在国内所有人都认为房价只会上涨，也只应该上涨。

那么还有一个就是说我觉得我反复在很多，尤其国际的论坛，我都会说，我们不会有什么所谓的雷曼时刻或者明斯基时刻，我们不会崩盘的，我们也不会像美国那样说。欸，一下11年，那美国那时候真的是08年到07年，可能一直到11年，大概房价全国的房价跌了 20% 多吧。对，我觉得我们也不会说那么急剧，但是你看看，我觉得比较有可能的，特别是在很多低线城市、三四线城市这个村镇，我觉得可能房价会有很长很长一段时间，没有任何上涨。

但是房价不涨有一个很大的问题。就是房子它这个流动性缺失反映在两个方面。嗯，一个是大家现在不知道买卖价差。你买我降50万，你不买卖是吧？我再降50万，这是所谓价差。嗯，还有一种是什么呢？就是根本有价无市，现在很多低线城市是这个问题。嗯，那到那个时候你说它究竟这个房子市值 500 万还是值 400 万？你不知道，因为根本没有任何一个对手。

但是我看日本的很多县级的这个城市或者往下，韩国很多地方，包括咱们宝岛台湾的很多不是主流的城市就是这样，房产市场是非常不发达或者非常没有流动性的。

这是他的一个问题。那我大概你已经把房子供完了，所以对你来说也并没有那么大的影响，所以你就是反正就有一个地方住，大不了你就不租出去，就60%了。但是我觉得大家之前认为房价会上涨，其实是很多人去买房子的最重要的一个原因，甚至是唯一的原因。对，但是很可怕。再回到叙事，如果这个原因没有了，确实我们得重新思考一下，那么究竟后面什么在驱动房地产市场，特别是非主流非一线城市的房地产市场这个估值，嗯嗯，那我因为我们原来还是可以看到，对吧？因为超一线城市人口在流动。

吴晓波老师：

对，人口在进入。那我就再问个问题，同学有200万现金，我怎么在未来进行投资组合呢？

朱宁老师：

一个要多元化，而这多元化一句话，轻轻松松，但真正做起来其实还挺复杂的。就是我觉得首先你资产类别要多元化，要买点股票，买点债券，买点房地产，或者买点和房地产相关的股票。你算是在整个这个资产类别上有一定的多元化。而且我其实过去好几年都一直跟大家讲，大家不要只盯着中国股市，大家现在在股市没有赚钱的人都是因为整天盯着中国股市。

吴晓波老师：

所以你认为在我就是中国经济现在进入到一个中速或者低速发展时期，那么泡沫不断地减少以后，那么你看这个就叫做非理性繁荣嘛，对吧？会不会就是当泡沫逐渐消失以后，比如大家觉得没什么生意可以做了，或者说，或者说我也不像原来那all in在生意里面了，是吧？我要去学，要灵修一下，我要去学些啥东西来，就分散以后，那么经济发展的动力就席勒的本质叫动物精神，所以潜在的你对不确定性的挑战构成了商业文明中的很激进的东西，那你觉得还会存在吗？或者一个新的时期，OK，新的时期有没有开始发生？从金融学的角度来看，通过投资市场。

朱宁老师：

我觉得肯定会，原来在一个资本市场领导就说这个泡沫，就像这个啤酒里面的这个泡沫，没有泡沫就不好喝了，股市里面也是要有点泡沫，这个是人性的一部分，所以我觉得就是说无论经济好坏，大家看看，无论是1929年的大萧条，日本所谓失落的二十年、 三十年，那最后大家都还重新恢复了，日本现在经济好得一塌糊涂，对吧？我们现在国人都去日本，原来是去买电饭煲、买马桶盖，现在是去买房子，对吧？对对对对对，买房子，买民宿，所以我觉得这个最后大家经常会讲这个时间会疗愈一切。

所以从这个来讲，我们觉得就我们讲宏观经济一定是周期，一定是有起有伏，一定是有好有坏，所以我觉得我们只不过我们非常幸运说过去三四十年我们只看见好，只看见涨，只看见扩张的那部分。嗯嗯，我们没有看见经济。还有另外一种可能，我觉得这个其实是席勒，你会看到他无论是讲股市，他讲楼市，他更多讲的仍然是风险，只要你是个资产，嗯，价格就会波动，就会产生风险。他花很多时间，我也会同样想，就说我们怎么能够利用金融的工具、金融创新来帮助你来控制这个风险，帮助你来对冲这个风险。

吴晓波老师：

其实这个席勒的书里面，《非理性繁荣》里面，《金融与好的社会》里面，他谈到一个事情，就是人的很多投资行为会被一些外部的因素，可能莫名其妙的因素会有巨大的影响和感染，然后这种感染会产生不同的一种效应，比如说他写《非理性繁荣》的时候，是因为互联网经济来了，然后我又新千年来了，所以大家都超级乐观，是吧？超级乐观的泡沫变得很大很大，那大到一定地步以后，席勒的认为之后有可能要破灭。

但还有一种情况就是某一个事件发生以后，让你的心理产生了一个巨大的拐点。他说日本的心理拐点什么时候发生的？我们一般人认为说，欸，是90年日本的黑色星期一星期四，但他认为说是1996年的关东大地震，1996年的日本的关东大地震让整个日本社会发生了改变，认为说经济体不会再好了，所以我们就不要花钱。

所以我觉得人的心理和行为，你和席勒在研究这个东西，你往前推导的话，就是人性的缺陷和信息不对称的缺陷，最终对事实产生的一个影响。我觉得他对日本有很多研究。

朱宁老师：

我觉得一个是因为这个日本的衰退和泡沫，所以他对于日本特别的关注。第二，我们也不要忘记就是在80年代的时候，整个，因为他是80年代初开始作为教授的开始。

吴晓波老师：

他经历过日本崛起。

朱宁老师：

当时因为这个日本可能在美国的这个民众或者这个学者的心目中也是认为日本会对美国形成挑战，会可能取代美国这么个地位。大家那个时候的经济学都对日本是非常非常关注的，所以这里面可能他做了很多，像或者你刚才讲的他做了很多关于投资者的心态的这种问卷调查。

他对这个事有挺多的思考。那么就是我，我觉得可能这里面我觉得两点，确实他在《叙事经济学》里没有重新强调。第一就是我觉得叙事本身非常非常的强大，也非常非常的有威力。第二点我觉得他其实在讲到整个日本的心态的变化时候，我觉得他其实也讲到一点，就是说这个可能就是我们讲这个东亚模式或者东亚经济增长的这种奇迹背后它的内在的一个特点。

朱宁老师：

我觉得确实这个我就特别喜欢马斯克说的这句话，包括大家总觉得说我是悲观，因为我是一个讲泡沫、讲狼来的人，但我说我觉得并不是我说，我觉得，我总觉得，我说我尽可能是客观，对吧？现在其实很多朋友都看见，尤其我现在给很多外企，因为现在我们大家知道我们面临挺大在国际上的压力，我都会讲，其实是比较乐观，比较正面。就我挺喜欢马斯克说这个话，叫做这个悲观者正确，但是乐观者成功，哈哈哈，我觉得，哈哈，但是我得加一个附注，乐观者成功是什么呢？我们在金融学里面这是有幸存者偏差的。

我觉得任何一个时代都有任何一个时代的动物精神，我们看到现在，讲过去30年的时间能诞生伟大的日本企业，那优衣库包括在内，京瓷包括在内，其实这都是在所谓失落的二三十年里面诞生的全球的伟大的企业。所以从这个上面来讲，我一点都不怀疑我们中国企业家的这种创新创业的精神，这种肯干的精神。

吴晓波老师：

我们非常荣幸地请到了朱老师来帮我们讲接下来的大师思想领教营新的一期是关于罗伯特·席勒的金融与投资的一个课程，那么大家有兴趣的同学今天可以购买这个课程，接着追随朱老师来学习金融和投资知识。

最后就是我替同学们问个问题，就是大家跟你在接下来一段半个月时间里面来学席勒的行为经济学，学习了非理性繁荣，学习了这些金融知识，他们会得到一些什么东西，对他们实际的工作认知会有什么提高？

朱宁老师：

我说这个我希望帮助大家能够有3个方面的收获。第一个肯定是这个思想方面的，就是你会听到一些你原来没有听过的想法或者一些理论。对，第二我觉得可能更多就属于开拓眼界的。欸，如果面对这个问题，全球的投资者是怎么应对的？这个有什么样的范例？

第三个我觉得可能还是想大家能够知道，我觉得因为能够听席勒把全美国过去可能一百多年的股市，一百多年的楼市，全球它的一些看法。能够对于当下和未来有一个更加我觉得更加准确和更加现实的一个判断。我觉得就是因为大家都是经历了，我们研究一些研究泡沫的人，都是经历了过去这个三四十年的，特别这个奇迹般的这个经济增长，对吧？我们也很自然认为，这种奇迹般的增长就会一直持续下去。但是我觉得这个其实我们大家都会讲这句话，生活中唯一不变的就是变化本身，如何能够有这个心态？有整个这种认知的能力和心理的自我调节的能力来面对这种变化，我个人觉得可能也是能够给大家带来的一些价值。

吴晓波老师：

谢谢朱老师今天的一个交流。