第四章 前期物业管理
第四十三条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案，并抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。
临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。
第四十四条 物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业;对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标。
投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第四十五条 建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并自签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。
业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第四十六条 建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第四十七条 前期物业服务费实行政府指导价。发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平，且不得擅自超出政府指导价收费标准。
前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
第四十八条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件并经综合验收合格后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共有部位、共有设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;
(二)在城市管道燃气覆盖的区域，完成住宅室内外燃气的敷设且与相应管网连接，并安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备配置到位;
(四)完成消防和人民防空工程设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生以及社区管理等用房或者设施建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;
(九)法律、法规规定的其他条件。
第四十九条 承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。
第五十条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，按照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本，持下列资料向区县(自治县)住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案：
(一)物业承接查验协议;
(二)建设单位移交资料清单;
(三)查验记录;
(四)交接记录;
(五)其他承接查验有关的文件。
物业交付时，物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。
建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。
第五十一条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积应当不低于二十平方米，不高于七十平方米。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于二层。
规划自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。
物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。
鼓励在新建住宅小区设置接收邮件、快递的场所或者设施等，提升物业服务水平。
第五十二条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府移交物业档案。
物业档案包括下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明;
(五)物业管理所必需的业主清册等其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
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