第五章 物业管理服务
第五十三条 从事物业服务活动的企业应当依法成立，具有独立法人资格。
法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的，适用其规定。
第五十四条 物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报，配合相关部门做好信用信息的核实等工作。
物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的，应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息，书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并予以公告。
物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。
第五十五条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。
评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，评估结果应当向全体业主公布。
第五十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。
鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。
第五十七条 业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。
物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示，充分听取业主意见。
物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案，并予以公告，同时抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。
第五十八条 物业服务合同应当约定下列主要事项：
(一)共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理;
(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;
(三)共有绿地、花木等的养护与管理;
(四)物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的要求;
(五)物业服务收费标准和交纳时间;
(六)公共收益的管理、使用、分配;
(七)合同期限和违约责任;
(八)其他物业服务内容。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
法律、行政法规另有规定的，适用其规定。
第五十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。
第六十条 物业服务企业不得有下列行为：
(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准。
(二)擅自提高物业服务收费标准。
(三)擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。
(四)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。
(五)法律、法规和管理规约规定的其他行为。
第六十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。
下列事项应当长期公开：
(一)物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式;
(二)物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等;
(三)电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;
(四)报修服务规范和完成时限承诺。
下列事项应当按照规定及时公开：
(一)物业服务半年履约情况报告;
(二)物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细;
(三)物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;
(四)物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等;
(五)其他应当公示的信息。
业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的，可以依照本条例第九十二条规定进行投诉。
第六十二条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使行政管理职责，但是，应当依法协助行政管理部门做好相关工作。
第六十三条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示。
业主要求在物业服务合同约定的内容、标准或者范围以外提供服务的，由业主与物业服务企业另行约定。
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