数学公式告诉你：中国房价的上涨仍在继续

各位喜马拉雅的朋友，大家现在好，欢迎来到2020房产通知，我是只说真话的王一一，那么今天的话给大家继续聊一聊关于房价的秘密啊。如果说大家经常听我的喜马拉雅，一定会知道一个基本的事实，就是中国的房价上涨并不是特殊的。而且中国的房价其实是没有通货膨胀的影响的，也没有啊。中国的房价也是符合世界房产发展规律的。那么今天的话，我给大家一个简单的公式，有了这个公式，你就可以大致的去估算未来房价的增速。好在开始之前的话，我先给大家聊一个，聊一篇学术论文嘛，它是发表在美国经济评论上的，它是经济学的顶级学术期刊。在这张在这篇学术论文当中，它有一个图啊。这个图显示了十四个主要发达国家长期房价的增长，包括常见的欧美国家，比如美国，英国，德国，法国，以及亚洲的日本和太平洋。

到澳大利亚，新西兰，时间的话是从1946年到2012年，房价增速是每年的平均数。这个图上有很多信息啊。如果说大家想要这篇音频的文稿，可以加我的微信，18626351757，我会把这个文稿发给大家哦。如果说今天你要看谁的房价增速最快，毫不奇怪是日本。日本的增速达到了每年的10%点，三十四个国家当中是最快的每年10.366年累计增长六百多倍看到这个数。你就知道日本的房产泡沫是名副其实的。那么过去十几年，中国的房价涨了多少倍呢？也就十几倍，一线城市从七八千涨到七八万，二线城市从两三千涨到两三万，三四线城市从千把块钱涨到万把块钱。所以大概也就是十倍或者多一点，和日本的六百四十多倍比，远远不是一个数量级的，很难拿现在中国的房价和日本1990年的泡沫去比。

还有一个细节，这六百多倍是日本人从1946年到2012年的涨幅。日本的房产泡沫是从1990年泡沫破灭以后，已经跌了超过一半，就是说，90年九零年的房价比2012年的房价更高。如果我们计算，从1946年到1990年的涨幅，少说也有一千多倍，这才是泡沫。十几倍的涨幅在中国很难说是有泡沫的。刚才说的是日本，日本以外的其他国家涨幅也很快，比如说法国，芬兰，澳大利亚，英国的涨幅都很高，英国的涨幅算起来是九十多倍，法国更是高达500倍。这样看起来，中国的房价增幅真的不是特别离谱。

那么美国呢？大家都知道，2007年的时候，美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机，美国的房价涨幅是不是特别厉害？其实远远不是，美国的年均涨幅只有3.8啊，66年累计现才增长了11.7倍，在发达国家里面算是很低的。比美国更低的只有德国和瑞士，大概是十倍到十一倍的样子。这是为什么呢？美国地广人稀，除了纽约，洛杉矶，芝加哥，很多城市都不大，人口总量也是百万级的。因此全球范围内看，美国的房价增速并不快。只不过金融危机之前那几年，美国的房价涨得猛了一点，而且很多低收入人都买了房，房贷又通过复杂的金融工具扩散到整个金融系统。才爆发了次贷危机。刚才我们说的这些国家的房价累计增速，我们看到的其实是很多国家的房价增速都很快，几百倍是正常的现象。

你可能觉得太快了，太奇怪了，不敢相信。其实二战以后发达国家进入和平发展时期，经济增长很快，称为战后的黄金时期。在这期间，房价上涨是很快的从战争结束的1946年到1980年左右，这30年的时间内，发达国家经历了一轮快速的房价上涨。根据统计，在此期间，十四个主要国家的平均房价都上涨了十倍左右，和我国2000年以来的涨幅差不多。如果说你能看清这个基本事实，你就能够更加确定我讲的我国的房价上涨并不特殊。现在这些基本事实的基础上，我们来分解一下房价的增速可以归结为哪些因素。为了理解这个问题，我把房价的增速归结这两个，第一个的话是通货膨胀啊，用CPI表示另外的话就是G D P的增速这两个数都是每年的平均数如果你去看发达国家的上涨。你会发现发达国家上涨的原因可以归结为两条，一个是收入增长另一条是通货膨胀我们一个一个来说先说收入增长收入增长为什么会导致房价上涨呢？经济学上有一个恩格尔定律，说的是随着收的增加，人们在食品，服装等基本品质的支出比例是下降的。在居住，旅行，文娱方面的支出是上升的，人们会把更多的钱用在房租和高端消费上。

也就是说，房租的增速很可能是快于收入的增速的，至少和收的增速差不多。如果人均收入增长一倍，房租也要增长一倍。再进一步，从长期看，房价的增速和房租的增速是一样的，房租增长一倍，房价也要增长一倍。而且房价随着收的增长不限于发达国家，发展中国家也一样。比如说印度目前还是个比较穷的国家，人均收入才2000美元左右，相当于我国1/4到1/5的样子。可是即便如此，近些年印印度经济的起飞，印度的房价也开始快速上涨，从2009年到201616年，印度房价年均增长10%，三七年涨了136%，翻了一番还要多。你看，这么低的收入只要经济起飞就不妨碍房价上涨其他一些发展中的国家，比如韩国，马来西亚，巴西，俄罗斯，南非等等，在经济起飞的时候房价也是快速上涨的无一例外。

所以说这个房价随着收的增长是个普遍现象。中国的现象也不特殊。刚才说的是第一个因素收入增长，现在再来说第二个因素通货膨胀，也就是说物价水平的上涨。长期来看，在过去六七十年代的时间里，全国范围内都存在比较严重的通货膨胀，特别是1970年代，发达国家普遍经历了严重的通胀，而且经济增长停止，滞胀这个词就是那个时候来的。那么问题来了，物价上涨，房租和房价要不要上涨呢？也是要上涨的，即便实际收入不涨，房租也要涨，就是印票子导致的物价水平的普遍上升，而且大城市的房租增长还会比较快。为什么呢？因为大城市的位置有限，住房供应有限，增加起来比较难，所以大城市的房租和房价涨得就会快一点。

所以房价的增长的简单计算公式其实就是房价的增速等于经济增速加上通货膨胀的速度啊。如果说今天你能够理解这个公式你也就能够算出未来十年中国房价的增速是什么如果说你能够把这个公式记住啊。就是房价的增速等于经济的增速加通货膨胀的速度那么我们就可以去计算一下未来中国的房价是什么样子的。那么第一道题我们可以用这个公式去解释中国过去20年的房价增速。过去20年我国年均GDP增速是9.5%左右，通货膨胀率是2.5%左右，加起来是12%。房价每年增长12%的话，六年就翻一番，十八年就增长八倍，20年就增长十倍左右。这恰好和过去20年中国房价的增长速度是相符的。从这个角度上来看，过去20年我国的房价增长并没有过头符合一般的规律。那么第二道题我们可以用这个公式来判断一下，未来房价增速应该是多少。

假设未来十年我国的经济增速平均是4%，通货膨胀每年是2%，加起来房价每年的应该是上涨6%。每年上涨6%，那么十二年就会翻一翻。如果这样的话，十年后回头看，你会发现今天的房价很便宜，就像我们今天看十年前的房价很便宜是一样的。所以说大家在在寻求财富的同时，在努力工作的同时，一定要去看清规律，看清大事怎样的话，这样子你才能守住财富。也希望今天的分享对你有帮助。我们来简单的总结一下，首先的话，我们知道过去几十年发达国家的房价经历了长期的上涨。每年都在6.5%左右，累计增长了九十多倍。

而且房价的增长可以简单理解为经济的增长和通货膨胀。过去这些年，发达国家的经济增长和通货膨胀率加起来是6%，和房价的上涨几乎相等。而且过去20年我国房价的上涨也是适用于房价增长的速度的，也就是说，房价的增速等于通货膨胀的速度加上经济增长的速度。如果说今天你能够把这个公司看清楚，知道未来中国的房价肯定会再翻上一番，那么在未来买房子仍然是你啊，保卫家庭财富最重要的一环。希望我今天的分享有对你有帮助。

如果说你觉得有帮助，如果说你觉得身边仍然有人不愿意买房子，可以把这篇音频听给他啊，拿给他听，如果他不听，你就喝酒对不对？我也希望能够帮助更多的人。我是只说真话的王一一如果说大家想和我交朋友可以加我的微信18626351757我们下期节目再见