房地产特训之预收账款的纳税申报

                                       房地产开发企业如何填报《增值税预缴税款表》？
房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，需要填报《增值税预缴税款表》。《增值税预缴税款表》需要以开发项目为对象进行填报，即房地产开发企业如果同时开发甲、乙两个房地产项目，均取得预收款，则需要分别就甲、乙项目单独填写《增值税预缴税款表》。

一、预收款的判定标准

（一）预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款，诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

（二）房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

二、预缴税款的计算

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向主管国税机关预缴税款：

预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+适用税率或征收率）*3%

例：创恒房地产公司2016年6月份销售东大花园项目（老项目）的房屋20套，当月收取预收款3150万元。

不含税销售额=3150÷(1+5%)=3000万元

预征税额=3000×3%=90万元

注意：预缴税款在计算时，纳税人不得从预收的全部价款和价外费用中扣除土地价款。【房企财税微信：fdccspx】

三、《增值税预缴税款表》中关于项目信息的填写：

（一）“项目编号”：由房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号，根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的不动产开发项目，不需要填写。

（二）“项目名称”：填写房地产项目的名称。

（三）“项目地址”：填写房地产项目的具体地址。

四、房地产开发企业一般纳税人简易计税项目《增值税预缴税款表》填报案例

例：创恒房地产公司2016年6月份销售东大花园项目（老项目）的房屋20套，当月收取预收款3150万元。上述房屋的《商品房买卖合同》约定交付时间均为2016年9月。

（一）《增值税预缴税款表》填写结果如下：

（二）将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

填写说明：

1.第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填0元；

2.第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额90万元；

3.第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和90万元，由于预收款项只涉及预缴税款，没有产生纳税义务，因此本期应纳税额为0元，第4栏“本期实际抵减税额”应填写0元；

4.第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差90万元。

上述内容中我们详细谈到了预收款项的判定标准、一般纳税人简易项目预缴税款的计算及相关申报表的填写。

下面我们将针对一般纳税人简易项目预缴税款的账务处理及一般纳税人适用一般计税方式的开发项目预缴税款的计算、账务处理及纳税申报表的填写进行详细的说明。

一、一般纳税人房地产老项目（适用简易计税）预缴税款的账务处理

例：创恒房地产公司2016年6月份销售东大花园项目（老项目）的房屋20套，当月收取预收款3150万元，预征税款为90万元。创恒房地产公司就上述行为的账务处理如下：

借：应交税费-未交增值税900000.00

贷：银行存款           900000.00

这里需要注意，针对一般纳税人适用简易计税的老项目，增值税的账务处理都是通过“应交税费-未交增值税”进行核算。

二、一般纳税人适用一般计税方式的开发项目预缴税款的涉税处理

（一）预缴税款的计算

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目（适用一般计税方式），按如下公式计算预缴税款：

预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）*3%

例：创恒房地产公司2016年6月份销售东大花园项目（适用一般计税方式）的房屋5套，当月收取预收款2220万元。

不含税销售额=2220÷(1+11%)=2000万元

预征税额=2000×3%=60万元

注意：预缴税款在计算时，纳税人不得从预收的全部价款和价外费用中扣除土地价款。

（二）预缴税款的账务处理

针对案例中创恒房地产公司应预缴的税款，企业账务处理如下：

借：应交税费-未交增值税（已交税金）600000.00

贷：银行存款                      600000.00

这里需要注意的是，当你确认收入的月份，需要把当月抵减的预缴税款从 应交税费-未交增值税-已交税金 转入到 应交税费-应交增值税-已交税金

（三）《增值税预缴税款表》填报案例

例：创恒房地产公司2016年6月份销售东大花园项目（适用一般计税方式）的房屋5套，当月收取预收款2220万元。上述房屋的《商品房买卖合同》约定交付时间均为2016年9月。

1.《增值税预缴税款表》填写结果如下：

2.将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

填写说明：

1.第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填0.00元；

2.第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额600000.00；

3.第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和600000.00，由于预收款项只涉及预缴税款，没有产生纳税义务，因此本期应纳税额为0.00，第4栏“本期实际抵减税额”应填写0.00；

4.第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差600000.00。