划拨土地和出让土地有什么区别？

作者：北京京坤律师事务所 李吏民 王利卡

下面又引出第二个问题，刚才主任也讲了，划拨土地使用是与出让土地所对应的，大家知道出让土地听得多一点，开发商从政府那儿通过招拍挂，已交土地出让金的形式，购得国有土地的使用权，我在涌泉的土地上盖房， 盖房之后卖商品房，这个流程大家非常清楚，与此对应的说划拨土地是怎么来的？刚才您也说了划拨土地有些是要交一部分税费的，尤其是一些具有盈利能力的企业获得划拨土地，下面也请李主任给广大网友详细的讲一下。

针对划拨土地和出让土地，他们到底有什么区别，划拨土地和出让土地都是土地使用权取得的一种方式，简单来讲，一个是有偿的，一个是无偿的。

划拨土地和出让土地他们共同的特点，都是土地的使用权，只不过是取得的方式不同罢了，我通过不同的方式取得了土地的使用权，我都可以对土地进行占有和使用，但是也有相不同的地方。

首先呢，划拨土地和出让土地取得的方式是不一样的，一方面是行政划拨，先讲第一点，划拨土地和出让土地的使用的范围是不同的，出让土地一般我可以用于商业的经营，一些经济组织这都没有问题，但是划拨土地严格来讲，你必须符合划拨土地目录，符合划拨土地目录上的这些情况，才可以进行划拨使用土地，如果是不符合的，是不能进行使用的。

简单来讲主要是用于一些军事、行政机关、公共事业，还有非营利的能源交通水利等等，如果是具有盈利性质的一些公益事业也不行，有些营利性的收费的高速公路，一些其他的收费的能源管道，这个也不能使用划拨用地，他必须符合划拨用地目录，才可以以划拨的方式取得土地使用权，这是范围不同。

第二个方面，取得用不用不应当支付相应的费用，支付对价的问题，出让的方式通俗来讲就是买地，以市场的对价，这块地卖多少钱，我直接拿钱来买这块土地，划拨土地是无偿的，是不需要按照市场的价值来进行支付对价的，这是有偿无偿的问题。

另一方面就是期限的问题，划拨土地使用的期限一般是没有期限的，可以是无限的，除非土地利用总体发生了一个规划的变化，或者是城乡规划发生变化，需要进行调整的，在这种情况下，可以把土地使用权进行收回的，如果没有这种情况，是可以是无期限的永久的来进行使用的。

但是出让土地使用期限是有一个明确的规定的，住宅用地是70年，商业用地是40年，其他的综合用地，商铺用地是50年，它是有期限的。

第四个方面我以这种方式取得的土地使用权，是不是可以随便的进行转让，转让也就是进入国家的土地二级市场，简单来讲，我能不能自由的进行流转，支付了对价，以出让的方式取得了土地的使用权，那么它是可以自由进行流转的，只要你交纳了相关的税费，是可以到土地部门进行相应的变更登记的，登记在一个受让人的名下。

但是以划拨形式取得的土地使用权，他的转让是有严格的条件限制的，他是需要原批准的人民政府来起来进行批准，符合法定条件才可以进行流转、转让。