律师详解征地区片综合地价

作者：北京京坤律师事务所


一、什么是征地区片综合地价？


征地区片综合地价(以下简称征地区片价)是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。 


二、征地区片综合价是如何制定的？


1．确定测算范围； 《关于进一步做好征地管理工作的通知》的要求，征地补偿的标准实行动态调整机制，每两到三年调整一次。确定测算范围是指调整征地区片综合价的地理界限。


2、划定区片；一个市县的征地区片价原则上控制在4-6个级别，在农用地级别的基础上，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。


3．测算区片综合地价； 征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其他合适的方法进行测算。征地区片价原则上应在两种或者三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。


4．对区片综合地价进行验证和调整；征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平的，不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。


5．测算结果听证和修改； 根据《国土资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门综合平衡，评审验收。


6．确定征地区片价； 该范围内的各区片综合地价提现在结果报告和技术报告中，各省、自治区、直辖市人民政府制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价。


三、各省、自治区、直辖市制定征地区片综合地价差别大吗？


全国范围内各省市经济发展水平差异较大，大多数地方根据通货膨胀、物价上涨等各因素调整征地补偿的标准，也有部份地方一直没有上调补偿标准，所以现各省补偿价格差异比较大。特别是农村中的农用地、建设用地的补偿差异比较大。


目前国内已经公开的征地补偿标准中，河北省的补偿价格最高。河北省区片综合平均价格67038元/亩。石家庄市主城区价格达到了45W元/亩，京津冀一体化最集中的廊坊香河、大厂等地也达到20多万/亩，邯郸市一类地区补偿标准也达到了22万/亩。


北京市征地补偿比较特殊。北京市国土资源局制定了征地补偿最低保护标准，并分区公布出来。但是各地区的补偿价格普遍远远高于这部分价格，延庆区补偿价格近10万元/亩，主城区一般在30万以上。


四、征地区片价等于全部的征地补偿费吗？


1、划分区片并测算的征地综合补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费，应当加上地上附着物和青苗的补偿费的补偿。


2、由于区片综合地价具有一定的滞后性，如果以此确定的土地补偿费不能达到不降低被征地农户生活水平的要求，可以要求根据实际情况进行补偿。


关键词：征地拆迁，拆迁律师，区片价