1021.硬资产的杠杆是把单刃剑

硬资产的杠杆是把单刃剑

来自坚信价值的雪球原创专栏

主播：小陆

都说杠杆是把双刃剑。但是，硬资产项目（地产、基础设施）所能承载的杠杆，往往具有风险收益极不对称的特点，是一把不容易砍到自己的单刃剑。

现金流稳定的硬资产项目，银行非常愿意提供长期、低成本、高杠杆的按揭贷款。

原因很简单：有硬资产抵押的贷款，即使最后出问题了，负责的银行员工通常不容易受到指责。既然放贷收益是有限的，那么，循规蹈矩，而不是去发掘下一个无形资产优秀的独角兽，当然才是银行与其员工的最理性选择。

如果作为抵押物的资产未来升值了（即使最后证明是一个泡沫），银行通常还会允许相应提高授信额度，让项目股东不断将更多的本金和利润抽取出来。

能尽快、尽可能多地将本金从项目里抽取出来，降低投资回报率的分母，比起努力提高分子，其实更能直接有效地提高投资回报率。在Excel里玩一下XIRR公式就明白。

再看看另一种情况。如果抵押物资产减值了，因为是长期贷款，项目股东只要能继续支付利息，往往也能挺过去。即使实在太倒霉了，把项目交给债主，最大损失也只是留在项目里的本金，银行对于项目股东并无追索的权利。

那么好的一把单刃剑，谁是冤大头呢？不是项目的股东，也不是银行的股东或员工。发生危机时通常是全体纳税人买单。但是，这时候，已经追索不到项目股东之前不断抽取出来的本金和利润了。

所以，明白最完美的投资方案是什么了吧？假如兼顾家国情怀的话，就是去投其他国家的硬资产项目，让其他国家的纳税人为我们兜底。具体是怎么操作的呢？

以博枫$Brookfield资管(BAM)$的伦敦主教门100号（100 Bishopgate）写字楼项目为例。

博枫在2010年买了地皮的50%股权，2015年把剩下的50%买下并动工盖楼，去年底交楼。

地皮加建筑成本总共大概8.5亿英镑。现在每年的净租金收入（减去物业维护成本、税费、保险）大概7000万英镑。

乍一看，这要是单靠收租，如果租金不上涨要12年才能把本金收回来。

可是，因为这座楼已经完全长租出去了，未来租金收入很稳定，银行非常愿意提供按揭贷款。

博枫用这座楼做抵押，刚拿到了8.75亿英镑的按揭贷款，利率3%，每年2700万英镑的利息。

也就是说，刚刚交楼不久，楼也不用转手卖掉，博枫就把成本全拿了回来，资金可以拿去做下一个项目，然而这个楼依然是自己的。

一分钱本金都没留在项目里面，未来却依然每年可以获得超过4000万英镑（净租金收入减去利息成本）的净现金流。未来要是把楼卖掉，还能把升值的”纸上富贵“变现。

在不卖出变现的情况就锁定那么高的回报率，在非硬资产的行业很难有办法做到。

这不但不是他们第一次这么干，而且是他们一直以来的常规做法。之前博枫还有一个类似经典案例，是纽约曼哈顿的公园大道245号（245 Park Avenue）写字楼。

这是博枫在1996年花4.3亿美元拿下的二手楼，从被伦敦金丝雀码头项目拖垮的Olympia & York手里买到。

持有了21年之后，2017年以22亿美元卖给了海航（海航也只是自己出4.6亿，从银行借了另外80%）。

看似拿了那么久才升值410%并不高，年化才8%。按股市投资的计算方法，就算加上中间的租金收入，也不是非常惊人。

实际上，内部回报率（IRR）其实很惊人，原因是：在持有10年以后，他们已经通过按揭贷款从里面抽取了9亿美元出来，不但本金都回来了，还额外多掏出来5亿。

持有期的最后这10年，留在里面的本金其实已经是负的5亿美元，高回报率已经不是悬念或纸上富贵，最后22亿美元卖盘的这笔变现只是一个小礼物。

作者：坚信价值

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来源：雪球

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