030签订租赁合同时需注意的问题_合同法风险规避_免费在线阅读收听下载

租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该合同让渡的是租赁物的使用权，而非所有权。
一、租期期限：最长20年/次。
《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。那么，您如果想签订一份租期40年的合同怎么办呢？可以约定租期为20年，期满后双方同意继续签订租赁合同。在期满的时候双方需要再签一份书面的租赁合同。
为什么要书面的呢？《合同法》第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、出租人义务
出租人有应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
案例：陆某自徐矿集团承租房屋的目的在于经营幼儿园，而根据相关规定，申请注册幼儿园的，除提交申请报告等材料外，举办者在登记注册时还应当提交公安机关消防部分提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书等。案涉房屋验收报告及消防验收报告系徐矿集团负责办理并掌握。在合同履行过程中，徐矿集团不提供相关材料，陆某就无法注册经营幼儿园，其订立合同的目的无法实现。经查，双方订立租赁合同时均知晓案涉房屋的现状，当时并没有办理房屋竣工验收及消防验收等手续，陆某对此并未提出异议，双方也未约定何时提供上述材料。
双方发生争议，诉至法院。法院综合考虑徐矿集团的违约情形及陆某的经营情况，酌定双方各自承担合同约定标准的50%违约金。
三、承租人义务：支付租金
什么时候支什租金呢？有约定从约定，没有约定从法定。
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
四、承租人不得擅自装修
未经出租人同意的装修，费用自担，且出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
经过出租人同意的装修，租赁期满时，承租人请求出租补偿装修费用，不予支持，当事人另有约定的除外。经同意的装修，租赁期内解除合同或是合同无效，承租人请求出租人补偿装修费用时，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
五、承租人的优先购买权
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。
关于索赔范围的案例：
2017年7月，王某与张某签订租赁合同，约定：王某租赁张某店铺1间，为期2年，并约定租金每年1.5万元。2019年5月，李某来到王某所租店铺处，称该店铺张某已于2019年1月以市场价转售给自己，并办理了过户登记手续，要求王某在租赁期满时迁出店铺。王某遂诉至法院，以优先购买权受到侵害为由，要求张某赔偿自己另行购房价差9900元。王某主张能否获得支持呢？可以。承租人优先购买权受到侵害时，承租人可请求出租人承担赔偿责任。承租人另行购房所支出的费用应酌情予以赔偿。承租人另行购房所支出的费用主要包括交通费、搬家费等交易成本。这些费用是由于承租人的优先购买权受到侵害后，另行看房、购房、办理相关手续所支出的费用。而对于购房必然会产生的办理产权证等费用不能予以认定，因为即使承租人实现了优先购买权，这部分费用也必然会产生。承租人知道或应当知道房屋被出售之日与房屋实际被出售之日的房价差应予以赔偿。出租人因未履行通知义务，使承租人丧失了同等条件购买租赁房屋的机会，这种机会可以表现为一种损失，理应由出租人承担相应的赔偿责任。对于房价差的确定应当是以承租人知道或者应当知道之日为准。若是以承租人实际买房或者起诉之日为准，无疑会扩大损失，不应得到法律保护。对于承租人知道房屋被出售之日的房价确定，应以同地段、同类型房屋的市场价为参考，市场价不易确定的，应由专业评估机构确定房价。

030签订租赁合同时需注意的问题

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