1115.不是所有的地产股都叫万科A

不是所有的地产股都叫万科A

保利时代

发布于05-24 09:28

 主播：小陆

最近几年，一提起万科，大家就有说不完的话题：

什么宝万之争，宝能退出了；

龙头位置已经被恒大、碧桂园取代了；

不思进取，不注重中小股东利益了；

如果往下细挖，连王石做红烧肉的事情也要被挖出来。

.....

满眼一望，好像全是负面新闻，为什么会这样呢？因为曾经的万科是深市市值的绝对龙头，而现在，因为股价的萎靡不振，市值已经跌落到10名左右了。似乎那个“万众敬仰”的万科一去不复返，取而代之的更多是以“宁德时代、美的集团”为代表的制造业，和“恒碧融”为代表的内房股。

那么万科真的很差吗？和这些股票的股价相比，确实很差，这时几乎所有的投资者都会说：好企业不代表股价好，万科企业发展是良好，但由于不注重中小股利益，投资者缺乏信心，才造成股价的萎靡不振，管理层负有很大的责任。

事实真是那样吗？

万科自上市以来，算上2019年，累计分红达到675亿，不但远超上市募集资金的148亿，而且遥遥领先深市所有上市公司！似乎在姚老板出现以前，万科每年的分红就没有“爽约”，都保持了和业绩相同的增速。人是有私心的，万科管理层不愿意给“野蛮人”高额分红，虽然不讲道义，但又合情。纯粹以控股为目的扰乱正常公司运转秩序，这样的担忧始终笼罩着管理层，南玻A高级管理层的集体辞职历历在目，所以管理层从心里也抗拒着宝能系。

试问：同样拥有百亿市值股权的高管难道不想在股价的上涨中，实现资产增值？还是不想提高分红比例，每年拿到更多分红？显然都是说不通的。那为什么再前两年房地产的“牛市”中，万科业绩还不如保利地产这个央企的增速呢？是保利太优秀？还是万科真的比保利差？对于在保利5年的老兵来讲，我不认同。

那么归根到底，还是万科主动调节所致，目的就是等待安邦和宝能的顺利出局。从去年年底的宝能的减持就能看出些端倪，本来30元以下的减持完全可以通过大宗交易通道来套现，为何剩下的股份少了，反倒非要通过二级市场来减持。油条哥就是故意利用手中为数不多的股份来“恶心”万科高层的。别的不用比较，单是比较万科和保利，已经连续三年股价跑输，最夸张的是进入2020年，万科的跌幅超过了20%，这在以往看来简直不可思议。

如今的万科，是物流地产、长租公寓、商业地产、物业管理等多项行业的“领先者”，企业规模发展以及净利润达到了新高，杠杆处低位。公司1季度经营性现金净流出30亿元，去年同期净流出是267亿元。公司期末在手现金1733亿元，是一年内到期有息负债的1.9倍，净负债率34%，与年初持平，处于行业低位。在疫情肆虐下，公司前四个月销售收入与去年同期相比，下滑11%，销售金额仅有238亿元，销售均价也几乎没有受到任何影响，保利地产同期却下滑了近500亿。

在万科如此强大的品牌推动下，完全有理由相信，今年销售收入依然保持正增长。在行业普遍受到疫情的影响下，政府也对优质房企给予资金成本上的支持，从万科刚刚发行的5年期债券来看，2.68%的超低利率已经创下了行业最低的利率，即使7年期利率也仅仅3%！2019年万科年报显示当年融资成本为5.05%，可以想象到，假以时日，万科的旧债到期以后，如此低廉的资金如期进行置换，将为万科一年到期的1000亿负债降低至少2个点利率，财务成本直接降低20亿元，这也将为今年的年报创造近5%的增长。

不是每个地产股都叫万科A！在增持计划报请股东大会之前的一个多月时间内，是近年来建仓万科的最佳时期，之后一段时间里，宝能的减持即使未完也所剩无几，安邦的股份也会在回购计划的最低140亿增持中清仓完毕。此后的万科，完全是轻装上路，也许上涨也会在这一刻正式开启...

作者：保利时代

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来源：雪球

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