FM105.1金山人民广播电台
《1051惠生活》
房屋买卖、租赁是个“精细活”， 尤其网签、备案、资金监管等环节更是重要，交易双方如疏于关注，很可能留下隐患，引起不必要的麻烦。金山人民广播电台（FM105.1）《1051惠生活——房产家装》专栏邀请金山区房地产交易中心为广大市民介绍有关注意事项。
本期嘉宾
金山区房地产交易中心网上房地产交易管理科负责人、交易管理高级经济师曹炜
网上房地产交易管理科副科长庞若冰
住房网签备案
住房网签备案是房地产交易中很重要的环节，目前本市有三种类别的网签备案：
1、商品房网签备案
2、二手房网签备案
3、住房租赁网签备案
三个网签备案分别通过三个交易平台来实现的。
第一个平台：上海市房管局网上一手房备案系统
第二个平台：二手房网上备案系统
第三个平台：上海市住房租赁公共服务系统
商品房网签备案概况介绍
2004年，上海市实行商品房销售合同网上备案。将商品房销售纳入网上管理，提高了信息透明度，解决了商品房销售中信息不对称问题，遏制了开发商“一房多卖”违规操作行为；给政府管理和社会投资提供了决策依据，为社会监督也创造了条件。
商品房网签备案主要有四块内容：
1、项目主体网上认证
开发项目要取得房管部门核发预售许可证或者要取得开发商的大产证以后才能进行期房销售或现房销售。
2、项目信息网上公开
商品房项目的已卖掉多少套、还可以卖多少套和剩下多少面积，房屋销售均价是多少。市民都能够在网上房地产网站https://www.fangdi.com.cn/公开查询；另外，每个商品房项目，都建立销控表，具体到每一套房屋，通过不同颜色标示房屋销售状态。绿色为可售状态、黄色为签约状态、红色为登记备案状态。市民只要打开网站，就能看到房屋的全部销售信息。
3、销售合同网上备案
将双方的身份信息（开发商信息、购房人信息）、合同条款中双方协商约定信息（如房屋单价、总价、付款的信息、交房的时间、违约责任）在系统中正确记载并且保存。
4、销售合同下载打印
销售合同网上备案好以后即可以下载打印。最后双方签字、盖章就可以了。
新建商品房网签注意事项
1、网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容权利与义务是否对等。按照文本中所列条款一条一条填写，不要马虎。好多房地产买卖纠纷，都是由于购房人对合同条款不重视或不了解造成。强调一点，双方对合同条款确认好以后最好自己输入密码保存，避免出现单方擅自更改合同的情况。
2、 购房网签相当于房管部门将买卖协议进行备案，是行政管理行为，但不能代替过户。产权的最终确认还是以办理不动产权证为准。可能有部分业主只办理网签合同，没有及时办理房地产权证，导致某些风险。这里提醒一下，业主应该要去办理不动产权证。
3、网签备案和登记备案有着本质区别，网签备案是房管部门规范房地产企业销售行为建立的一个网络化管理系统；没有登记备案就没有法律效力。这里提醒一下：办理好预售合同网签后必须要到不动产登记机构办理登记备案手续，登记了才有法律效力。
二手房买卖合同网签备案概况
2007年，上海市实行二手房买卖合同网签备案。
1、房地产中介机构办理二手房买卖合同网签备案业务
首先要办理网上认证（房地产中介机构向区房地产交易中心提交认证资料，含营业执照、房管局备案证书、全国经纪人证书、经纪人缴金证明等），认证通过后，市房地产交易中心向中介机构发放管理密钥和经纪人密钥，中介机构就可以登录二手房合同网上备案系统签订二手房买卖合同。这是中介网签业务的必要条件。
2、二手房买卖由交易双方自行成交的情况，则可直接到房地产交易中心办理网签备案。
二手房网签注意事项
1、房屋产权存在司法查封、行政限制（违章建筑）等情形，不能签订买卖合同，当然也不能备案。如需卖房，先要将这些有关限制消除（如违章建筑等）。
2、二手房买卖合同是由上海市房管局和上海市市场监管局共同制定的格式合同，合同条款协商好以后，买卖双方应当自行输入合同密码，中介机构签订合时，往往由中介机构输入双方密码。提醒市民，买卖双方应该提出自行输入密码，避免中介机构擅自修改合同，更好地从技术上保障自身权益。
3、买卖双方当事人委托中介机构进行房地产交易，最好由该机构负责打印网签合同文本。目前二手房交易中，中介机构借用其他中介机构的密钥进行打印合同等情况还可能存在。提醒广大市民，注意识别委托房产中介机构名称与买卖合同上所标示的是否一致。如不一致，须问清楚情况，要求中介机构明确承担相关责任。此外，目前二手房合同签好以后，系统会立即发送短信提示，请大家注意。
住房租赁网签备案概况
本市的住房网签备案经历了四个阶段：
2011年10月1日，根据上海市市政府令（第68号）住房租赁备案下沉街镇社区服务中心办理，截止2017年底，全市共办理了200万件。
2018年03月31日，本市搭建了住房租赁服务平台，推行了租赁网签，先网签（中介机构、租赁企业、交易中心），再到社区服务中心办理备案。那时网签、备案是分开操作的。
2019年12月25日，全市推行了网签、备案一体化，即全市287个社区服务中心+17个房地产交易中心+目前6个中介机构（链家、青客、中原、太平洋、自如、我爱我家）试点均可办理网签备案。
2020年06月30日，全市又推出在线办理。目前可以在微信“随申办”小程序、支付宝“随申办”小程序或“一网通办”门户网站申请办理。由出租人发起，输入完整信息并签名、提交就可以了。实行全程网办“零跑动”、在线申请“零材料”、实名核验“不见面”、多端联动“一网通”，市民办事更加方便。
房地产交易中心办理二手房网签和租赁备案需要什么资料
二手房签约和租赁备案的基础收件要求还是比较简单的，都是要求双方当事人到场填写申请书，卖家提供产权证明及身份证，买家提供身份证，窗口工作人员核验原件收取申请书就可以了。
租赁备案中，可作为产权证明的有房产证、出售合同、预售合同及交接书、预告登记证明等，并不限于房产证。
对于租赁备案来说，客户比较常提出的问题就是产权人也就是房东不方便到场办理租赁备案怎么办，在这种情况下，产权人可以通过提前签订委托书，委托第三方如子女、朋友来代为配合租客办理租赁备案，需要提供委托书原件、被代理人身份证复印件、代理人身份证原件。
在二手房网签中客户比较容易遇到的问题还是集中在直系亲属间的产权转移也就是亲属间去名字及过户中，因为其中涉及到一个优惠政策，亲属间产权转移可享受“亲属价”，需要提供直系亲属间的关系证明，如户口本，出生证，独生子女证或者派出所出具的关系证明都是需要客户提前准备好。
办理产证去名、过户等，如房产存在过抵押贷款，需确认抵押是否还清，是否到贷款银行办理抵押结清，拿到结清证明及相关材料后前往交易中心办理抵押注销后方能办理产权过户。在贷款未还清的情况下，需要先去贷款银行咨询是否可以办理抵押权人变更，如果银行同意变更，则出具相关材料才可过户。
二手房交易资金监管概况
二手房买卖不象其他商品买卖那般一手交钱、一手交货、钱货两讫。是先给付款还是先房产过户的双方都是比较纠结的事情，都担心对方可能违约。
2015年上半年起，上海市房管局、市房地产交易中心牵头推广本市二手房交易资金监管平台。保障本市二手房交易资金安全。
2016年开始，全市房地产交易中心全面开通二手房交易资金监管服务专窗（每个区都可以办理资金监管业务）。目前上海市二手房交易资金监管服务采取自愿原则。上海市二手房资金监管服务不收取服务费。
什么时候可以申请办理资金监管业务?
买卖双方在网签买卖合同后,即可前往房屋所在地的区交易中心资金监管窗口办理资金监管业务。
办理资金监管业务的流程是怎样的?
1、买卖双方签订网签合同及资金监管协议
2、买家客将监管资金存入资金监管专户
3、买卖双方到交易中心办理过户手续
4、银行凭《上海市不动产交易收件收据》将贷款放入资金监管专户
5、不动产登记中心批准转移登记完成
6、监管资金划转至监管协议约定的卖家账户
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