【资产配置·第五期】个人负债和信用管理·3

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

大家好久不见，今天开始总算可以恢复我自己录音了。

由于之前生病的关系，升级版的加更内容停了几期，不过大家不必担心，我是以内容为主导的，该讲的内容一定会讲完，不会拘泥于课程的时间限制，我们重新上路。

一、时事热点：中印冲突与TikTok问题

开始正文之前，先聊两句最近发生的一些事情，停更这段时间导致跟时事热点之间有一点脱节。

1.中印冲突

第一个事情是中印冲突，大家应该也已经看到过各路报道，前阵子又闹了一下，这个事情基本上会保持这种斗而不破的局面持续下去，原因就是我之前在【诸国杂谈】（一）里面提到过的——印度政府事实上一直不能完全控制印度军方，而印度军方历来侵略思维很重，很有帝国主义的味道，做事的脑回路也不是很正常，特别喜欢在边境搞事情，不单是对我们，对其他邻国也一直是这样一个状态。

而且对于军人来说，军事冒险往往是有利可图的，而对于莫迪政府来说，受制于国内目前严重的社会压力和民族情绪，也不好在这个问题上表现出退让的态度，所以难免隔三差五地来碰瓷。

不过整体来说，印度军方也不是真傻，他们对解放军的实力和作风还是清楚的，毕竟我国的态度历来稳定可预测，这个态度就是，不过线都好谈，一过线就下狠手，1950年、1962年、1979年都是如此，连1994年和1996年对美国都没有退一步。

印度军方说白了是来碰瓷捞好处的，不是来拼命的，所以这个事情基本就这样了，反反复复，来来回回，没完没了，跟个苍蝇一样很烦人，但对于今天的中国来说也产生不了什么实质影响，我猜再来个一两次，大家在网络上也就慢慢提不起兴趣了，关注度会一次比一次低。

2.TikTok

第二个事情是TikTok问题的进展，我写这篇文稿的时间是9月16号，现在的说法是——微软基本上退出了收购，转而采用TikTok跟甲骨文合作，由甲骨文负责存储和保管用户数据的方式来解决这件事情。

这个方案目前还没有最终获得美国政府的批准，但无论是否还有变数，事件的脉络都已经很清晰了。在事件最初的时候，TikTok立刻、毫不犹豫地采取了全面退让，甚至可以说是投降的策略，结果换来了什么？收购价格被层层压价，同时英国、澳大利亚、新西兰、印度等国家也一起扑了上来，试图分拆TikTok在他们国内的业务。

后来，不知出于何种原因，TikTok开始采取诉讼等一些对抗和斗争手段，这时候，事情反而开始朝好一点的方向发展，美国政府也好，川普也好，并没有继续步步紧逼，为什么会这样？

实话说，在别人的地盘上做生意，别人要是诚心就不让你做下去，那无论采取什么策略都是白扯的，这生意一定做不下去。但问题是，这样并没有意义，TikTok是一家严格遵守美国法律、美国标准的公司，并且在美国产生了很高的产值和为数不少的工作机会，把它关掉，对川普，对美国政府，实际上是一件毫无收益的事情，搞这么大动静最后一场空，他们图什么？

所以川普一开始想要的实际上就是把TikTok这个资产吃下来，威胁关停只是一个施压手段而不是目的，如果他通过施压能够吃下这项资产，那么在他的选民面前就是一项巨大的政绩——你们看，我动动嘴就给你们抢回了这么大一笔资产，值这么多钱，你们要不要继续选我，以便我能去抢更多的钱？

听上去是不是很强盗逻辑，不用怀疑，这就是西方文化下的思维方式，往好听了说叫做冒险精神和崇尚强者，往难听了说叫做欺软怕硬，偶尔讲道理的话，无非是拳头不起作用的时候退而求次，这种进攻性很强的思维方式，在过去三百多年里确实为西方带来了非常大的成功，不管我们看不看得惯，现在都必须去面对和适应这样的竞争对手。

之前还有一个非常相似的例子，我也提到过，就是中美互相关闭领事馆的事情，在我们把美国驻成都总领事馆关闭之后，美国再也没有提起这件事情，这个话题在美国的政治界和媒体界快速冷却，大家权当无事发生，为什么会这样，为什么美国没有继续紧逼？

其实这两件事情道理是一样的，面对西方的脑回路，你给他怼回去，让他发现没什么便宜可占，那他也就算了，你要是退让，让他觉得有利可图，那就没完了，变着法儿地得寸进尺。

这种局面用毛主席的话来说就是：“以斗争求团结，则团结存；以退让求团结，则团结亡。”

川普现在被疫情和内部的不稳定搞得压力很大，尤其是伍德沃德最近曝光的录音对他打击非常严重，所以他出于寻求政绩的需要，在选举前会持续不停地搞事情，但不管他怎么做，记住我前面说的原则——他是来捞好处捞政绩的，不是来拼命的。现在来拼命，如果遭到什么强力反击，反而可能给选举前的美国经济情况雪上加霜，这对他是不利的。

川普是个高度利己主义的商人，他跟纳瓦罗、蓬佩奥、班农那些满脑子冷战思维的极右翼白人种族主义者不是一类人，他只关心自己和家族的利益，所以大家不用对选举前的各种闹腾太过关注，反倒是选举落定之后，可能需要重新评估未来一段时间的中美关系发展，这个我们到时候会专门来讨论。

二、个人负债与信用管理

好了，扯完最近的一些事件，我们进入今天的正题，个人负债和信用管理，此前我们讲的都是投资，也就是资产端的问题，但完整的个人金融必然还有负债端，负债是现代社会绕不过的东西，适当的负债是做厚个人资产的必要手段，在全球流动性越来越宽松的环境下，客观讲，完全不负债是件挺吃亏的事情。

国内个人负债产品的情况很特别，你要说发达，其实很发达，因为主要围绕房地产展开，所以金额非常巨大，即便是发达国家，也很少有我国这样能够这么大面积给普通人发放百万级甚至千万级贷款的；

你要说不发达，也确实不发达，因为负债手段相对比较少，产品结构非常单一，而且除房贷以外的产品渗透率也不高，大部分人没什么了解，基本来说，就是三种产品：

个人房贷

非房贷的个人住房抵押贷款

个人信用贷

要是放在五年前，我可能还会把信用卡加进来，但如今，信用卡在中国已经成了一个落后于时代的东西，虽然规模依旧很大，但使用场景越来越被冷落，未来发展前景看淡，个人现在再去折腾信用卡的价值不大，有点1949年加入国民党的意思，我们就略过不谈了。

讲完三种产品之后，我们再谈一下征信管理和负债的一些技巧问题，整体应该需要两期的长度。

1.个人负债产品

先来看三个主要产品：

（1）个人房贷

要我说，房贷才是中国真正的普惠金融，稍微了解点发达国家银行系统的人都有数，很少有哪个国家能够如此一视同仁，给绝大部分买房者几乎不设额外门槛，按照一个相对统一的利率发放如此高额的贷款。

在西方，支付能力比较弱一点的普通人，一方面很难借到比较大额的房贷，另一方面借到了往往也是利率上浮合同。

注意，这里的利率上浮不是我们这种央行统一指导的折扣或者上浮，而是银行看你不像有钱人，可能违约风险比较高，所以要额外上浮利率才借给你。在国内一般只有极少数把自己征信搞烂了的人才可能面临额外的利率上浮，其他基本一视同仁。

西方这种获取大额贷款的门槛一定程度上加剧了社会阶层的固化，因为资本的平均收益率高于劳动的平均收益率，获取资本的不平等，结果就是加剧收益的不平等。

相对来说，国内在这方面就好很多，非常的社会主义，所以不要过度恐惧负债，普通人没法负债才是问题。

房贷这个产品本身没太多好说的，因为实在太过标准化，大家都一样，基本没什么好研究，唯一要认识到的就是这种负债的勇气。

对于普通青壮年家庭来说，在供得起的范围内，把房贷用足是基本原则，这是你家庭杠杆的基本盘。普通人在其他地方无论怎么折腾，加起来的杠杆跟房贷比都没多少，而且利率会高得多。

有的朋友可能会说，钱贷出来没处用怎么办，白白付利息。首先，钱能多出来，这是一种幸福；其次，回过头到加更（【资产配置】）前四期里去找答案，前四期讲得是资产管理，这里我们只讲负债。

至于选择等额本金还是等额本息的争论，其实都是在瞎争论，等额本金省利息那更是胡扯。真实内在利率一样的贷款不会因为还款方式不同而存在省不省利息的区别。之所以看上去等额本金还款方式的利息少一点，是因为等额本金还本金比较快，初期还的比较多，而等额本息还本金比较慢，初期还的比较少，所以等额本金的加权计息时间比较短，付的总利息会少一些，这个不叫做省利息，是你本金还得早，用的时间比较少。

按照前面说的房贷用足的原则，一般建议选择等额本息，最大限度使用房贷资金。

利率方面，我国房贷的利率，过去严格挂钩央行基准利率，现在严格挂钩LPR，整体都是随着经济增速放缓、社会收益率降低的趋势一起走低的，所以长期负债压力是下降的。

但是在低利率环境下，因为贴现率降低，大部分资产的估值中枢都是上升的，这一点美股已经为我们充分演绎了。所以宏观上，房贷富余资金的利息是完全有办法覆盖的，适当负债+享受资产估值上升是收益期望值的最优解，但逻辑是这么个逻辑，具体的风险承担和把控的尺度，就只有自己能衡量了。

至于固定利率、LPR浮动利率的选择，也是个“月经问题”，大方向上，肯定是选浮动，这个没什么好怀疑的。道理很简单，长期经济增速是下降的，所以长期利率必然也跟着走低，唯一能把经济增速和利率大规模拉起来的，只有下一次技术革命，重新带动增长，但这事儿现在还看不到，看到了再来考虑。

不过问题是，虽然长期利率是走低的，但中间有没有可能出现短暂的利率上行周期？有可能，至少国内是有可能的，虽然概率并不是很大。

如果真要撞上了，也别骂娘，这个没办法，金融没有绝对的确定性，只有概率判断，选浮动就是大概率省，但小概率可能某一段时间亏一点；选固定就是大概率亏，虽然小概率可能某一段时间省一点，这样讲应该就不难理解了吧？

而且如果房产持有时间比较长的话，即便中间遇上一个短暂的利率上行周期，最终整体也还是占便宜的，如果持有时间特别短，两三年内就打算卖的话，那其实怎么选都差别很小。

 （2）非房贷的个人住房抵押贷款

这类产品跟房贷的差别主要表现在几个方面，具体产品千差万别，所以我说的都是大体差异，细节要以当地具体情况为准：

a.房贷是买房的同时审批发放的贷款，而这类住房抵押贷款是针对已经持有的房子进行审批发放的贷款，也就是你得先有房。

如果你没房但想用这种贷款去买房，那就需要你自己先有办法筹集到全款的资金垫上，把房买下来，然后再去贷款，用贷出来的钱去还垫付的资金，这对普通人来说困难很大，有段时间市场上有很多这类垫资公司，但严格来讲这属于违规操作；

b.利率会比房贷高一些，按照历史整体水平来看，大概高10%-50%，中枢水平大概高百分之二三十的样子，波动很大，跟央行手松手紧的关联度很高。

比如今年就比较特殊，出于托底经济的需要，一些政策性优惠贷款的利率比较低，上半年有段时间甚至比房贷都低，但这个不是常态，而且这种优惠贷款被投进房地产市场在目前的政策环境下很容易受到监管层关注。

年初的时候深圳就因为这个问题被捶了，我们之前的时事节目里面就提到过；

c.限制条件会比房贷多一些，会存在一些诸如房产持有期限达到一定长度的要求、贷款评估单价和总价的限制、贷款成数限制、要求增加担保人等各种情况，细节非常多，不同时期不同银行甚至不同城市之间都有差异，所以我也没法一一列举各种情况。

如果你需要使用这种贷款，那一定要注意去详细了解所在城市各个银行之间的产品差异。总之，这种限制条件会导致审批的不确定性相对高一些，所以借钱之前要留出一些资金链和时间上的余地，不要把情况预期得太好，否则一次没有批下来，就搞得自己资金链撑不下去，就麻烦了；

d.审批难度会相对高一些，对贷款人的收入、银行流水、负债率、资产情况的考量会比房贷要严格一些。

其实也说不上太严格，主要是房贷实在太容易了，基本上只要你家世清白都会借给你，反差之下就显得这类抵押贷款的难度会高一些。

不过客观讲，这类贷款对于中小民营企业的员工不是太友好，毕竟银行这种机构是风险敏感型的，他们更喜欢干锦上添花的事情，而不是雪中送炭的事情。在他们看来，中小型民营企业的风险相对比较高，其实这也是客观事实，所以必要的时候可能需要寻求一些贷款中介的指导和帮助；

e.还款方式相对不友好，一方面期限偏短，早期还有比较多20-30年期限的产品，现在基本上3-10年的产品占主流，甚至还有一些一年一过桥的产品，就是每年都得全额还旧借新一次，非常不友好，一般别去碰这种产品。另一方面是还款方式会比较乱，各种情况都有，目前普遍要求每年还一小部分本金，还款压力会比房贷大一些。

有没有发现，好像说来说去全部都是缺点，没啥优点。是的，比起房贷，肯定是全面占劣势的，但我前面也说了，房贷本身就是个普惠产品，既然是普惠产品就不可能让一个人拿太多，所以房贷会有严格的限贷政策，而这类住房抵押贷款就是一种房贷受到限制之后的补充产品，一般是面向持有多套房或者因为多次换房导致房贷受到限制的群体。

此外，严格来讲，个住房抵押贷款还需要分为抵押消费贷和抵押经营贷两个大类。

前者，抵押消费贷，顾名思义就是以消费用途为名义，纯个人身份就可以申请，在2010年限购限贷之后兴起，2013年左右开始发展比较快，到2015年前后达到顶峰。

但随后这种异常的高额消费贷款开始受到监管层关注，单笔几百万甚至上千万的消费贷款，明眼人一看就知道不是真拿去消费的，完全就是变相当房贷在用，监管层也不傻，所以2016年起，出于金融风险控制的考虑，开始逐步加以限制，到2018年为止，基本上已经被高度阉割，贷款总金额的上限被压到一个很低的水平。

由于一二线城市房价总价比较高，所以贷款总金额压低后，使用价值就很小了，目前在一二线城市基本上算是废掉了，而三线及以下城市由于限购限贷相对不太严格，一般这样去折腾的购房者比较少，相关产品也就不太普及。

后者，个人抵押经营贷，也就是以企业经营用途为名义，一般需要申请者名下有公司，消费贷被废掉之后，市场就转战到了经营贷。之所以经营贷没有被废掉，道理很简单，因为这种贷款对应了真实的中小企业融资需求，所以没法彻底阉割掉，否则会误伤中小企业。

目前还在运作的住房抵押贷款大多是经营贷，具体产品其实跟消费贷之间没有本质差异，只是换一个用途名义。但需要注意的是，这里存在一个很刚性的限制，就是名下有公司的问题，这对于一些在政府机关、事业单位、巨头企业工作的朋友可能存在一定障碍，这些工作单位可能会存在不允许员工名下有公司的规定，如果遇上了，那就没什么办法了。

然后说一个产品之外的问题，对于贷款这个事情的理解能力，据我从事房地产这些年的观察经验来看，人和人的差别非常大，有的人一听就懂，你给他讲几个产品，他心算都能分清楚哪个更好更划算，像我今天讲的这些内容，在这些人看来可能都觉得太初级太无聊了。

但也有很多人确实就不太在行，怎么解释都比较迷糊，算不明白。所以如果针对这类贷款，还有什么疑问的话，大家可以在评论区提出来，我尽量都回答一下。但是具体某个城市的贷款产品，就只有当地人才能了解到详细情况，这时候如果你自己搞不明白，那去找贷款中介，也是一个合理的办法，尤其是考虑到这类住房抵押贷款比较复杂、多样，并且有一定审批难度。

贷款中介这个角色有的人可能会主观上有点排斥，其实这个角色在发达国家很普遍，像美国，因为他们的房贷很不标准化，跟我们的住房抵押贷款比较像，所以超过一半的房贷都是经贷款中介的手办理的，用他们的话叫做贷款经纪人，你看中介换成经纪人是不是一下就高大上了，其实本质一回事。

这个角色一定程度上，就是相当于银行一部分客户经理职能的外包，因为各个银行产品的差异决定了A银行的客户经理不太可能告诉你B银行的产品其实更适合你，所以就会存在这种跨银行的贷款咨询中介的服务空间。

所以也不用对这个角色有主观排斥，就看能不能给你创造价值就行了，为服务创造的价值买单是合理的。但是还是注意一下，这个行业目前在国内还不太规范，有点蛮荒发展，类似早年的房地产中介的状态，确实坑比较多，过程当中需要自己多留心。

今天关于房贷和住房抵押贷款这两类产品就讲到这里，大家有关贷款方面的问题可以直接在评论区讨论提问，下期我们接着讲信用贷和征信管理的问题，我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛